北京
文/广州进深 严明会
在广州楼市，降价卖房的楼盘见过不少。
但要说房价比地价还低的，恒基学苑壹号算是比较“出圈”的一个。
最近，它又在搞特价了。
据中介消息，建面约113㎡户型总价210万元左右，单价已经跌破2万元/㎡。
还记得五一的时候，项目推出特价单位：
建面约105㎡四房，总价240万元起，单价2.29万元/㎡；
建面约125㎡四房，总价290万元起，单价2.32万元/㎡。
如今，价格一降再降，几番调价让利的表象之下，藏着项目积久的去化难题。
01
恒基学苑壹号于2021年9月开盘，至今已经过去五年时间。
刚开盘时，项目案名还叫“奥园恒基学苑壹号”，它最初是由奥园和恒基地产一起拿地开发的。
六年前的2020年9月底，奥园与恒基地产组成联合体。
以67.78亿元的代价，竞得番禺区新造镇新化快速路东侧地块，折合楼面价约23280元/㎡。
这是一宗巨无霸地块，用地面积14.05万㎡，计容建面超30万㎡，光起拍价就超过了60亿元。
地块紧邻珠江水道，并与大学城隔江相望，整体素质相当优越。
彼时，越秀地产也参与了这块地的争夺。经过35轮报价才成交，溢价率11.15%。
拿地一年后项目开盘，奥园还专门邀请了雅典奥运会羽毛球冠军亲临现场，为项目站台。
价格上，首开折后均价4.2-4.3万元/㎡，望江户型4.6-4.7万元/㎡。
在当时市场低迷的大环境下，项目开盘2小时卖了超10亿元，销售中心人气爆棚。
故事如果就这么进行下去，恒基学苑壹号大概早就清盘了。
但奥园暴雷了，随后该项目由恒基地产全面接手。
由于不少意向购房者因担心交付风险不敢上车，这也导致其逐渐淡出了大众视野。
现在的恒基学苑壹号已是现房在售，去化全凭降价撑着。
开盘五年，项目累计网签610套房源，成交金额38.27亿元，距收回当年的地价款，还有很长的一段路要走。
02
恒基学苑壹号项目整体素质，其实是不错的。
它地处国际创新城，周边高等学府环绕。
且一线临江，离江最近之处仅约80米，拥有超500米一线江岸。
住宅则临江而建，共有19栋，采用“前低后高”的科学布局。
这样既保障了后排楼栋的江景视野，更将一线江景的稀缺优势发挥到极致。
产品方面，主打建面约105-220㎡多面积段户型，可满足不同客户的居住需求。
去年11月，项目还进行过一次调规，主要是在9#住宅首层增加电房，同时相应调整9#住宅首层轮廓及其周边绿化布局等。
作为老牌港资房企，恒基地产业务遍布中国香港及内地。
但在广州，它的在售住宅项目有且仅有一个，即恒基学苑壹号。
目前，该项目仍有一千多套房未售。
接下来如何破局，既是摆在恒基地产面前的现实考题，也折射出它在广州住宅市场的微妙处境。
恒基学苑壹号项目开发主体为广州奥昇置业有限公司，其成立于2020年8月。
公司法人、董事长为居轶凯，他也是恒基中国合作项目管理部副总经理。
股权方面，奥园仍持有该公司一半的股份，另一半由恒基地产所持有。
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