政策周报 | 上海计划三年实施约2400万㎡老旧小区改造（2026.10.19-10.25）

来源：市场资讯

（来源：克而瑞地产研究）

本期重点政策

六部门：老旧街区厂区改造意见印发，1500个工程有任务书

住建部：城市体检办法征求意见收官，先体检后更新

上海：印发城市更新三年行动计划，三年实施约2400万㎡老旧小区改造

北京：市级城更平台落地，今年城更固投冲刺2385亿

天津：公积金提取范围拓展至“持有环节”，物业费、装修费均可提取

来源：深度智联Cowork生成

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本周政策概况

2026年第42周（10月19日—10月25日），政策主线是“存量更新制度化”落地：中央三份文件同期推进，上海在需求端单点破冰，城市更新在地方由规划转为任务书与平台化实施。

中央层面：老旧街区厂区改造指导意见10月20日印发、23日公开，把“十五五”规划的1500个工程拆成可申报工程包，配5年用地过渡期与基础设施REITs通道；城镇供热“温暖工程”三年方案进入各地分解，运行满20年的管网、热力站一律纳入改造；《城市体检管理暂行办法》完成意见征集，综合体检每5年一次、成果挂钩更新项目库；发改委发布首批136项重大应用场景，财政部安排5500亿元结存限额，四季度资金指向地下管网与城市更新。

地方层面：上海10月19日起放开外环外套数、支持公积金“又提又贷”、商贷不再区分首套二套，是本周唯一在需求端出手的一线城市，同期印发城市更新三年行动计划。北京以首开集团为主体落地市级城更平台，全年固投目标2385亿元；海南以智能建造、模块化、“好房子”分类最高3%、叠加不超6%的容积率奖励绑定建设标准，江苏明确保租房6.76万套与1.5亿元省级资金。天津把公积金提取延伸到物业费、装修与修缮，深圳将人才住房社保年限降至1年，方向同属放宽既有通道。

02

政策热度分析

本周热度变化集中在三处。其一，中央从“示范引导”回到“文件供给”：街区厂区、供热管网、城市体检三份文件把存量更新从“可申报”推到“可核查、可入库”，四季度项目来源将由地方申报转向体检结论驱动。其二，城市更新从“项目制”转向“平台制”：北京市级平台叠加“统一招标、统一设计”，项目将以片区打包释放、资格审查前移；在土地出让收入同比下降28.6%的背景下，地方更依赖“机制＋打包”而非补贴。其三，工具重心从“取得”转向“持有”：津深两地均未新增财政或信贷额度，只是降低既有制度门槛。住建部“市场尚未真正稳住”的判断仍在发酵，后续空间或集中于存量收储与房贷贴息。

来源：克而瑞研究中心整理

中央政策

01六部门：印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，1500个重大工程有了任务书

住房城乡建设部等六部门办公厅10月20日联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号），10月23日公开。文件落实《城市更新“十五五”规划》，明确有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程，是把规划指标拆解为可申报、可审查工程包的操作文件。

对象按主导功能分为老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区四类，历史文化街区、名镇镇区可一并纳入；遴选标准统一为设施老化、公共服务和公共空间短缺、功能产业活力不足三条，要求结合城市体检确定改造范围与时序。程序上先做专项体检、再编实施方案并开展城市设计。保障机制是核心：符合条件的项目可享受不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，原则上不超过5年，期满办理土地有偿使用手续可采取租赁或协议出让；支持发行基础设施REITs，鼓励运营单位参与规划设计建设，按“谁受益谁出资”鼓励物业权利人自主更新，明确不搞大拆大建。

这份文件的分量不在新增资金，而在把“1500个”从规划指标变成工程包管理规则：四类划分解决“改什么”，专项体检加城市设计解决“怎么批”，5年过渡期加租赁、协议出让解决“地怎么用”。它与本周收官的体检办法形成“体检—项目库—实施方案—资金”链条，前期咨询和运营能力的重要性上升，单纯施工主体的议价空间可能收窄。

02住建部：城市体检办法完成意见征集，拟以部门规章固定“先体检、后更新”

《城市体检管理暂行办法（征求意见稿）》10月23日完成意见征集，共22条，拟以部门规章形式规范城市体检。综合体检原则上每5年一次，覆盖住房、小区（社区）、街区、城区四个层级；片区更新前应开展专项体检，因灾受损的也应实施；综合体检成果作为编制更新规划、年度实施计划和项目库的依据，片区策划与项目方案须运用专项体检成果；承担体检机构须配备注册城乡规划师、注册建筑师、勘察设计注册工程师，不得篡改、伪造数据。目前全国297个地级以上城市及150多个县级市已开展体检。

体检办法看似技术文件，实则是城市更新“入口权”的重新分配。“成果三挂钩”把体检从咨询报告升格为行政要件，未来片区更新项目的重要前置材料是体检报告；多专业注册人员和数据治理要求提高，体检市场可能向具备综合能力的机构集中，中小服务商更多进入数据采集、房屋鉴定、专项检测等分包环节；5年体检频次与项目库年度申报存在节奏错配，中间年份新增项目如何补做体检，仍需正式稿给出接口。

03发改委、财政部：扩内需三方面发力，5500亿元结存限额与超8000亿元专项债待发

10月20日，国家发展改革委发布会明确从三方面扩大内需：提振消费；“投资于物”和“投资于人”结合，推进“十五五”109项重大工程与“六张网”协同，用好超长期特别国债，加快新型政策性金融工具投放；完善扩大内需体制机制。财政部安排地方政府债务结存限额5500亿元，其中专项债务结存限额2500亿元，优先保障在建项目，新建项目聚焦含城市地下管网的“六张网”。截至10月13日，年内新增专项债发行约3.59万亿元，占全年4.4万亿元额度的81.5%；四季度仍有超8000亿元待发。

这轮扩内需的意义不在“新一轮刺激”，而在重新定义资金口径。“投资于人”与“投资于物”并列，保障性住房、青年社区、城中村安置、老旧小区等兼具民生与投资属性的领域资金排序可能前置；地下管网、城市生命线纳入国家工程序列，与供热方案同线；四季度是资金形成实物工作量窗口，项目前期手续完备度比收益率更影响能否拿到钱。1—8月国有土地使用权出让收入13753亿元、同比下降28.6%，地方自有财力收缩，项目更依赖经营性现金流和运营方案。

地方政策

住房金融类政策

04重庆、北海：购房补贴继续下沉，重庆整理政策清单、北海启动下半年补贴

重庆本周整理发布2026年市级及部分区县购房补贴要点：二孩、三孩家庭购买中心城区新房分别补贴2万元、3万元；中心城区无购房记录家庭首次购房按成交总额0.5%补贴；鼓励区县对“卖旧买新”给1%补贴，1年内出售两套小户型并新购大户型给1.5%补贴。区县差异较大，九龙坡四类消费券互斥，大渡口多子女项可叠加，南川、江津“就高不重复”，部分受理截至10月31日，万盛执行至2027年2月28日。北海10月19日至12月31日发放下半年新房补贴，新建商品房5000元/套、产权车位1000元/个，总额600万元，先到先得，可与自治区级补贴叠加。

表：本周两地购房财政补贴要点

来源：重庆市住房城乡建委、北海市住房和城乡建设局，克而瑞研究中心整理。

本周需求端工具的特征是“补贴不再加码，而是补课与收口”。重庆多为存量政策整理，部分受理10月底到期，四季度成交可能包含提前兑付需求；补贴设计趋于精细而非加额，地方在总额约束下管理套利空间；叠加规则是判断实际力度的关键变量，北海可与自治区级叠加、重庆部分区县允许多子女项叠加，但申报链条更长、兑付依赖地方财政现金流。每套5000元至3万元的量级对总价影响有限，主要作用是降低首付筹措门槛与改善预期。

05天津：公积金提取范围扩至“住房持有环节”，物业费、装修费与局部修缮均可提取

10月21日，天津市住房公积金管理中心发布通知，新增三类提取情形并自发布当日起施行。一是物业费提取：持有自住住房的缴存职工及其配偶，每年可提取一次住房公积金用于支付自住住房物业费，每年提取上限3000元。二是装修费提取：新购自住住房可提取住房公积金支付装修费，提取上限为每平方米1500元乘以房屋建筑面积，且最高不超过15万元。三是局部修缮提取：持有同一套住房满10年、且近一年内未发生购房类提取的，可再提取一次用于厨卫、门窗等局部翻新改造，上限3万元。三项均为既有《住房公积金管理条例》框架下“购买、建造、翻建、大修自住住房”之外的场景扩展，天津此前已在租房提取、加装电梯提取等方向做过同类尝试。

天津这条政策的价值不在额度，而在公积金制度的边界被推开了一格。公积金功能从“取得住房”向“持有住房”延伸，物业费高频低额、触达效率较高；15万元装修提取实质上有助于降低购房家庭现金筹措压力，且不进入居民负债口径；门槛设计体现定向与防套利，“持有满10年＋近一年无购房类提取”把第三类提取锁定在存量住房维护更新上。风险在执行与资金平衡两端：物业费、装修费提取依赖票据核验，兑付效率是关键；提取放量可能挤压贷款额度，需观察资金池平衡。

存量更新及住房保障类政策

06上海：印发《城市更新三年行动计划（2026—2028年）》，三年实施约2400万平方米老旧小区改造

《上海市城市更新三年行动计划（2026—2028年）》10月21日公布，据公开信息是“十五五”规划后首个公布三年期项目清单的超大城市。三条主线：城中村改造提速扩容，延续“依法征收、净地出让”；旧住房改造，实施70万平方米成套改造，力争2026年底完成不成套小梁薄板房屋改造；配套品质提升，三年实施约2400万平方米老旧小区改造、1200万平方米节能改造、100个以上“美丽街区”、重点片区不少于300个更新项目。基础设施量化任务包括1200公里老化燃气管道、300公里架空线、300公里以上老旧供水管道改造，更换300万只智能燃气表、6000万平方米二次供水设施移交接管。

上海该文件的信息价值不在投资额，而在把“十五五”规划落实成可核查的年度清单。“三年行动计划”与“十五五”规划形成双层结构，上海的特殊之处在于先把项目清单摆出来、再倒推体检，项目可见度较高，但明年项目可能在今年片区策划阶段已确定合作方，卡位窗口较短；“2026年底完成不成套小梁薄板改造”是硬时点，对厨卫成套化、结构加固、模块化建造供应商形成短期订单；燃气、供水、二次供水等“看不见的账单”依赖专项债和市级财政，观察开工率比投资总额更有意义。

07北京：市级城市更新平台落地，首开集团担纲，2026年城更固投冲刺2385亿元

以北京首都开发控股（集团）有限公司为主体组建的北京市级城市更新平台10月20日在金融街论坛年会落地，定位城市全生命周期运营的市级主体，业务涵盖核心区平房院落腾退修缮运营、危旧楼房改建、老旧小区改造、资产运营、区企合作，并与东城、西城等八区政府及国开行、建行签约。2026年北京城更固投目标2385亿元，前9个月已完成1942亿元；第一批城市更新计划项目1321个、年度计划投资1049.5亿元，其中住宅类162个、占12%，城六区占59%。

平台成立本身不是新政策，但改变了城市更新项目的组织方式。实施主体从区属平台各自为战转向“市级统筹＋区企协同”，发包方式可能更多从单项目招标转向片区打包，企业需前移介入片区策划，而非仅在开标阶段竞争；平台承担长周期重资产任务，单靠实施主体资产负债表较难支撑，政策性金融、商业金融、专项债、社会资本共同参与的必要性上升；1321个项目中住宅类仅占12%，说明北京更新内容更多元，既有建筑改造、街区商圈、产业区、基础设施、历史保护等专业交叉项目占比更高，盈利更依赖鉴定、方案和运营能力。

08海南：建筑业新政11月1日施行，容积率奖励最高3%、叠加不超过6%

海南省于10月20日召开新闻发布会公布《推动建筑业高质量发展的若干措施》，自2026年11月1日起施行。《若干措施》专设“赋能城市更新”板块：鼓励建设工程企业以“投资、建设、运营”一体化方式参与城市更新项目；支持老旧住房自主更新改造、原拆原建；支持城镇危旧房改造项目适度增加建筑面积。激励条款最具指向性的是容积率——应用智能建造、模块化建筑及按“好房子”标准建设的项目，分别给予最高3%的容积率奖励，多项叠加时上限控制在6%。此外，《若干措施》对经认定的建筑业高质量发展标志性应用场景项目给予最高百万元奖励，推动建筑业绿色智能转型。

海南这条政策的观察价值，在于把容积率奖励从“一事一议”变成“制度化定价”。此前容积率调整多以个案审批出现，谈判成本高、结果不确定；写成“智能建造、模块化、好房子各3%、叠加不超过6%”的明码标价，等于给品质投入定了折算率，企业可以据此倒推投入上限与收益增量，片区统筹项目的可行性研究第一次有了稳定的政策变量。这是继江苏把拆除重建容积率奖励写入地方条例之后，又一个把容积率工具标准化的省份，大概率将成为后续省份的模板。需提示三点：其一，“赋能城市更新”与“投建运一体化”绑定，意味着地方真正想要的是能长期运营的主体而非单纯施工方，运营能力会成为后续合作的前置条件；其二，6%的叠加上限与“城镇危旧房改造适度增加建筑面积”同时写入，指向的是原拆原建类项目的收益平衡难题——在不增户数前提下，增量面积几乎是唯一的资金来源，能否覆盖改造成本取决于当地房价与去化速度；其三，政策有效期与配套细则尚未同步公布，容积率奖励最终落到出让合同补充条款还是规划条件变更，决定了奖励是“真金白银”还是“账面测算”，这是项目落地阶段必须核实的关键点。

09江苏：2026年计划筹集保障性租赁住房6.76万套，1.5亿元省级资金支持城市更新

江苏省住房城乡建设厅等部门10月19日举行发布会，介绍加强青年住房多元供给的相关举措。会上明确，2026年江苏全省计划筹集保障性租赁住房6.76万套，重点面向新市民与青年人。资金安排方面，2026年省财政安排省城乡建设发展专项资金（城市更新方向）1.5亿元，支持南通市、扬州市和江阴市统筹推进城市更新工作，其中明确将青年社区建设作为重要支持方向；财政部门将会同相关部门遴选一批不同类型、示范带动性强的青年社区项目给予资金支持，并将青年社区更新改造项目纳入“诚信贷”财政贴息支持范围，撬动社会资本参与。此外，鼓励各地用好作为非税收入上缴财政的公积金增值收益，通过购房补贴、贷款贴息等方式支持住房困难青年购买商品房。

江苏的做法有两点值得参照。其一，把“青年住房”与城市更新专项资金放在同一本账里，有利于存量商办、低效厂房改建保租房，减少房源筹集与片区更新时序错配；其二，明确公积金增值收益可用于购房补贴与贷款贴息，提供了省级口径，但需预算和合规通道。6.76万套叠加1.5亿元专项资金与贴息，力度中等偏稳；保租房资金平衡仍取决于租金回报和房源获取成本，嵌入城市更新可降低改建成本，但对选址和运营要求更高。

10深圳：人才住房配售门槛放宽，社保满1年即可申购，交易记录核查年限缩至3年

10月21日，深圳市住房保障署发布人才住房配售公告，本批次配售项目为安居华越龙苑，3房房源率先适用新增队列。申购条件较此前批次出现三处明显放宽：其一，90平方米以下房源的申购队列由四个增至五个；其二，社会保险最低累计缴纳年限降至1年；其三，房产交易记录核查年限由5年缩短至3年。三项调整后，社保刚满1年的新市民家庭，以及曾有过房产交易记录、但目前无房且满3年的改善型家庭，重新获得人才住房的申购资格。这是深圳在配售型保障房通道上近年幅度最大的一次门槛调整。

深圳这一步的性质，是配售型保障房“申购池扩容”，而非新增供应。它对准人才住房长期存在的“门槛高、申请人不足、房源沉淀”问题，把申购资格从“长期无房家庭”扩展到“阶段性无房家庭”；与深圳10月15日商品住房销售制度细则形成“商品端交付确定性＋保障端需求承接”的组合，一线城市需求管理更强调通道分层；效果应看签约率和入住率，若定价不调整，可能表现为排队变长而非房源去化。