广州珠江新城174套房甩卖，恒大清仓卖出1.3万/平的“跳楼价”

恒大在珠城压箱底的174套房悄悄上架

2.4亿，现在能在珠江新城买到多少地皮？放在十年前，这个数连恒大当年在同一块地上砸出的13.22亿“地王”零头都够不上。可如今，2.4亿却能一次性打包买走整整174套珠江新城的办公房——摊下来，一套单价才约1.3万/平。

2026年10月22日刊出的一则《南方日报》债权转让公告，悄悄把恒大在珠江新城压箱底的家底摆上了货架。

主角不是恒大自己，而是一家叫“广州逸景企业管理有限公司”的公司——转让的是它的全部股权及债权，对价对应的正是珠江新城这174套房产。

顺着工商信息往下扒，这家“逸景”藏得够深：注册地址就在天河区黄埔大道西128号404房——这栋楼，正是恒大珺睿。它早年是恒大地产的子公司，2019年前后股权划入“中联前源不动产基金”体系（实控人周芊），成了一家资产持有平台。

简单来说，珺睿这批房不是恒大直接捏在手里，而是通过这家“壳”公司间接持有。

如今股权加债权一起打包，谁接盘，谁就接过了这174套房的处置权。

恒大珺睿：从“珠江新城最后地王”到1.3万/平

讲这批房，绕不开恒大珺睿这块招牌。2012年，恒大以13.22亿元、楼面价32967元/㎡（约3.3万/平）的天价，拿下珠江新城D4-B2地块，溢价8.3亿。当年媒体直接给它扣了顶帽子——“珠江新城最后一块商业地”“新一代地王”。

要知道，那时，这个单价甚至比广州不少新盘的售价还贵，是实打实的“面粉贵过面包”。

2015年12月，恒大珺睿（酒店式商务公馆）开盘，均价一度摸到约7万/平，主打CBD区位加珠江公园景观，层高约4.5米的LOFT办公公馆，一副“华南新地标”的架势。项目2016年完成主体建设、2018年竣工。

当年冲着“高逼格”下手的买家，恐怕做梦都想不到，十年后，这批房会被当成“骨折资产”打包甩卖。

先把账摆清楚：2012年拿地楼面价约3.3万/平，2015年开盘均价约7万/平，2026年当前市场均价约5万/平，而如今打包转让单价约1.3万/平。

也就是说，这批房的打包价，连当年拿地价的一半都不到，约为当前市场价的2.5—3折。

为什么能便宜成这样？关键在处置方式。

这次转让的是“股权＋债权”，债权类资产在不良处置市场里从来走的是“地板价”逻辑——买家买到的是处置权和抵押权，而不是按散售单价一套套算出来的市场价。再加上一次性要吃掉174套的体量、还要承担后续处置成本和风险，价格自然被压到“骨折”。

恒大在广东还有多少家底等着接盘？

珺睿这174套，只是恒大广东资产处置版图的一角。

我们把公开的处置信息捋一遍：

·珺睿另外的25套（含1908房等）：2025年11月被长城资产挂牌处置债权，总额约10.92亿元；

·珺睿单套（约60㎡办公）：也已在阿里资产上零星上架；

·恒大御府（白云区）：1463个车位、18个商铺，走的是破产拍卖，已拍到第10、11拍仍流拍——车位之难卖可见一斑；

·南沙恒大物业（新港大道100号等多栋）：整体拍卖，处置参考价约2.92亿、起拍约2.04亿，法院公告里还写明这批房大多空置、甚至被人当宿舍和食堂占用着；

·恒大名都/雅苑/滨江左岸：一批车位、预售房被广州资管打包成债权处置，债权本金约2.33亿；

·恒大中心（黄埔大道西78号，恒大原总部自持写字楼）：去向仍待观察，大楼至今还有人员进出。

再加上恒大前总裁夏海钧名下那套珠江新城428㎡豪宅、今年5月挂拍6月又“撤拍”的插曲，恒大的“珠城资产清仓”，几乎是在排着队等买家。

作为对照，恒大在广州的“门面”恒大中心至今仍立在珠江新城。它会不会成为下一批摆上货架的标的，市场都在盯着。

破产清算的残酷账本

价格背后的根子，是恒大破产清算这场“大戏”。

2026年8月21日，广州中院裁定受理恒大地产集团破产清算一案。

恒大地产在广东的摊子早就资不抵债到令人咂舌：广东公司、珠三角公司、粤东公司三家子公司总债权约1962.3亿元，资产总额加起来却不足6000万元——负债是资产的数千倍。

再往上看集团层面的清盘：截至2026年9月30日，恒大集团清盘人累计变现仅约34亿港元，而收到的债权申报约200份、申报金额高达约3600亿港元——回收金额连主张债权的1%都不到。

钱不够分，处置就只剩一个逻辑：尽快变现、能卖就卖、价格让位流动性。所以你会看到，从名画、私人飞机到这批珠江新城办公房，全被摆上货架。

10月22日，恒大清盘人还向哈佛大学发出了一封索偿函，追讨2020年初恒大集团支付哈佛大学1430万美元科研预付款里的200万美元。

但令人唏嘘的是，恒大在更早前向哈佛捐的约12亿港元，大概率是追不回来了的。

2013年12月2日，哈佛大学与恒大集团正式签约，共建三大冠名研究中心——哈佛绿色建筑中心、哈佛免疫学及疾病研究中心、哈佛数学科学中心。时任哈佛校长亲自到场，排面给足。此后，2013年、2016年，恒大分两次向哈佛捐了约12亿港元（折合约1.5亿美元），换取研究中心的冠名权。

翻看当时的财报和新闻就能发现：2020年初恒大还在猛冲规模、喊降负债，手里现金2000多亿。所以有一个说法是恒大花钱买顶级背书——恒大最风光时，最缺的就是国际化、学术化的体面。“地产教父”搭上世界顶级学府加中科院院士，恒大对外营销时，这张中美科研攻关总协调人的名片比什么广告都好用。后来夏海钧坐镇波士顿、哈佛专门发感谢公告，都是续集。

更扎眼的还有一批艺术品。清盘人查获恒大囤的110件艺术藏品，其中95件是从香港同一家艺术品经销商买入。但由于大量画作长期仓促堆放在恒大集团总部储物间，缺乏恒温恒湿条件，在变卖时只能大幅减价，抑或流拍，最终变现约2.25亿港元，相当于打了不到两折。

毕加索、莫奈、安迪·沃霍尔这些名字再响，也救不了一笔亏掉超10亿港元的生意。

许家印当年的空中座驾、那架空客A319私人飞机，自2023年起已不适航，目前仍停在广州机场，还拖欠管理费超5000万港元。经过多次挂牌处置，预计今年四季度完成交割，收回约1200万美元。

这架飞不动的湾流，也成了恒大奢华时代最尴尬的注脚。

恒大清盘人的找钱“三板斧”——卖画、卖飞机、追哈佛——本质上是在为一笔注定还不完的账做体面收场。恒大最风光时撒出去的每一分面子钱，都在爆雷后变成了清盘人拼命想找回来的里子钱。

面子经济和资产回收，在这张时间线里彻底撞了个满怀。

1.3万/平，不只是一口“便宜价”

很多人会问：珠江新城位置这么好的房，为什么不一套套散卖，非要打包2.4亿转给一家公司？答案藏在“债权”两个字里。

这批房的所有权，早就不是恒大“住着”的，而是被装进广州逸景的资产负债表、作为股权和债权存在。散售要一家家过户、清空、补税，周期长、变数多；打包转给资管机构，一手交钱一手交权，干净利落。所以1.3万/平不是“房价”，是“债权处置价”——它算的不是珠江新城的地段，而是“接手后还要费多大力气把这174套变成钱”。

再看谁接盘。

我们基本可以断定：敢一次性掏2.4亿、还愿意去研究这174套办证、占用、税费问题的，是AMC（资产管理公司）或者专门吃不良的机构盘，不会是散户。普通人有这个钱，也不会把钱押在“得自己先去清收债权”的东西上。

更耐人寻味的是这174套房的“出身”：它2019年被恒大腾挪到中联基金体系名下。恒大出险前，曾把一批资产“过桥”给金融机构和基金来盘活资金；如今基金平台也要抽身，把当年接的“烫手山芋”再转手。也就是说，这是恒大当年“资产腾挪”留下的一条尾巴，现在轮到下一个接盘方来收拾。

从珺睿这批办公房，到夏海钧那套珠城豪宅（5月挂拍、6月又撤拍），再到南沙那批空置、甚至被人当宿舍占用的物业，恒大的“珠城清单”正在排着队上货架。AMC们（长城、信达、广州资管）集体从“持有”转向“甩卖”，本身就是一个信号——市场判断这些资产“还有得跌”，没人愿意再捂在手里。

想捡漏的人可以再等等，但也要想清楚：你捡的不是珠江新城的“便宜”，是恒大出清、AMC出清的“确定性”。

珠江新城的天际线还是那么高，但恒大在这片CBD上的故事，已经翻到了“清仓甩卖”这一章。

（资料来源：南方日报、全国企业破产重整案件信息网、广州中院、长城资产、广州资管、新浪财经、企查查、阿里资产、证券时报、新一面）