高盛预测中国楼市：别被天量库存骗了，2028年新房可能不够卖？

最近刷到高盛那份炸了地产圈的报告，好多人扫两眼就当外资的常规操作划走，根本没挖到藏在字缝里的核心信息。这份报告的底层逻辑，其实完全和地方财政的账本绑定，甚至能直接预判未来五六年你抢新房的难度。之前喊了好几年的天量楼市库存，搞不好全是骗你的烟雾弹。

报告直接撂出结论，全国住宅土地出让金十年后要缩水四十倍。地方手里的金库见底是明摆的事，828新政落地之后，现房销售直接把过去开发商玩了十几年的高周转链条彻底扯断。之前熟门熟路的期房玩法直接停摆，市面上符合要求的可售房源卖一套少一套，新盖的房子还得等完全封顶才能入市。

这个青黄不接的时间差，刚好就是2028年新房短缺的起点。高盛团队是跑了全国好多城市实地盘点的，大家之前传得神乎其神的“十年库存”，大半都是压在泥地里根本动不了的僵尸项目。碰都没人碰的冷门市场，反而藏着超大信息差，敢下手的对手盘没几个，交易胜率自然就高。

反而那些人人都能插上一脚的充分定价市场，你想靠常规分析拿超额收益难如登天，技术指标摆出来都是明牌。这位做趋势交易的大神之前画了个很形象的M形楼市结构，M左边是老破小，右边是豪宅和高端改善，中间塌下去的那一段，刚好对应普通中产持有的刚需类房产。

玩趋势交易的老炮都懂，广度大于深度的道理。你把足够多的不同标的都摸透，自然能第一时间捕捉到刚冒头的新趋势，直接走右侧交易跟着行情走就完事。不用死磕逻辑硬凹理解，先上手操作，做完再回头复盘慢慢捋明白，真判断错了直接果断止损离场就行。

这人研究方向一直同时覆盖楼市和股市，2022年就开始用趋势交易思路打理股票账户，到现在满打满算已经四年时间。之前他一直在量化机构任职，机构内部的算法和指标有保密要求，根本没法放到公开平台分享。直到去年底离职之后，他才有机会把自己攒了多年的工具打磨出来上线。

他做的趋势动物小程序，核心就想传递两个点，一是量化跟踪，二是趋势交易也就是大家常说的右侧交易。之前他也在不少节目里提过右侧交易的思路，放到房地产市场里，过去整整四年，根本没有任何符合要求的进场信号，常年没行情普通人待久了都觉得枯燥。

他离职之后把所有大类金融资产的指标全都补进了小程序里，不管是个股债券还是期货，全部用同一套标准做量化处理。你甚至能直接拿乌鲁木齐的房产和上海的房产比强弱，也能拿上海的房价走势和贵州茅台的股价走势做对比。所有资产摆在同一个标尺下看，互为对方的机会成本，视角直接打开。

好多人学金融的时候，教授反复念叨钱有时间价值，背后对应的就是机会成本这个概念。好多手持多套房产的持有者，默认房子是自住消费品，从来懒得看价格走势，根本没把机会成本算进自己的持仓不同大类资产的波动特性差得远，房产属于典型的慢变量，趋势惯性极强，一旦方向转过来就是好几年的长期行情。等趋势完全确认的信号出来，你根本摸不到最低点，光验证底部是不是真的成立，就得花小半年时间。等你慢悠悠反应过来，2028年新房断档的时候，连挑房源的资格都没了。

账里。哪怕你手里的房产账面价值一分没跌，你因为没换其他更高收益资产亏掉的钱，其实是个天文数字。他自己做过全市场的历史回测，右侧交易说白了就是看到明确上涨信号再动手，也就是大家嘴里说的追涨。从趋势角度从冷转热之后再进场，不同资产的胜率差得特别大，房地产的胜率直接拉到百分之八十到九十。算下来持股拿满一年，最高胜率能摸到百分之九十，这数据是过去二十年楼市行情实打实跑出来的。

反观A股的趋势交易胜率连百分之四十都不到，大概只有百分之三十八，期货的胜率更低，才百分之三十五。就连大家印象里走慢牛的美股，机构和量化博弈卷到极致，胜率也就卡在百分之三十二到三十五之间。就连国内刚兴起的公募REITs，趋势交易胜率也有百分之六十到七十，仅次于房产。

没人盯着的冷门市场胜率高，机构挤爆的卷王市场胜率低，这个规律从来没变过。别看着现在楼市满屏绿色大家都在唱空，哪天突然冒出来连续四周上涨的信号，就是准右侧行情要来了，连续涨三个月半年，趋势确认的强度直接拉满，后续的惯性大到普通人根本扛不住。

当然这个策略也不是百分百不会翻车，2023年上半年就出过一次假突破，当时上海豪宅率先拐头企稳，没撑住多久行情又重新往下走，属于典型的假阳性信号。你完全可以自己拉长观察周期，等连续涨三到六个月再进场，能直接过滤掉绝大多数假信号。

现在开发商高周转的时代早就过去了，过去大家能对着几十套新房慢慢挑的好日子，眼看就要走到头。所谓的天量库存，全是挡在2028年优质新房断档之前的迷雾弹。接下来国内楼市肯定会全面转向二手房主导的市场，早看清这个逻辑，未来十年少走的弯路可不是一点半点。

参考资料 央视财经 中国房地产市场年度观察报告 第一财经 大类资产趋势交易指南