别无选择__

国庆之后（10月10日至10月23日），南京市一共出让了29宗商住用地，土地出让金收入合计136.6亿元。除了溧水G02地块溢价100万元成交以外，其他地块全部都是底价成交；除了2宗地块由民企竞得以外，其他27宗地块全部由当地国资平台下属企业竞得。

地方国企和城投平台重新下场大规模拿地，到底是为了托底房地产市场？弥补地方财政亏空？完成固定资产投资目标？还是其他什么原因？还有一个很敏感的问题，在经济形势如此严峻的当下，地方国企、城投平台的经营性现金流和融资性现金流都非常紧张，那他们哪来这么大的资金体量去拿地？

不管真实的原因是什么，上述信号不仅反常，而且有可能意味着某种程度的反转，因为2022年2月出台的《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号）中就明确提出，“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。

南京的动作是否意味着土地财政在短期内没有可替代的路径，目前尚待时间验证，但至少说明了一点，那就是除了房地产，地方国企、城投平台的大幅投资增量似乎别无选择。

前两天，中央重新定调了“人口”和“就业”问题，因这两个问题都跟房地产及其上下游行业密切相关，因此市场理解为出现了反转的信号。

10月23日，国务院常务会议指出：

“人口是经济社会发展的基础条件……要加快建设生育友好型社会，持续完善婚嫁、生育、养育、教育等政策，优化面向家庭的财税、社保、住房等支持举措，努力稳定新出生人口规模。”

同一天，国务院办公厅印发《关于适应人工智能技术发展助力构建就业友好型发展方式的意见》，该《意见》中提出：

“减缓人工智能应用就业替代影响。发挥人工智能在改善就业环境、提升职业安全水平、提高工作质效等方面的作用，优先在劳动力紧缺、环境高危等岗位推广应用。稳慎把握人工智能在劳动密集型行业应用的范围、力度、节奏，尽可能减少对从业人员的冲击。鼓励企业探索建立失业缓冲期制度，在大规模推广应用人工智能过程中提前告知受影响劳动者、提供转型转岗就业支持。”

在“人口”问题方面，住房（房地产）这个问题始终是座大山。在“就业”问题方面，房地产及其上下游产业链可以吸纳最多的就业人口，因此，在事关中国未来的两件大事上，房地产都是重中之重，市场方面甚至依旧将“稳地产”理解为“稳经济”和“稳就业”的前提。

值得注意的是，房地产行业的信心至今仍未回归，从我们目前做的地产项目融资业务来看，机构端对房地产还是保持着非常谨慎的态度，另外开发商的项目拓展还是显得小心翼翼。

10月23日，住建部办公厅联合工信部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委六个部门，发布了《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》。这是一份措辞平静但态度明确、方向清晰的文件，我们认为非常值得关注。

很多同行认为，“828新政”后，房企拿地大幅收缩，房地产投资的增量很不乐观，因此对于房地产及其上下游产业链涉及的庞大实体经济和居民就业岗位来说，或许只有大力拉动城市更新才能对冲房地产投资巨幅收缩的影响。

尽管如此，很多人对当前的城市更新不太看好的原因在于，政策上禁止城市更新的大拆大建之后，传统改造升级项目的投资体量、新建及改造规模都非常有限，很难像土拍市场及大规模拆除重建类项目一样可以撑起房地产的整个产业链。

事实上，自从住建部2021年8月30日发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）以来，城市更新的大拆大建陷入了整体停滞期并持续至今，除了近两年中部、北部一些省市“六张网”涉及的城市更新项目还能如火如荼，其他绝大多数省市的城市更新整体上都已陷入沉寂。

我们认为，此次的《指导意见》为城市更新定下了新的基调，在原则层面明确了城市更新必须实现的投融资闭环，也即必须有经营性收益，且收益能覆盖投资成本。很多人认为这只是指导精神，我们却看到了明确的任务安排，尤其是地方国企和城投平台的存量资产盘活任务，这是今后可以重点关注的地方。

《指导意见》里的一些内容可以充分证明我们的判断，我们摘录如下：

1.“各地要落实《城市更新“十五五”规划》目标要求，有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。”

2.“各地要更好发挥政府作用，依法依规开展审批，优化审批流程，支持符合条件的项目享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年，过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。”

3.“规范实施政府和社会资本合作新机制。鼓励各地探索创新改造提升模式，加大存量资产盘活力度。鼓励金融机构按市场化、法治化原则做好老旧街区厂区改造提升金融支持。支持符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。按照谁受益谁出资原则，鼓励物业权利人自主更新。”

4.“国资部门要支持国有企业盘活存量资产，推进闲置厂房等国有资产改造提升。工作中要树立和践行正确政绩观，坚持实事求是、因地制宜，不搞大拆大建。”