半两财经｜115亿元起拍！11月北京4宗住宅用地出让，三大看点抢先看

北京4宗住宅地块明确将于11月集中入市。按时间线划分，11月将有两场土拍先后登场：11月3日，昌平区北七家镇歇甲庄村地块率先出让；11月19日，朝阳区将台乡驼房营双地块与平谷区临铁地块同日亮相。4宗涉宅用地合计起始价约115.04亿元，地上建筑规模约30.37万平方米。

上述四宗住宅用地覆盖了近郊刚需热盘区域、远郊临铁低总价板块，以及五环内高端住宅区域，产品类型十分丰富。更重要的是，这也是“商品住房现房销售新政”出台后，北京首次集中推出一整批住宅用地——市场会给出怎样的反馈，即将在11月见分晓。综合多位业内人士的分析，11月北京住宅用地出让，有三大看点值得关注。

看点一：双管齐下给房企减轻资金压力

作为现房销售新政后，第一宗挂牌出让的商品住宅用地，昌平区北七家镇歇甲庄村地块也将于11月3日，第一个进入竞拍环节。

该地块东至规划歇甲路、南至规划清河营北路，由0049、0077-01两宗住宅用地和一宗A8社区综合服务设施打包。地块整体土地面积约8.9万平方米，建控规模约10万平方米，住宅容积率1.01-1.6，限高36米，是一块容积率较低的洋房用地。

地块不远处，便是今年上半年入市的中建智地·国贤府PARK，目前该项目网签680套，网签均价约5.58万元/平方米，也为该地块提供了直接的参照标的。

土地价格上看，歇甲庄村地块起拍价为10.74亿元，按可出让建面折算后，楼面价卡在约3万元/平方米，相比国贤府PARK成交楼面价略高1500元/平方米。

值得关注的是，尽管起拍价略有上浮，但作为新政后“首拍”，该地块在出让条件上给出了多项实质性优惠：竞买保证金由此前的最低500万元、最高2000万元，下调至最低200万元、最高1000万元；土地款支付方面，参与预申请的企业可在签订出让合同后24个月内缴清，未参与预申请的，余款缴纳期限也放宽至18个月。

业内人士分析认为，通过保证金门槛降低、付款周期拉长这样双管齐下的方式，为参与竞拍的房企减轻了资金周转压力，也释放出政策端“扶一把”的明确信号。

看点二：“大体量+高总价”地块分拆入市

11月土拍中，关注度最高的当数朝阳区将台乡驼房营两宗地块。

这两宗地均位于东四环与东五环之间、坝河南岸，是城区内少有的具备河景开发条件的住宅用地——隔河即颐堤港，紧邻地铁14号线将台站，自身环境与配套十分成熟。

今年7月，这两宗地块曾以“驼房营629”的整体形式挂牌，起始价75.21亿元，并需无偿配建体育馆，但在拍卖当日被叫停，暂缓出让。

虽然地块自身环境和配套都十分成熟，但由于体量较大，总价较高，业内普遍认为只有当时参与竞拍的中海地产和中建智地+太古地产联合体具备开发实力。

如今，暂停交易一个多月后，驼房营地块重新上架，核心变化是“一拆为二”：其中，0013-1等地块土地面积约7.22公顷，规划建面约9.79万平方米，起始价45亿元；0013-2等地块土地面积约3.64公顷，规划建面约7.34万平方米，起始价38亿元。

拆分后总起始价由75.21亿元调整为83亿元，但单宗地块总价门槛明显下降，有望吸引更多房企参与竞拍。

不仅如此，这两宗住宅用地的开发条件也同步优化：原本需无偿代建的体育场馆，改为政府有偿回购；付款节奏方面，原要求签约后30日内缴纳50%、3个月内全额付清，新公告则将付清期限放宽至24个月。此外，参与两宗土地竞拍的企业还可共用竞买保证金、同一竞得人可统筹核算指标。

从“一拆为二”到付款周期拉长，再到政府回购分担公共配套，这一系列调整的核心逻辑很明确——通过降低单宗门槛、放宽资金节奏，让优质地块能以更务实的条件顺利推向市场。

看点三：“抬板设计”成提高品质“新选项”

“抬板设计”正在成为越来越多新房项目提升产品力的新抓手。

在11月待拍的4宗住宅用地中，有三宗明确采用了《关于本市住宅公共空间品质提升的意见（试行）》中鼓励的“抬板设计”。

两宗驼房营的出让文件中，明确规定：抬板高度原则上不超过8米，鼓励架空层做停车、配套、下沉庭院和邻里空间；临河住宅要求高低错落、把坝河景观“让”进社区。考虑到项目临近拔河，8米以内的抬板高度不仅让社区内部景观层次更加丰富，也使得低楼层住户同样有机会获得观河视野。

类似的抬板设计思路也出现在平谷新城地块的出让文件中：鼓励因地制宜开展抬板式建筑设计，进一步丰富住区配套、实现立体分层、人车分流，把首层景观做足。

从政策层面看，《意见》明确鼓励三类居住用地优先采用抬板设计——地形高差、滨水沿线、轨道“微中心”。两宗驼房营地块属于滨水沿线，平谷新城地块则契合轨道“微中心”定位，其临近的轨道交通22号线预计年底具备开通条件。按照这个趋势，很可能有更多新出让住宅用地，会选择通过“抬板设计”提升品质。

从昌平歇甲庄的保证金松绑，到驼房营的“一拆为二”，再到三宗地块集体试水抬板设计，可以清晰地看到一条主线：面对现房销售新政带来的开发逻辑转变，供地端正在从资金门槛、地块体量、产品品质三个维度同步做出适配调整。

即将到来的11月的这两场土拍，或许正是观察“新规则下土地市场如何自我调适”的第一个样本窗口。

文/北京青年报记者 李桁