广西
常言道靠山吃山靠水吃水，而靠近高铁站的商铺就是靠客人流量。
反观海口东站国际，紧挨着海口高铁东站，地理位置看着得天独厚，谁也没想到，这里的商业板块空置问题持续多年，前后多次招租，哪怕租金已经降到25元/㎡/月，依然很难吸引商户进场。看似占尽地利，实际却陷入越空越难招商的死循环。
很多人第一反应会以为，是租金太贵劝退商家。可实际上，当前租金水平在海口商业市场里已经不算高。问题根源，从来不是租金这一项，而是多重短板叠加在一起。
最大的痛点，是客流本身的先天缺陷。东站的人流，大多是赶车、中转的高铁旅客，目标非常明确，到站就赶路，停留时间很短，基本没有逛街休闲消费的想法。客流数量看着热闹，但消费转化率很低。而且车站和商场之间的人行动线衔接不畅，不少路过的旅客甚至都不知道还有这座商场。本地居民日常购物吃饭，也不会特意跑到高铁站这边消费，商场缺少稳定的本地固定客群托底。
周边成熟商业的分流，进一步压缩生存空间。附近吾悦广场、龙湖天街早已成型，业态丰富，配套体验成熟，牢牢抓住周边家庭消费、休闲聚餐的客群。东站国际如果继续走传统购物中心路线，卖服饰、做普通餐饮，完全没有差异化优势。商家会优先选择人气稳定的成熟商圈，不愿意赌一个冷清的高铁站商场。
项目本身硬件和资产条件，也埋下不少隐患。商业总面积5.3万㎡，全部毛坯交付，商家进场还要承担高额装修投入，前期门槛很高。长时间大面积空置之后，部分电梯、配套设施停运，场内冷清，缺少商业氛围，形成恶性循环。加上产权集中，只能整租或者整售，很难拆分小铺面对外招商，对承租方资金实力要求很高，能符合条件的商家本就不多。
招商策略和市场现实也对不上。虽然租金一降再降，来到25元每平，但押金、租金递增等其他成本条款没有同步调整，商户综合开支压力依旧不小。项目原本规划打造TOD综合体，但海南高铁枢纽商业的生存本就艰难，东站站前区域，也就少数快餐品牌能够站稳脚跟，普通业态在这里很难盈利，商家对项目前景信心不足。
也就是说，东站国际踩了TOD商业一个常见误区：错把高铁站的人流量，当成可以持续消费的客群。高铁枢纽适合简餐、便民配套这类短时消费业态，并不适合做几万方的大型综合商场。只靠下调租金招租，解决不了客流结构、动线规划、商圈氛围这些底层难题。这也是项目历经4年、近8轮招租，依旧摆脱不了大面积空置的核心原因。
想要盘活这片商业，单纯降价走不通。必须重新调整定位，放弃传统购物中心思路，贴合高铁站旅客短时需求规划业态，才有可能打破现在的僵局。
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