新口岸通关提速，皇岗片区热起来了

界面新闻记者 | 王妤涵

“现在刷一次证、按指纹、扫脸，一趟就完成深港两边查验，比以前快太多。”家住福田、每日往返深港通勤的陈馨（化名）在接受界面新闻采访时说。

按她的实际体验，从深圳地铁7号线皇岗口岸站出站，10分钟内就能走完通关流程。旧口岸时代，即便一切顺利，整套查验也要耗时近半小时。两道关卡、两次排队、重复核验，一到节假日，长时间滞留口岸是常态。“现在跨境往返，更像是同城上下班。”陈馨表示。

10月12日，历时7年升级建设的新皇岗口岸正式投运。随着“合作查验、一次放行”模式落地，旅客只需排队一次，即可办结深港两地出入境手续，通关的物理壁垒被大幅削减。

通关快起来之后，口岸周边市场先“热”了起来：住宅租赁需求在10月前就提前释放，二手房业主的报价预期跟着抬升，一批此前长期空置的底商也陆续租了出去。变化从房屋交易、商铺经营，进一步延伸到产业协同：人口会怎么流动、商业需求会怎么变、区域功能该怎么升级，这些问题的答案也在皇岗片区慢慢浮出来。

租金上涨，二手房溢价空间收窄

新口岸开通带来的市场信号，最先落在住宅市场上。

10月22日，界面新闻记者走访口岸周边皇御苑、阳光城市花园等热门租赁小区发现，片区房源以一房、两房小户型为主，租户群体中半数以上为深港跨境通勤人士。租赁需求十分旺盛，一些热门房源旧租客还未退租时就有人接棒看房，空置待租房源很少。

“其实在口岸开通前，8月底到9月末，片区的租房热度就已经热起来了，很多跨境通勤的租客会选择提前锁定房源。”深圳中原地产皇御苑店营业董事夏志高在接受界面新闻记者专访时表示。

他的团队接触到一个典型案例：一名刚毕业的年轻人已办妥赴港工作手续，距离入职还有一个月，便提前租下住宅，哪怕房源暂时空置，核心顾虑就是口岸开通后租金跳涨。

价格方面，记者了解到，当前皇岗口岸附近45㎡左右一房一厅，月租金约5000元，装修优质房源可达5500元，较此前每月上涨约500元；55㎡左右小两房，精装房源租金可突破6000元/月，再大一些的70㎡左右的两室两厅户型，租金大多超过7000元/月。

口岸附近的房租情况 图源：中原找房

租金上行，也带动了一部分购房需求。以夏志高所在的门店为例，10月前两周，其团队在皇御苑片区共成交了5套二手房，全部为小户型：两套约40㎡、两套约50㎡、一套约58㎡。

“买这类房源的，大多是跨境通勤人群，他们看重总价可控、离口岸近，以此压缩往返深港的时间成本。”夏志高告诉记者。

口岸利好也已经部分体现在成交价上。据夏志高介绍，片区二手房价格较口岸开通前上涨约8%。以皇御苑四期为例，成交均价由4.5万元/㎡上涨至4.8万元/㎡，单价提升3000元。

相比涨价，更值得关注的是买卖双方心态变化：“以前谈价空间大，现在不少业主预期抬得很高，议价空间明显收窄。”夏志高告诉记者。

而在这批二手房买家之中，买家多为香港中产，且多为“先买后租”，购房逻辑兼顾资产配置与远期自住。

皇岗口岸附近的皇御苑社区 王妤涵拍摄

据夏志高介绍，这类客户购入房产后大多先行出租，自身继续在香港工作生活，买房主要规划用于退休后到深圳定居。“香港住房面积偏小、生活成本高，不少人计划等子女成年后，将香港住宅留给下一代，自己迁居深圳，换取更大居住空间，降低日常开支。”

他举例，门店近期接待了两位香港买家，其中一位四十多岁，计划三五年后退休移居深圳，现阶段买入房源用于出租。经历前一轮房价调整，他们看好深圳长期基本面，将口岸附近物业视作兼顾保值与未来居住的选择。

底商焕新，近口岸业态模式转换

住宅之外，口岸开通最直观的变化，集中在周边小区底商的业态更迭。“商铺受口岸的影响，感受会更直接。”夏志高对界面新闻表示。

距离新皇岗口岸最近的是廊桥国际的底商。“前两年口岸还在施工，这一带商铺要么空置，要么给工地用作办公、堆物料。直到口岸开通日期敲定，铺位才陆续租出去，现在基本没有空铺，租金也照涨了不少。”口岸对面超市经营者李娟（化名）向界面新闻记者回忆。

10月22日，界面新闻记者实地走访发现，廊桥国际一、二层底商已完成一轮业态更新。业态包含港式茶餐厅、社区超市、足疗按摩馆、口腔诊所等，部分商户还增设了行李寄存这类跨境旅客刚需服务；街边可见口腔诊所工作人员派发传单，还有不少餐饮铺面仍在装修筹备。“一到饭点，周围这几家餐馆的生意都很好，客源基本不断。” 李娟说。

口岸对面的廊桥国际底商 王妤涵拍摄

租金也随之水涨船高，据界面新闻记者了解，当前片区商铺租金约500元/平方米一个月，铺位面积跨度很大，小铺四五十平方米，大铺能到300多平方米，全年租金二三十万起步。

不过，商业回暖仅仅是业态切换的开端。眼下快速填满空置铺位的，大多是服务跨境人群日常吃饭、休闲的基础社区商业；跨境中介、跨境物流、高端商务服务这类业态，还没有形成规模。

口岸带来大量过境客流，不等于稳定的持续性消费。想要把短暂过境流量转化为片区常驻消费，还要看未来几年片区人口结构、产业集聚的进度。

口岸流量，能否变成发展增量？

跳出住宅、商铺这类短期市场波动，新皇岗口岸的价值，早已超越一条跨境通关通道。

“新皇岗口岸是重大战略工程，诞生在深港合作、大湾区发展的新阶段。它把香港这一国际金融中心和大湾区紧密连接，深圳是其中重要的纽带。”国家高端智库CDI资深研究员宋丁在接受界面新闻专访时表示。

“人流、资金、技术、产业顺着这条通道双向流动，皇岗片区会迎来显著的拉动效应。”宋丁说。

政策层面，今年9月16日香港特区政府发布首个五年规划，与国家“十五五”规划衔接。这份规划在科创、基建、金融、医疗等多个章节提及深圳，深港融合已经成为香港未来发展的战略选择，也为口岸的长期价值划定顶层框架。

“在这套规划之下，皇岗口岸会形成双向拉动，河套深港科技创新合作区，正是其中关键纽带。香港积极北上对接深圳，核心动因之一就是深圳雄厚的科创实力。香港希望借助河套这个节点，导入深圳科创资源，延伸至新田科技城，再辐射北部都会区。”宋丁对界面新闻分析，“这套布局，也有望缓解香港长期面临的产业空心化难题，重塑城市定位：不再只是单一国际金融中心，而是金融与科创并举的国际金融科创中心。”

口岸附近交通情况 王妤涵拍摄

从城市发展规律来看，大型交通枢纽往往会带动系列产业辐射，涵盖交通配套、生活服务业、高端服务业乃至科创产业。

新皇岗口岸取消货检功能，深圳侧释放超40公顷土地，全部用于河套深港科技创新合作区深方片区建设；港方同步释放落马洲管制站约20公顷土地，规划建设新田科技城。轨道交通持续缝合双城，新口岸直接接驳地铁7号线皇岗口岸站，预留穗莞深城际、深圳20号线、中轴城际、香港北环支线等多条轨道接口，汇集5条轨道线路。

河套合作区目前已经落地200余个高端科研项目、400余家科技企业，覆盖人工智能、生命健康、新材料等多个赛道。

宋丁认为，皇岗片区想要接住口岸带来的发展机遇，关键在于产业链与供应链的布局。皇岗口岸和河套片区产业关联度很高，未来片区科创产业链的潜力可观，不能简单理解为只利好金融板块。

同时他也提出了两方面的发展建议：其一，口岸启用后客流车流持续走高，片区交通疏解压力会越来越大，后续需要改造道路，重新梳理主干道、次干道和支路网络，保障大规模人流车流快速疏散；其二，片区人居、消费配套也需要向高端方向迭代。

在宋丁看来，未来皇岗片区可以基于河套合作区、新田科技城，以及福田作为城市中心的历史地位，打造一个科技含量更高、金融色彩更浓的城市文化经济中心。