13城落地现房销售细则

10月26日，成都出台商品住房销售实施细则，成为全国第13个落实“8·28”楼市新政的城市。

成都细则明确，2026年8月28日后新发布出让公告的商品住房项目有序推行现房销售；采取预售的，单体建筑须完成主体结构封顶。现房销售定金原则上不超过购房总价款5%，土地余款2年内缴清、免息，项目支持分期竣工验收备案。

细则同时提出，严禁任意压缩合理工期，严厉查处开发商、中介机构通过非监管账户收取预售资金、定金等违法违规行为。

而就在前两日，苏州、合肥也相继发布了配套实施细则，现房销售改革正由核心城市向更多城市逐步落地。

13城已落地现房销售细则

自8月28日住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局印发《关于完善商品住房销售制度的通知》以来，目前全国已有13城陆续出台配套实施细则。

落地节奏上，9月24日，北京率先出台现房销售新政，上海、广州随后落地，深圳则在10月15日跟进。9月30日，武汉发布细则，成为首个落地现房销售新政的二线城市。天津、杭州、宁波在国庆假期后陆续跟进。10月下旬以来，十堰、温州、苏州、合肥、成都也密集发文落地现售政策，其中十堰成为第一个落地现房销售新政的三四线城市。

尽管13城细则发布节奏不同，但总体均遵循了以现房销售为方向、渐进推行的改革要求。

销售模式层面，各地均按照顶层文件要求，8月28日后新出让土地项目优先选择现房销售，成都表述略有差异，明确有序推行现房销售。改革并非一刀切取消预售，而是采用“优先现房、保留合规预售”的双轨路径。

在政策衔接上，13城统一以8月28日作为新老划断节点，依据土地出让公告、审批手续节点划定项目适用政策，区分新增出让地块与存量在建项目，设置差异化安排，保障新旧规则平稳过渡。

资金监管持续收紧，实行现房定金、预售资金闭环管理。各地均规定，现房收取的购房定金须存入商品房资金监管专户、专款专用；预售资金监管标准同步从严，严控资金违规挪用，保障工程建设资金足额落实。

同时，各地均推行主办银行制，由主办银行统筹项目开发贷、预售资金、现房销售资金协同管控，打通项目全链条资金监管通道，压实金融机构监管责任。

地方政策呈现差异化安排

在统一改革底线基础上，各地还结合本地市场库存、去化压力以及房企实际经营情况出台了差异化细则，体现了因城施策特征。

整体来看，不同城市的政策差异，主要集中在过渡期安排、现房定金比例、土地款缴付期限、预售准入条件等方面。

对比各地细则来看，现房定金上限主要分为1%、3%、5% 三档。其中，北京定金上限设置为1%，管控最严；上海、深圳、苏州设定为3%；广州、天津、杭州、武汉、宁波、合肥、十堰、温州等多数城市则以5%为主流标准。整体上高能级城市管控相对偏严，但并非简单按城市能级一刀切，不少城市采用“一般”“原则上” 等柔性表述。

土地款缴纳方面，上海、广州、深圳、天津采取“1+1 年”模式，即土地余款一年内缴清、符合条件可延长一年；北京、杭州、宁波、合肥、苏州、武汉、成都、温州、十堰基本要求土地余款2年内缴清。

对在途项目的过渡安排上，各地大多以2027年底为限。即今年8月28日前已拿地但未取得预售许可证的项目，在满足一定条件下，可延至2027年底按原预售条件预售。但对于特殊项目，政策则留出了更大的空间。

如武汉、杭州将“特殊项目”的过渡期限延长至2028年底。合肥规定，对于2026年8月28日（含）前已取得国有建设用地使用权的房地产“历史遗留问题项目”，经评估，确保项目能够按时建成交付的，可按原有预售条件申请预售。

上海则在政策细则中指出，对历史遗留项目，由有关部门另行研究。深圳也在细则中明确，对上述节点前的“三旧”改造历史遗留项目，将由有关部门另行研究。对于历史遗留项目，十堰也有着类似的安排。

此外，预售条件也有所不同，北京、武汉、苏州均发布了细化的“主体结构封顶”认定标准。其中苏州最为严格，除对工程进度有要求外，还要求建设、勘察、设计、施工、监理五方签章出具验收记录，并由属地住建部门现场核查，无误后才可认定为“封顶”。深圳细则未增设封顶的细化核验要件，其他城市则大多未追加细化要件。

现房销售改革正在有序展开

克而瑞研究中心指出，随着近期多城细则接续落地，现房销售改革地方细则呈现两个并行趋势。一方面，封顶预售、资金监管、分类管理等制度要求持续落实，销售端的风险约束没有出现普遍放松。另一方面，土地款延期缴纳、分期开发、优化审批、融资支持等配套措施逐步增多，地方政府更加重视企业在新制度下的资金承受能力和项目开发可行性。

分析人士亦指出，在推进现房销售政策过程中，各地应更加关注新政策与实际经营条件之间的衔接，并做好过渡安排，这也为后续政策的落地提供了重要路径参考。

贝壳研究院高级分析师陶琦表示，包括一线城市在内的多个城市完善商品住房销售制度的细则落地，标志着全国现房销售相关改革正有力有序推进。预计更多城市将在统一改革方向下兼顾地方实际，灵活调整、因城施策，把握落地节奏，核心都是让住房回归居住属性，让购房更加安心。

此外，克而瑞研究中心强调，现房销售改革的下一阶段，值得关注的不只是更多城市出台细则，而是土地、融资、建设、销售和交付之间能否形成顺畅衔接。只有项目运行机制真正跑通，制度改革才能在保障购房者权益的同时，实现房地产市场的平稳过渡。

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