北京楼市，预售价突变

撰文 | 花姐

每一个楼花，都是独一无二的。

一个接一个地干。

招商蛇口在北京稳扎稳打，做一成一。

10月19日，招商兴宸揽阅拿到了预售证。一个半月前，招商湖映天青开盘，首开当天，296套售罄。

一个在大兴区黄村，一个在通州区九棵树。

它们都是刚改定位。

但，有件事情容易被搞混：兴宸揽阅是卖期房，还是现房？

答案是：老规矩，走预售路线。

它是7月22日拿地的，属于地产新政里的在途项目，预售不受影响；只是要在竣工备案后，方可发放个人住房按揭贷款。

个贷回款速度变了，很考验房企的定价策略。

有关这一点，已藏在兴宸揽阅的一房一价表里。

预售新信号

兴宸揽阅全盘367套，本次除了4#，其余9栋楼全部取证，共354套房源。

它有一个非常特殊的点：

每个楼栋无论楼上楼下，还是顶楼和一层，备案均价统一为5.6万元/平米。

这是花姐第一次遇到的神定价。

一般而言，北京新盘的预售证，相当于“一房一价”。通常是一栋楼一个均价、一层一个台阶。

比如，1层最便宜，中间层每层每平米加几百块，顶层再折回去一点。

但，招商蛇口不走寻常路，兴宸揽阅354套，全是整数一口价。

花姐称之为：一盘一价。

招商蛇口为什么这么干？

首先，备案制度允许一口价，并不强制设置层差。一房一价要求的是逐套申报，并没有要求每套价格必须不同，所以技术上合法。

其次，开发商有自己的深度考量。

花姐推测，招商蛇口的目的只有一个：让实际定价更加灵活。

这宗地的楼面价约2万元/平米——摊上商业后为2.22万元/平米，备案均价5.6万元/平米，中间留足了空间。

地产新政之下，开发商卖房折扣，手法越来越灵活。

拿海淀的瑜海澐颂举例：

海开控股把它分成七个阶梯式折扣，首付25%、94折；全款、86折。一高一低，相差8个百分点。

瑜海澐颂的这个策略，为新政后北京楼盘销售政策，打了一个样板。

反观兴宸揽阅，清一色的定价，大概率是为了接下来灵活定价，埋下了伏笔。

从传统的一房一价，到兴宸揽阅的一盘一价，也昭示着新规则下，北京楼市预售制度，出现了新的信号。

主力户型占比73%

兴宸揽阅将它的预售单价整体熨平之后，总价就只跟面积走。

按着预售信息，它的总价段，是这么分布的：

1、47至50平米，首层小户5套，占比1.4%，预售总价268-278万元；

2、68至72平米三居，135套，占比38.1%，预售总价379-403万元；

3、83至90平米三居，50套，占比14.1%，预售总价467-503万元；

4、101至106平米三居，124套，占比35.0%，预售总价568-584万元；

5、112至113平米四居，40套，占比11.3%，预售总价631-633万元。

71平和102平两个主力段位户型，加起来占了73%。

最贵的一套和最便宜的一套，差365.6万元。

关于兴宸揽阅首层小户，花姐要多说一句。

1#楼3套47.81平米、6#楼1套47.93平米、3#楼1套49.70平米，全在1层，预售总价270万元上下，是全盘最低门槛。

同列2层以上是71平米三居.首层缩水20平米，花姐推测是门厅、设备用房占了证载面积，具体以案场户型图为准。

当然了，这个总价段依然只是预售参考价。实际价格，依然关在魔盒里。

有一面镜子

在大兴楼市，能和兴宸揽阅对标的，是同板块的绿城朗月。

2026年7月24日，朗月和风一次性取证388套，8月22日首开，截至10月20日，网签107套，成交均价4.51万元/平米。

这107套网签拆开看，会得到很多信息。

花姐把朗月和风388套房源，按面积段分成五档，逐段对网签：

1、86至90平米、供应84套、网签12套，去化率14.3%；

2、91至96平米、供应69套、网签5套、去化率7.2%；

3、104至107平米、供应199套、网签73套、去化率36.7%；

4、111至113平米、供应4套、网签2套、去化率50.0%；

5、125至127平米、供应套32套、网签15套、去化率46.9%

综合起来，朗月和风拿证三个月，网签率27.6%，整体的折扣在84.4%。

从备案口径看，兴宸揽阅5.6万元/平米的预售价，比朗月和风5.3万元/平米，贵了5.7%。

如果照此计算，兴宸揽阅的成交中枢价格，约在4.8万元/平米左右。

毕竟，兴宸揽阅有它的独特之处：地下通道直连4号线黄村火车站，南向还有通面花池。

花姐点评：

备案价是开发商的底气，成交价才是购房者的行情。

招商蛇口敢把354套房源的价格，熨成一张价签，是地产新政下冒出的新现象。

对于购房人来说，原来按照一房一价表去买房的逻辑，已经失效了。

开发商不公布定价表单，是没法推算出价格的。

那张表，成了绝密文件。

在新时代的地产营销策略上，招商蛇口又一次领先了。

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