现房细则落地满月，上海第十一批次2宗涉宅用地挂牌

10月28日，上海土地交易事务中心正式公布2026年第十一批次拟出让住宅用地清单，本批次仅推出2宗涉宅用地，分别位于浦东新杨思、宝山南大板块，合计出让面积约5万平方米。根据公告安排，该批次将于10月下旬正式发布出让文件，11月下旬启动现场交易。这也是上海9月28日现房销售细则落地满月后，全市首次挂牌全新涉宅用地，其竞拍结果或将成为观察现房新政下上海土地市场走向的风向标。

自8月28日全国现房销售改革通知发布，到上海地方细则正式落地，两个月间上海已完成第八、九、十批次集中土拍。从已成交项目表现来看，房企拿地决策的分化趋势已经清晰显现：核心区超大体量高总价地块普遍报名主体寥寥，多以底价成交；而中外环段低总价、低容积率、去化确定性强的优质地块，却多次触发数十轮竞价，最高溢价率突破24%。

现房销售制度全面推行后，项目开发回款周期被拉长约12至18个月，房企的资金占用压力显著提升，行业投资逻辑已从过去的“追求规模扩张”全面转向“优先保障确定性”。中指研究院最新数据显示，9月全国300城涉宅用地平均溢价率仅为6.9%，较8月进一步回落，底价及低溢价成交仍是非核心地块的主流，只有区位清晰、总价可控的核心城市优质宅地，才能保持稳定的市场关注度。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，当前土地市场分化特征进一步凸显：非核心地块普遍低溢价成交，而核心城市优质地块仍能保持较高竞争热度，房企报价整体趋于审慎，高价追地现象已明显减少。上海易居房地产研究院副院长严跃进也表示，现房销售政策落地后，房企投资重点已全面向高品质、高性价比的确定性地块倾斜，不再盲目追求高总价大体量项目。

本批次挂牌的两宗地块，分别对应不同的市场需求，地块指标设置均贴合当前房企的开发偏好。

浦东新杨思宅地：核心板块低门槛入市。本次浦东新杨思推出的杨思社区Z000602单元20Da-03地块，用地面积约1.90公顷，容积率2.5，建筑限高80米。该地块原为原20Da-01地块的一部分，经规划调整后拆分出让，地块内将集中布局日间照料中心、老年活动室、文化活动室等社区公共服务设施，街坊内同步规划宽度不小于4米的地下一层连通道，提升片区地块之间的通行便利性。

地块地处东明路与新杨思路交汇处，距离轨交6号线高青路站直线距离约400米，轨交通勤优势突出。地块南侧紧邻嘉里建设联合体此前以27.05亿元竞得的商业组团，该项目未来将打造购物中心、开放街区与城市公园融合的新型商业形态；北侧与东侧则是2025年上海楼市销冠项目翡雲悦府，该项目全年销售额突破151亿元，多次开盘认购率超过300%，目前仅剩余少量尾盘在售。

从板块整体去化表现来看，新杨思作为浦东金色中环重点更新板块，大型商业综合体、中央公园、地标塔楼规划持续落地，片区新房开盘去化表现亮眼，新盘备案价格稳步抬升，同时带动周边存量二手房价格修复，板块整体库存去化周期处于低位，改善型需求支撑力充足。板块内此前入市的新杨思·上园项目，四期推出132套建面约104-205㎡房源，均价98621元/㎡，开盘后快速完成去化，市场认可度高。

业内分析认为，地块拆分后单宗项目的总价门槛大幅降低，在现房新政抬高资金投入要求的背景下，反而能够吸引更多房企参与竞拍，大概率延续板块此前的市场热度。这一特征也完全契合此前第九批次土拍中，低总价、低容积率地块受到多家房企争抢的市场规律。

宝山南大低密宅地：中环沿线稀缺改善选项。另一宗出让地块位于宝山区W12-1301单元84-13地块，用地面积30636平方米，容积率仅1.36，建筑高度控制在36米以内，是南大板块近年罕见的低密涉宅用地。该指标下项目未来可打造抬板设计的多层改善社区，产品差异化优势显著。

地块位于轨交15号线南大路站东北侧，周边已有华润中环置地中心·望雲、润府等成熟项目形成连片居住氛围，中建八局开发的中环麓岛项目也在持续销售中。根据最新开盘数据，中环麓岛9月30日二批次开盘推出118套建面约108-199㎡公寓房源，均价70337元/㎡，开盘当日去化率超90%，板块改善型需求释放速度远超市场预期。片区居住配套正在快速落地，南大智慧城产业集群逐步成型，对于偏好低密居住体验的改善型购房者而言，这是上海中环沿线为数不多的低密宅地供应，后续入市后将填补板块内高端改善产品的空白。

这也完全符合当前房企的主流拿地偏好：多家受访房企投资负责人均表示，新政后内部已明确优先选择容积率1.0-2.0的低密中小体量产品，这类项目12-15个月即可实现毛坯竣备，资金沉淀少、回款周期短，利润安全垫更高。

目前上海现房销售细则的部分执行细节仍在逐步明确，房企普遍处于投资策略调整的过渡阶段。此前第十批次土拍中，上海细则发布次日，杨浦江湾风貌区地块和闵行古美北社区地块就分别竞价109轮、177轮成交，溢价率达到21.46%和24.44%，核心优质地块的市场热度并未随新政落地出现明显降温。

本次挂牌的两宗地块，一宗依托成熟热销板块的确定性，主打刚需与首改需求；一宗依托低密稀缺属性，瞄准高端改善市场，两者均避开了高总价、高自持、高开发难度的复杂条件。中指研究院上海数据总经理张文静表示，当前房企已普遍将现房销售对应的资金成本纳入拿地成本统筹考量，会为后续现房开发环节预留充足的定价与利润空间，投资决策更趋理性审慎。

11月下旬的本次土拍交易，将是现房细则落地后，首次完全按照新规则运行的涉宅用地出让，其报名房企数量、竞价过程与最终成交价，将直接反映当前主流房企的资金调度能力与真实拿地意愿，或将为年末上海后续批次供地的市场表现提供重要参考。

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