房价不必再等了？如果不出意外，中国房价极有可能重走越南老路

走进房产中介门店，或者偶尔跟朋友吃顿饭，“现在的房子还能不能买？要不要再等等？”这两个问题总是绕不开。

很多手握积蓄的家庭在观望，准备结婚的年轻人也在犹豫。要看透当下的楼市迷局，不能光盯着国内的K线图和过往经验，得把视野放得更宽广一些，去看看那些走在前面的新兴市场，正上演着什么样的剧本。

比如越南，胡志明市郊区的公寓在短短几年间翻了一倍多。外资涌入推高价格，接着信贷收紧、头部房企违约，然后政策火速托底，最后市场出清走向极致的分化与复苏。

回看国内这几年的变局，剧本其实有着惊人的相似。尽管大规模的房地产红利消退确实让固定投资感受到阵痛，但底盘稳健的我们并未崩塌，而是让资源加速转向了超级产业。

如今随着超低房贷利率的铺开，国内反转信号陆续点亮，核心城市的优质资产交易量已经开始逆势回升。先把房价放到一边不谈，就谈房地产这个问题。

就是为什么国家要救房地产。第一个点肯定是对的，就是房地产整个上下游，加上房地产本身占整个中国 gdp 的比例是非常高的。

大家可能在各行各业，如果不在这个相关的行业，没有这个感受，但它和很多行业都有千丝万缕的关系。不管是上游的建筑材料，水泥，再到建筑行业，还是到下游的，还有周边的各种配套设施相关的行业。

下游的家电，甚至到汽车，其实大家不要认为像汽车这种现在新的支柱产业，跟地产好像没什么关系，其实关系很大。从欧美的经验就可以看到，只有人有了一个比较大的房子，然后住所相对离市中心有点远的情况下，才会需要去买车。

然后等等的这些产业就都有关联。但是大家不要忘了，还有一个对中国经济非常至关重要，但是看起来跟房地产并没有很大关系的行业，其实它的背后跟房地产有非常深的绑定。

那就是银行，说的更加直接一点就是银行体系。中国的金融资产结构，什么样的金融资产占比是多少，被什么人持有。

就会发现，中国的房地产，第一，房地产企业有很多的贷款，有大量的贷款。最高的时候在二零一七年，上一个金融周期顶峰的时候，中国百分之四十的社会融资是投向房地产行业的。

现在也就过去了六年，可以想象很多贷款可能还没有到期，都是相对比较长的中长期贷款。第二就是有大量的房产是作为抵押物在换取新的贷款的。

不管是普通人手上的房贷，房贷其实都是拿自己的房产做抵押，找银行换来的贷款。还是企业包括个人那些信用贷款，很多背后都是房产在做抵押。

所以房地产这件事情，对于中国这样一个以间接融资为核心金融命脉的国度来说，至少在现在这个阶段，依然是一个非常重要的存在，重要程度远不只是它在 gdp 里面这个所占比例所展现出来的样子。

而且这个数字，不只是一个百分之十七或者百分之二十五这样一个数字展现出来的重要性。因为银行一旦在房地产方面的贷款受损，很可能会影响到它在其他方面的放贷，包括引发银行自身的一些风险事件。

所以它其实勾联了整个中国的经济。所以当看到很多的评论说，为什么中国要去救房地产企业，让这些房地产企业倒闭不就完事了吗？

那些大企业平时赚了那么多钱，干嘛不让他们在这个时候吃下自己之前埋下的苦果。就会能理解，房地产企业受损，确实企业本身要承担后果，但真正会连带受损的是中国经济，以及在中国经济下面的所有个体。

所以就会发现，原本觉得这个房地产企业很看不惯，它倒了开心。最后会发现，如果它真的倒下，风险持续传导，可能会影响的是工作。

也许可能是在一个非常遥远城市，比如是一个销售，或者是一个公务员，但其实工资和收入水平，千丝万缕都和远处这样一家房企的倒塌有关联。这就想起了零八年美国金融危机的时候，为什么要救那些看起来光鲜亮丽的华尔街高管们，救那些银行。

雷曼兄弟、贝尔斯登这些机构被贴上大而不倒的标签。为什么他们会被认为是大而不倒，因为美国的整个体系里面，这些机构是经济的核心命脉，它倒了会影响到全国的经济的正常运行。

而在中国，绝大部分银行是国有的，这点先不说。其实在银行之外，目前看起来大而不倒的其实是房地产企业。或者说它一旦倒下，影响会非常非常的大。所以不是在这里为房地产企业摇旗呐喊，说他们做的对或者怎么样，但这个就是现实，就是目前到了这个阶段的一个现实。

所以当发现恒大倒了好像还好，融创倒了好像还好，那碧桂园呢？如果再往后一步步走下去，会导致一个什么样的结果？

其实这就是为什么大家会发现最近虽然没有到十二道金牌的程度，但是政策一道一道发的非常的快，然后迅速的调整。为什么在这时候开始密集出台政策，因为某种程度上，今年中国经济复苏不及预期的其中一个很重要的原因，就是这个行业出现了很大的问题。

最新的一个数据是，社融里面房地产新增贷款的占比已经不到百分之十了，新增部分占比越来越低。任何一个国家，它的一个支柱产业在这么短时间内出现了这么大的冲击，这个国家的经济早就垮了。

中国能撑成这样真的已经很不容易。第一，地大物博，真的有很多的产业可以去扶持或者说去置换。另外一个就是大家的底子还是比较厚的，这么多年积累下来了很多的资产，可以去承担一些损失。

但是某种程度上，这个时候国家一定要去救房地产，真的是因为它跟国家的经济命脉是牢不可分的。刚才这段过去的剖析，点透了系统性风险的传染链条，这也恰恰印证了如今“中国房价极有可能重走越南老路”的复苏底色。房价涉及到的就是市场价。

市场价下面是银行的评估价，所以银行也要经常对房价做压力测试。房子又是一个吉芬商品，房价会影响对未来的预期。

涨价的时候，它是吉芬商品，翻译过来的意思就是它不涨的话，大家的需求是很弱的，它越涨，大家对它的需求就越高。所以说二零一六年那一轮前无古人后无来者的地产牛市，有个背景叫去库存。

大家调侃叫涨价去库存，其实基金和股票也是类似的，就是越涨，大家才越去买，越相信这个资产会持续增值。房价这个因素是要被包含到房地产企业的生存环境里面去的。

这一轮一直在想一张居民部门的宏观杠杆率图表。大概从二零二零年三月份，其实从一八年就开始稳杠杆，或者是去杠杆，然后到二零二零年，稳杠杆取得一定成效，然后又开始小幅抬升。

但是到二零二零年第三季度，这个数据是每季度披露一次的。二零二零年第三季度之后，居民部门杠杆率一直稳定到了二零二三年的第二季度。不知道第三季度是什么样，但感觉第三季度可能会稍微起来一点，但也不会太多了。

也就是说接下来，如果要继续拉动地产市场，能够加杠杆的主体又是居民部门。居民部门能加杠杆对应的资产也就是房子。然后再一个，居民部门宏观杠杆率已经达到了超过百分之六十二，城市化率已经超过了百分之六十的这么一个背景下。

相信很多人利益都绑定在房子上面。房价如果再涨，其实对很多持有房产的人都有好处。那还会涨吗？不知道。这一轮肯定是看多政策托底带来的行情，但是这轮之后会默默的看空长期走势。

回看这起事件，当时很多人认为加杠杆的空间已经见顶，但现实是，2026年超低置换利率的出现，正在悄然打开核心资产温和修复的阀门。对于三线城市，不管大家怎么想，一直以来都保持强烈看空的态度，也就是说，无论它后续会不会出现上涨，都不在关注范围内。

建议大家用资产与居住需求分离的方式，解决人和房子身处不同城市产生的矛盾。但如果大家一定要在三线城市购置房产，建议多参考社交平台上的案例，挑选那些能够带来优质居住体验、具备特色的房子。

比如说楼下拥有优质窗景的房源，是湖景房，或是河景房，还附带小花园。核心标准就是，刷到这套房源的时候，会产生想要住进去的想法，属于出片率很高的类型。

这类房子要契合当下年轻人主流的居住审美，自己住起来也会觉得舒适。选择这类房产，就不必过多考虑增值预期，重点要把它的使用价值拉满，资产价值的预期需要放低，二线城市买房也遵循同样的逻辑。

可以从底线逻辑说起，三线及以下城市买房，只看重使用价值，不用考虑金融属性。在此基础上，除了景观这类要素之外，还有一个一线城市购房者现在关注度很高的点，那就是物业以及对应的物业服务。

一定要挑选物业相对更好的楼盘。从资本层面可以观察到，物业公司和房地产开发企业之间的区隔正在不断拉大。很多房企会设立下属物业公司，但物业公司的独立发展趋势越来越明显。尤其是大量房企出现经营风险之后，物业公司纷纷选择和母公司切割，谋求独立运营。

在中国这种小区化的居住环境里，物业在居住属性里起到的作用，未来会持续变大。一线城市购房者重视物业，是因为优质物业可以更好地稳住房价。

老一辈很多人会把物业费单纯当成一项支出成本，但事实并非如此，物业其实是居住的保障。越是购买高总价、高配套、高定位的楼盘，越要挑选物业费标准更高的物业。

所以，打算在三线以及三线以下城市买房的朋友，首要判断条件就是自身是否存在实际使用需求。如果确定要买，就优先挑选使用价值最高、性价比相对不错的楼盘。

对于二线城市，二线和一线的购房思路存在区别，买房尽量一步到位。不同二线城市之间的分化会持续加剧，城市经济实力的差距，会不断拉开房产市场的差距。在这样的大背景下，首先要优先选择自己长期生活的城市，不要考虑跨二线城市置业。其次要更多考量房子的使用价值。

二线城市房产的整体未来交易量，大概率会远低于一线城市。这一点可以类比港股市场，港股只有头部三十家公司交易活跃度很高，其余大部分标的成交量十分低迷。

放到二三线房产市场也是同理，一旦市场整体交易量走低，想要置换房产会变得非常困难。在这样的前提下，买房尽量一步到位会是更稳妥的选择。这种对市场极致分化的预判，在当下的市场环境里已经被验证得淋漓尽致。历史总是在押着相同的韵脚。

镜子里越南的故事已经演到了复苏和极度分化的那一幕，而镜子外的我们，其实也正站在重构信心的分水岭上。在分化式的温和修复期，房地产闭眼暴涨的年代确实一去不复返了。

但每一次市场的信心底，恰恰就是核心资产的市场底。与其在未知的恐惧中死等一个谁也算不准的绝对最低点，不如认清现实，趁着极佳的置换窗口期优化资产配置。

看懂了城市和板块的分化逻辑，选对优质标的，买房这件事自然也就不必再盲目死等了。