39.44亩！马鞍山阳湖7号宅地2亿起拍~

10月14日，马鞍山市自然资源和规划局发布马国土出让告字（2026）第40号公告：雨山区阳湖单元"阳湖7号"地块拍卖出让，11月5日开拍。这宗地39.44亩、起始价20000万元，折算507.10万元/亩。真正的看点藏在隔壁——十个月前，一街之隔的"阳湖6号"以513.15万元/亩成交。地价降了6.05万元/亩，可把容积率算进去，楼面价却从4810.81元/㎡涨到5071.24元/㎡，反涨260.44元。

NO.1｜壹

地价降了6万，楼面成本为何反而上涨

阳湖7号：39.44亩，城镇住宅、城镇社区服务设施用地；1.0＜容积率≤1.5，密度≤30%，绿地率≥35%；起始价20000万元、保证金4000万元。 按1.5上限计容约3.94万平方米、约303套；折算507.10万元/亩、地面价7606.86元/㎡、楼面价5071.24元/㎡。做1.3则升至5851元/㎡，贴着1.0做低密则达6915元/㎡。

阳湖6号：57.10亩，用地性质与7号一致，2025年12月成交——起始29300万元、成交29300万元，底价成交，竞得人宿州市宿马国有资本运营有限公司。 折算513.15万元/亩、地面价7697.29元/㎡；容积率上限1.6，楼面价4810.81元/㎡。

两宗地的四至说明一切：6号"南至西塘路"，7号"北至西塘路"——以西塘路为界，南北紧邻。 十个月，同一条街，亩单价下调6.05万元（降幅1.18%），容积率上限却从1.6压到1.5。结果：地价便宜了，每平方米建筑成本反而贵了260.44元、涨幅5.41%。

这不是算错账，而是产品定制——容积率每少0.1，同样一亩地少建约六分之一的房子，单位成本必然上抬。政府用降地价对冲低密度的成本压力，潜台词只有一句：这块地就该做低密，不要往高层上想。

对照房价，压力真实。阳湖塘板块：嘉源璟汇江山云境约12800元/㎡，荣马山湖澜庭约12200元/㎡，伟星T10约15000元/㎡；全市新房约8825元/㎡。地房比约33.8%（对伟星T10）到41.6%（对荣马山湖澜庭），对全市均价高达57.5%——明显高于皖北多数县城20%—27%的水平，这宗地不给"做刚需走量"留退路。

配建成本也须计入：须代建南侧、西侧沿水系绿地约7879平方米，按不低于450元/㎡建设、验收后无偿移交雨山区政府，约354.56万元，相当于出让面积的30%；另须配建不少于100㎡社区服务设施并无偿移交。罕见的是，社区用房、养老、托育、医疗在周边社区服务中心用地中集中设置，本地块无需配建——配套已提前统筹。

NO.2｜贰

阳湖单元与三条控制线的空间答案

其一，地块正落在已公示的详规框内。 市局已公示《雨山片区阳湖单元030701、030703街区详细规划》，范围北至九华路、东至江东大道、南至采石河路、西至平山路，约176公顷，主要用地性质列明城镇住宅用地（0701）、城镇社区服务设施用地（0702）、教育用地、公园用地（1401）、防护绿地（1402）。本次地块四至正在其间，且用地性质与0701、0702完全对应。供地不是另起炉灶，是详规的年度执行。

其二，绿地率≥35%与代建绿地，呼应"国家园林城市"。 规划明确城市性质为"长三角中心区城市、国家园林城市"，目标建设现代化"生态福地、智造名城"。阳湖塘湿地公园约1500亩就在旁边。35%绿地率、700㎡集中绿地、7879㎡沿水系代建绿地——三项叠加，是"园林城市"在出让条件上的兑现。

其三，硬约束与城市化地区定位，决定必须"好地好用"。 雨山区属规划细化的城市化地区（含城区13个街道及18个乡镇，占国土55.68%），市域"两脉四区四中心"格局中"四中心"之首即中心城区。而规划划定耕地不低于215.03万亩、占市域35.45%，生态红线不低于362.97平方千米、占8.98%，城镇开发边界不超过403.73平方千米；官方监测显示二季度市区居住整体地价6019元/㎡、环比降55元。紧约束加下行通道，主城39.44亩必须把品质做足。

其四，交通是最大外部变量。 规划明确保障宁马城际建设，与宁安高铁形成市域"十"字形铁路网，实现合肥、南京都市圈主要城市一小时可达——在建的宁马城际S2九华路站就在板块附近。

NO.3｜叁

畛策观点

畛策研究认为：这宗"阳湖7号"最值得被记住的，不是2亿元的起始价，而是"亩单价降6.05万元、楼面价反涨260.44元"这组反差——政府用降地价对冲容积率从1.6压到1.5的成本上升，本质是用财政让利换产品品质；而隔壁阳湖6号底价成交、由外地国企承接，说明主城优质地块的市场化溢价能力正在减弱。真正的胜负手已经清晰：阳湖单元176公顷详规能否兑现为完整的教育、医疗与公园配套，宁马城际S2能否把板块拉进南京通勤圈，决定了这303套房子能不能站上1.2万元/㎡；而5071元/㎡的楼面价与33.8%—41.6%的地房比，已堵死走量之路。对企业而言，只有能做低密改善的主体才适合进场；对城市而言，当"国家园林城市"从一句城市性质，变成阳湖塘畔绿地率35%、代建绿地7879平方米的一宗土地，马鞍山才算把"生态福地、智造名城"写进了自己的生活空间。