拍卖、破产重整！西安多盘等待投资人接盘！

西安市场上一些严重资不抵债、处于困境中的开发商，正在通过破产重整、旗下在建项目司法拍卖的方式，等待新的投资人接盘来盘活项目。

新的投资人，也是众多债权人共同的期待。

只不过，这一条路，需要经历多重的考验，只有那些名下资产足够优质的开发商，可能才能等到属于自己的“白衣骑士”！

01

多个项目招募投资人

破产重整是目前开发商化债的主流方式之一‌。

采用破产重整方式的，既有大型房企，也有中小型房企。

大型房企的代表是金科、华夏幸福，中小房企的代表就更多了。

西安，就有多个中小房企正在推进破产重整。

对于这些进行破产重整的房企来讲，最好的结果就是招募到投资人。

投资人通过出资，拿下破产重整房企旗下的地产项目资产，从而实现盘活项目，并且债权人能够最大程度的确保权益。

目前，西安有多家开发商正在招募重整投资人。

①、陕西金石房地产开发有限公司

陕西金石房地产开发有限公司的破产管理人，2026年10月20日就发布了陕西金石房地产整体债权合作投资人招募公告。

此前，破产管理人曾经采用招募共益债投资人的方式希望能够盘活，但未能成功。

因此，目前采用整体股权合作投资人方式。

关于陕西金石房地产，可能很多人对其比较陌生，但要提起未央湖板块的香缤国际城项目，很多地产业内人士对其就并不陌生了，陕西金石房地产正是香缤国际城项目的开发主体。

这个项目是陈家堡城改项目，总建面在百万方以上，十几年前启动，是当年西安市场上的大盘代表之一，但开发了一部分地块之后就由于开发商资金、手续等问题搁置。

根据投资人招募公告，陕西金石房地产目前名下这个城改项目资产主要包括：1.已完成土地整理的安置用地及未开发商住用地共计199.48亩（划拨性质）；2.已开发项目未售资产：南区住宅17套（1739.89平方米）、无证商业8415,27平方米、幼儿园商业（2428平方米）、车位450个；3.项目相关应收账款（未收回房款为2.59亿元）

陕西金石房地产的负债，合计约26.25亿元。

其中包括7亿元的建设工程优先债权，2388.26万元的税款债权，23.99亿元的普通债权，68.39万元的职工债权，1.32亿元的暂缓确认债权等。

另外，由于项目前期未批先建、未批先售等原因，可能会被相关部门罚款，但债权性质为劣后债权。

当然，作为城改开发主体，陕西金石房地产的资产除了未开发土地、未售房产之外，还包括其预期商业价值，主要指的是作为城棚改开发主体，在满足条件后可能享有财政补贴、税费减免、土地出让收益返还等优惠政策。

②、陕西空港美术城发展有限公司

陕西空港美术城发展有限公司的破产管理人，2026年10月15日发布了陕西空港美术城投资人招募公告。

陕西空港美术城开发的项目是位于西咸新区空港新城的西安国际美术城项目，是十五年前启动的一个项目，包含美术馆区、交易区、教育中心、工作室及配套等。

其中：

• 1号地块是文化娱乐用地，规划建设美术馆一期，占地57.44亩，总建面99543.13平方米，总投资4.13亿元。少儿美术馆已经完工待验收，其余馆区处于规划报批阶段。
• 2号地块是总建面14.14万平方米的商业地块，1、2号楼五证齐全、主体已经封顶，这部分可售面积为3.6万平方米，已售1.25万平方米；3、4号楼已完成基础施工，已取得保障性租赁住房项目认定，可享受相关政策支持。商业地块上可售面积共计为8.81万平方米。
• 3号地块是67亩的住宅用地，总建面8万平方米，可售面积5.8万平方米，已售面积3.92万平方米，项目已完成总工程量的90%。

关于项目的负债情况，在投资人招募公告中没有公开说，后续意向投资人在报名并出具保密承诺书后可了解。

投资人可以选择共益债权投资、重整股权投资、公益债+股权混合投资的模式进行投资。

共益债权投资，投资人提供不超过3亿元的融资，融资期限不超过36个月，年利率不超过8%，资金用于项目续建、化解历史债务等，还款来源为项目后续可售房源销售回款或以房屋抵偿债务。

股权投资，投资人则以现金出资，用于续建、清偿及安置，通过受让股权/增资取得公司控股权。

③、长缨新天地项目，进行再次拍卖

位于长缨东路与公园北路交汇处西南角的长缨新天地项目，是陕西安民房地产有限公司开发的一个商业综合体项目，2014年拿地，占地面积7.6亩，土地使用年限截止时间为2053年2月27日。

该项目规划建设地上15层、地下2层的综合体，地上建筑物尚未取得商品房预售证，面积约28481平方米，用途分别为地下停车场、商业用房、商业式公寓等，现主体框架结构已完成，外墙围护结构未做，属在建工程，处于停建状态。

这个项目的开发主体已经进入破产，破产管理人对项目在阿里司法拍卖平台上进行拍卖，拍卖时间为2026年11月8日，起拍价1.4亿元起！

02

投资人意向取决多重因素

对于这些停工、烂尾的地产项目来讲，在开发商自身已经债务较高、无力继续开发的情况之下，通过破产重整招募到新的投资人，肯定是最好的结果，这既能盘活项目，也能从最大程度上确保债权人的权益。

但在实际中，由于不同的项目情况不同，地产项目破产重整中，投资人意向的强弱，往往取决于多重因素。

第一个因素，就是项目资产质量与货值空间，这是最根本的。

投资人选择参与重整投资，肯定是为了赚钱，而不是做公益的，毕竟这是真金白银的资金投入。因此，项目剩余可售货值能否覆盖后续续建成本、偿债资金及自身合理利润，项目复活后能否顺利实现去化销售回笼资金，这就很重要了。

第二个因素，债务结构与优先债权规模。

债务，不仅仅是债务规模，还包括债务结构，特别是对于地产项目，包含有很多优先债权，优先债权越复杂、金额越大，普通债权人和新投资人的受偿空间就越被压缩，投资意愿随之下降。另外，很多地产项目还涉及到隐性债务，这也影响到投资决定价。

第三个因素，投资模式与资金安全。

同样是重整投资，有多种方式，包括股权型投资、共益债投资、资产受让或股债同投等。共益债模式因不涉及股权过户、风险相对可控，近年较受欢迎，但其清偿顺位劣后于破产费用和担保债权，安全性需通过合同条款强化。 若重整计划能明确投资款性质、设置分期付款条件及资金监管机制，将显著提升投资人信心。

第四个因素，政府支持与府院联动。

房地产重整往往涉及保交楼、社会稳定等问题，政府态度和府院联动机制至关重要。若地方政府能协调规划调整、税费减免、预售资金监管等配套措施，或引入国资平台参与，将极大增强投资人信心。反之，若缺乏行政协调，项目推进将困难重重。‌‌千亿房企金科，重整推进之所以那么快，就与政府支持与府院联动有关。

第五个因素，市场环境。

房地产销售市场走势直接影响项目去化速度和价格预期。投资人会结合当前市场行情、区域供需关系，测算销售回款能否支撑续建和债务清偿。市场下行期，投资人普遍趋于谨慎，对项目盈利预期要求更高。‌‌

总之，一个项目要想吸引投资人，需要多重因素。

在目前各路资本瞄准不良资产赛道的情况下，只有足够优质的不良资产、足够安全的不良资产，可能才能更快的盘活！