高盛：房地产市场拐点在2030年，上海、深圳两年房价涨幅上调至 20%

前两天，高盛发布了 2027 年中国房地产市场展望报告。

这份报告的结论非常直白：全国新房价格预计 2029 年前后止跌企稳，二手房要晚一年，2030 年才迎来价格拐点；上海、深圳两年房价涨幅上调至 20%。

支撑这套判断的，是报告提出的四大关键拐点 ——3 个供给侧拐点，1 个需求侧拐点，决定未来 8‑10 年楼市走向。

供给拐点一：2028 年新房供应断崖式收缩，一线城市明年就来

这也是高盛看好一线城市房价最核心的底层逻辑。报告测算：全国新房可售项目面积，将在 2028 年出现近乎 40% 的同比大幅下滑；一线城市节奏更早，2027 年（明年）就会迎来新房供应急剧收缩。

很多人会疑惑：现在不是库存高企吗？市面上还有大量房子没卖完？

高盛研究团队做了一轮自下而上实地梳理，挨个盘点 18 个代表城市上半年项目，得出一个颠覆直觉的结论：账面库存≠真实可卖的库存。

全国未售住宅总库存 65 亿平方米，货值高达 44 万亿元，纸面数字看上去足够卖很多年。 但拆解项目建设进度后发现：接近一半地块没有按计划开工；其中超三分之一是 2024 年之前高价拿下的土地。 对房企来说，要么没有资金开发，要么算完账开发就亏钱，这些地块本质已经很难转化成可以对外销售的房子，报告称之为 “卡死的死库存”。

也就是说，我们现在看到的天量存量，很大一部分只是账面上的数字，不会流入市场。

再叠加 828 新房销售模式改革，进一步放大供应缺口。报告把 2026 年末的未售库存划分成两类：

第一类，占比 40%：已经拿到审批许可的老项目、已经竣工未售现房。继续沿用旧预售规则，拿地后 6‑8 个月就可以开盘卖房，回款还能继续拿地扩张。

第二类，占比 60%（库存大头）：未拿到规划许可的在建工程、闲置生地、未来新获取土地。 按照新政规则，这部分项目要等到主体结构封顶，也就是拿地之后 12‑18 个月，才允许预售；预售资金要等到楼盘全部竣工，房企才可以提取，部分项目直接执行现房销售。

简单讲：这 60% 的库存，上市时间被硬生生推迟大约两年，刚好错开 2028 年。 老的可售货值不断消耗，新的房源又补不上来。于是，2028 年就成为全国新房供应的断档期，一线城市供应收缩提前到明年 2027 年。

供给拐点二：土地财政逐步落幕，2031 年卖地收入再遭重创

土地出让，是地方财政的压舱石，而报告给出的预测，冲击力十足。全国 300 城住宅土地出让金： 2025 年：2.37 万亿元 2026 年：同比大跌 30%，来到 1.66 万亿元

2027‑2029 年，房企还可以依靠 40% 老预售项目的回款，继续拿地补库，卖地收入每年依旧下滑约 20%。

真正的二次冲击发生在 2031‑2032 年。 当行业大面积切换到现房销售模式，房企资金周转被大幅拉长，必须等房子盖完交付，拿到回款，才有资金去拿新地。土地市场会迎来第二轮暴跌，年度出让规模近乎腰斩。

到 2035 年，全国 300 城住宅土地出让金合计仅 400 亿元，相对行业巅峰，萎缩接近 98‑99%。 直白说：传统意义上的土地财政，基本走向终结。

供给拐点三：2032 年，新开工和地产投资触底反弹

在 2032 年之前，新开工面积、房地产开发投资，会跟随土地出让数据持续下行。拐点出现在 2032 年。 2000 年之前建成的大量住宅，房龄陆续跨过 40 年使用年限，老旧房屋更新拆迁需求集中释放，带动新开工与地产开发投资由负转正。

但这里有一个关键提醒： 报告预判，未来更新改造，更多走原拆原建模式，而不是过去棚改时代货币化拆迁、直接发钱给居民去市场买房。 拆迁带来的是重建，并不会转化为大量新增购房购买力，对商品房市场需求拉动非常有限。

需求拐点：2030 年刚需 + 改善需求加速萎缩，总需求腰斩

说完供给，再看大家最关心的住房需求端拐点。高盛判断：2030 年，由刚需 + 改善组成的结构性住房需求，会进入加速下行通道。 虽然 2032 年拆迁更新需求会起来一部分对冲，但不足以扭转大趋势。 2032 年之后，全国住房总需求稳定在每年 8 亿平方米。

对比参考：前些年新房 + 二手房合计交易规模大约 16.2 亿㎡。 也就是说，楼市长期稳态的总需求，几乎是过去峰值水平的一半。

为什么需求会出现近乎腰斩？报告列出四大底层因素：

1. 城镇化速度显著放缓，2030 年城镇化率达到 70%，进入平台期；
2. 户籍家庭住房自有率接近 95%，住房饱和；
3. 家庭户均人口持续变小；
4. 人均住房面积提升的速度大幅放缓。

拆迁旧改虽然会带来建设量，但大多原地重建，不会催生大量的市场化购房需求。

四大拐点之下，高盛得出了三大结论：

1、房价节奏：新房 2029 企稳，二手房晚一年到 2030

• 新房：2027‑2028 年每年继续下跌 3%；2029‑2030 年止跌、价格同比走平；2031 开始每年温和上涨 3%，接近长期通胀水平。上海、深圳两年累计房价涨幅上调至 20%。
• 二手房：处境更艰难。二手房供给量大、房龄老化，同时新一代 “第四代住宅” 新房形成降维竞争。2027‑2029 年分别跌 7%、5%、5%，2030 年才迎来价格企稳，比新房晚一整年。
  

828 新政推迟新房供给，边际利好二手房流通。 2026‑2028 年，二手住宅成交面积维持每年 7 亿㎡以上；长期稳态回落至 6 亿㎡。新房成交持续萎缩，2035 年新房成交仅 2.6 亿㎡。

未来中国楼市，和海外成熟市场一样，二手房交易成为绝对主力，新房变成补充市场。

3、房企分化：ROE 修复放缓，只有一类企业能活下来

销售模式改革，会拉长房企资金周转周期，拖累整个行业净资产收益率（ROE）修复。

但报告也提到还有一个没有纳入测算的变量 —— 房产税。 即便一线城市因为供应缺口出现房价上行，如果后续持有端税费落地，房屋持有成本抬升，会直接冲击租金回报逻辑，房价会再遭遇一重扰动。

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