这才是半步海淀的壹号作品丨瞰盘

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今天表姐想和大家聊的，是在北京楼市出现的一个新物种，未来或许会成为一种新的潮流。

圈内人应该能猜到，就是：

抬板社区。

实际上，从今年8月份，北京陆续放松对抬板的限制，抬板就已经不可避免地成为北京楼市下一个内卷点了。

当然，这里要先恭喜建发+越秀，拿下了昌平第一个抬板项目。

也就是最近火爆到出圈的：建发越秀·观玺。

火到什么程度呢？

样板间开放3天，到访近万人，项目整体冻资2000组；启动认筹后，认筹超1200组，只能提前停止认筹。

项目30号晚上开盘，但根据目前的情况来看，已经可以预定一个开盘热销了。

不过，表姐更好奇的是火爆背后的原因。

以及当抬板遇上擅长做中式产品的建发，究竟会擦出什么不一样的火花。

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首先，还是要带大家理解一下抬板这个新事物。

虽然观玺是建发在北京的第一个抬板项目，但在全国，建发已经有相当的抬板项目经验了。

下面这张剖面图，就是表姐从网络找到的，南京建发项目，可以帮大家更直观地理解抬板的大致做法。

简单来说，抬板就是把社区抬高，车库、配套放在抬板下面，园林与居住空间放在抬板上面。

不过，对于开发商来说，他们还必须直面一个更复杂也更棘手的问题。

那就是，如何系统地组织由抬板带来的社区生活内容的变化。

这其实也意味着，谁能更好地解决这个问题，谁就能在未来的竞争中占据优势。

但不得不说，观玺这次是有天然的先机优势在身上的。

理解观玺的抬板，要先读懂项目的位置和地形。

项目所处的位置很巧，位于昌平东小口，但距离海淀仅仅半步之遥，奥北森林公园更是近在咫尺。

并且，观玺地块本身就西高东低，东西约有3米的高差。

如果不做抬板，也要解决东西的高差问题，所以，观玺做抬板可以说是顺势而为。

让人欣慰的是，观玺并没有为了炫技，为了抬板而选择「全域抬板」。

而是顺着原有的地形高差，将社区东侧抬高约5米，西侧抬高约1至2米来组织抬板布局。

用专业术语来讲，叫「半抬」。

这个选择很关键。

因为它既保留了传统社区出入便捷的优势，在释放更多景观视野的同时，也获得了抬板布局空间的灵活性和丰富度。

这种灵活性，最先体现在配套的安排上。

现在，越来越多的社区都会强调配套的便捷，有些地块在出让时，也会要求养老、社区管理、文化体育等居服设施的配套。

但这部分配套放在哪里，就很考验设计。

如果独立占地，就会侵占社区的园林空间，如果放到住宅底部，又需要处理它与住宅的关系。

以往棘手的问题，现在通过抬板，就可以得到很好的解决。

观玺就是利用东侧和南侧的高差，将居服配套，甚至物业用房都安排到了板下。

这样一来，居服配套对外沿街排布，业主触达配套会更为便捷；

社区内部，业主们也拥有了完全独立和私密的居住环境。

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更重要的是，这让园林，尤其是建发擅长的东方园林，有了更完整的展开空间。

因为东方园林的趣味，本身就存在于俯仰、转折与远近之间。

同一片水，从桥上看、从庭院里看、从室内看，不同的视角和高差，会有完全不同的感受。

观玺的园林设计，就恰好把由抬板带来的起伏关系展开了。

实际上，从大门开始，观玺就开始铺垫了。

下面这张图片，是观玺的社区门殿：

☉观玺实景图

与大家熟悉的建发有些不同，这次观玺的门殿，并不是传统的宋风或者中式风。

而是做了更现代也更轻盈的尝试。

当然，五间三启的规制，郭宝庆大师的手书门匾，以及非遗大师雕刻的阿富汗黄奢石门钹都在。

传统建筑规制与工艺都没落下，只是重檐用了更简洁的线条表达，看起来多了几分轻盈。

走近一些，石材表面的竹编纹、自然面的细微起伏，逐渐显露精致感。

大面积的浅色系龙飞凤舞奢石，也让这座门厅显赫而不沉重。

当然，大家应该也感受到了这座门殿的惊人尺度。

整座门殿连同景墙整体宽约69米、高约11米，几乎是建发在北京的最大尺度。

☉观玺实景图

放在以往，如此大尺度的门殿，很可能会对就近的低层住宅产生遮挡。

但因为观玺这次做了抬板，门殿与板上住宅在高度上错开，所以尺度才可以更加舒展。

回家时，远远地站在街道上，就能感受到它的分量和气场。

☉观玺实景图

从门殿进入社区内部，亭子、水院和满眼的绿意逐渐展开，再沿着路径进入更高处的园区。

一座门殿的仪式感，就这样延伸到了门后的庭院里。

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下面这张图片，就是穿过社区大门之后的二进庭院：

☉观玺园林效果图

池水映着重檐与树影，锦鲤游弋其间，对岸亭台伫立，叠水轻落，红枫与松石沿岸铺开。

这几乎就是建发最擅长的东方园林的典型表达。

大家可以仔细看画面右侧，一条小径在树影的掩映下，蜿蜒而上。

这是观玺把通往板上的垂直动线，做成了游园的一部分。

下班回家，穿过幽幽小径，仿佛置身山林，远离喧嚣，浮躁的心情自然而然地，就会被慢慢安抚下来。

当然，如果你想快点回家，观玺还在这里设置了两部电梯，可以直达板上的住宅。

但让表姐觉得更惊艳的，还是左侧月洞门后的别有洞天：

☉观玺园林效果图

同一座凉亭，完全是另外一番景象。

观玺利用抬板与下沉的双重高差，将亭台、山石、垂瀑与虹桥巧妙地结合在了一起。

也就有了我们上面看到的「玉泉垂虹」。

大家应该也发现了，随着游园节点的推进，观玺水系的形态也在跟着变化。

据说，观玺这次规划了一条约260米的曲水带，近2000㎡的水域，贯穿整个社区。

从入口的开阔沉静，到会所垂瀑的灵动，后面一、二期衔接的位置，又收成更有溪流感的空间。

园中的桥、亭、树木和休闲空间，就沿着这条水系逐步展开，抬板的出现，则让它们又多了一层纵向的空间变化。

在板上散步时，可以俯看水从林间延伸；

走进下沉庭院，视线又会随着山石和流瀑，向高处的亭子望去。

东方园林讲究的俯仰、转折、移步异景，在抬板的加持下，被观玺发挥到了极致。

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甚至，当你从会所内部向外看时，也能感受到那份东方园林的层次和意境。

为了保证室内充分的观景效果，包括篮羽馆在内，主会所的每个功能空间，都做了巨幅落地观景窗。

☉观玺会所效果图

加上这次层高也做得够足，身处室内，也能感受到高处亭台、叠瀑那扑面而来的氤氲感。

更夸张的是，这次观玺除了约1800㎡的主会所，还规划了约2200㎡的地上架空泛会所。

总计约4000㎡，几乎是整个昌平最大尺度的双会所规模。

说实话，这样巨幅的会所空间，足以满足一个家庭所有成员的全维生活需求。

比如，周末可以和孩子一起打球，也可以安静地练会儿瑜伽。

老人平时接孩子放学，饭后下楼坐坐，附近的架空层就能接住这些零碎的时间。

其实，也怪不得观玺这次从开放之后，就迅速火爆出圈。

能把建筑、园林和日常生活之间的关系推敲到这个份上，建发的功力几乎可以说是炉火纯青了。

包括已经卷无可卷的室内空间，观玺也在尽可能地尝试更多可能。

去过样板间的朋友们应该都有切身体会，观玺的精装无论是风格还是用材，都已经武装到牙齿了。

☉观玺118㎡户型实景

很多配置，比如118㎡户型的钻石白奢石背景墙，还有主卧卫生间的薄柜收纳；

以及客厅的直饮水系统，放在以往，基本上都是8万+产品才有的配置。

就连最小的80㎡三居，观玺这次没有选择市面上的流行打法，而是重新梳理了户型布局。

除了南花池+北阳台的加持，最大的不同还在于：

观玺的80㎡边户，严格遵守了动静分区，将卧室都放在了户型的同一侧。

这样不仅卧室的采光和通风条件更好，也避免了动线上的交叉干扰。

并且，餐厅、客厅、厨房三大功能空间，也按照动线逻辑处在同一条轴线上。

就很好地兼顾了空间的流畅性和南北的通透性。

更重要的是，收纳也做得够足。

据说，这次观玺无论大小户型，都请了收纳大师品牌留存道在负责规划收纳。

并且，在交付的时候，还会给业主提供专门的说明手册，指导业主使用和维护这些收纳空间。

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实际上，当你完整地看完观玺，就会发现：

它的出彩，其实并不仅仅局限于抬板本身。

而是他们结合抬板、架空层、会所与双阳台，甚至户型和精装，解锁出了更多有关居住的可能性和想象力。

如果未来，北京注定会有越来越多社区进入抬板时代，那我期待的，是有更多像观玺一样的项目。

一定不是更多更大规模的架空层，而是真正从地块的本源出发，从客户的真实需求出发。

从而创造出更立体、更丰富，也更细腻的生活底盘。

这样，才可以称得上是半步海淀的，壹号作品。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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