浙江
10月26日，乳山市自然资源局以挂牌方式推出10宗国有建设用地，总面积30.17万平方米、起始价合计约9.94亿元。清单里9宗是零售商业用地，住宅只有1宗、起始价2336.99万元。对一座以银滩海景房闻名的县级市来说，这份供地结构比总金额更值得读。
九成起始价落在商业地块上
10宗地拆开看：9宗零售商业用地合计约29.43万平方米、起始价约9.71亿元，占总起始价的97%以上；1宗普通商品住房用地（二类）7419平方米、起始价2336.99万元，占比不到3%。
商业地块出让年限40年、容积率2.0至3.0，单宗起始价从701.91万元到21684.96万元不等；其中徐家镇东南讲村、洋村的2026J034地块91742平方米、起始价30274.86万元，是这批地里起始价居首的一宗。按地面价粗算，商业地块约3300元/平方米，摊到2至3的容积率上，楼面价约1100至1650元/平方米。
唯一的住宅地，账要分两层算
2026J033位于北环路以南、黄山路以东，面积7419平方米、容积率1.0至2.0，出让年限70年，起始价2336.99万元，保证金468万元、约合起始价的20%。折成地面价约3150元/平方米；若按容积率2.0建满，计容建面约1.48万平方米，楼面价约1575元/平方米，按1.0则回到3150元/平方米。
这个区间并不便宜。乳山在售新房多在每平方米7000元上下，扣掉建安、税费与财务成本，留给开发的利润并不宽裕。小体量、低总价、容积率区间跨一倍，更像是给本地中小房企或地方平台公司准备的一块"填空地"，而非外来房企会争的标的。
商业地向乡镇与海岸线铺开，补的是配套欠账
九宗商业地块分布在银金大道以北、凤凰山路以西、西湖路以西、湘江路以北，以及徐家镇东南讲村、洋村一带。这些路名与地名，基本沿着银滩度假区与周边乡镇展开。
这恰是乳山旅游地产长期的短板：银滩沿21公里海岸线铺开200多个小区，住宅存量超过10万套，但商业、医疗、教育配套一直是弱项，冬季入住率不足10%，日常买菜常要靠赶集。商业地块集中出让，方向上是拿地换配套、以商养旅，而不是继续铺住宅。
住宅只留一宗，绕不开十万套存量
乳山银滩的二手房挂牌价长期在每平方米2000至3000元区间，与乳山市区约5000元/平方米的水平差距明显；平台在售房源常年维持在两千套上下，二手房供需比一度被评估为18比1。2025年6月全国司法拍卖278套"1元起拍"房源中，有216套落在乳山。
在这样的库存背景下，新增住宅供地保持克制是理性选择。少供地、把住宅增量压在人口与配套相对集中的主城，同时用商业用地去补海岸线的服务缺口，比继续在银滩堆住宅更接近"去库存"的本意。当然，商业地块能否变成真正开业的商场、超市与诊所，还要看运营方愿不愿意长期持有。
11月25日见分晓：三种买家的账不一样
房企的账在容积率与去化速度上。商业地块楼面价不高，但40年产权、2至3的容积率意味着必须做持有或半持有型商业，对运营能力的要求远高于卖房；住宅地块体量小，适合快周转试水。
本地自住买家的账在配套兑现。商业、医疗、供暖补齐之前，银滩的低价并不等于低成本，物业费、取暖费与空置成本都要算进去。外地旅居客的账在流动性：先租一个冬天再决定，比看沙盘和短视频可靠。
竞买规则也给了提示：境内外法人、自然人和其他组织均可申请，但须单独申请，个人不能参与住宅用地竞买；全部地块价高者得，加价幅度均为20万元。11月15日至25日挂牌，11月23日报名截止，是否出现多轮竞价，是观察这轮供地成色的直接窗口。
结语
9.94亿元、10宗地，看似一次规模不小的土地供应，实质是一次结构性调整：住宅增量收缩到一宗小地块，商业用地向前补配套。对乳山而言，这比再卖几块海景住宅地更接近问题的解法；对买房人而言，配套兑现的进度，仍然比任何一纸规划更值得盯。
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