上实城开的轻资产试验：7.42亿出售城开·阡集汇社区 留下运营权一年

观点网 上海南站地区一只已进入稳定运营的保障性租赁住房资产，在上海实业体系内部完成了一次换手。

10月28日，上实城市开发公告，间接非全资附属公司上实城开（上海）房屋租赁有限公司将上海城开晶享置业有限公司100%股权，转让予上海上实旗下上海睿寓思房屋租赁有限公司，代价约为7.42亿元。

买方是控股股东上实集团的联系人，交易由此构成关连交易。公告还附带另一份协议：产权卖掉之后，运营管理权留下一年。

“轻资产”的落点就在这里：出表的是资产，留下的是服务。

但这笔试验的成色，取决于三笔账——卖价是怎么算出来的，留下的服务费能挣多少，回笼的钱是否真的落到负债表上。

同一体系内的换手

交易结构本身不复杂。卖方由上海城开全资持有，而上实城开间接持有上海城开59%权益；标的公司注册资本4.8亿元，全部由卖方出资。

买方上海睿寓思房屋租赁有限公司是上海上实的全资附属公司。上实集团作为授权代表，对上海上实行使国有股东权利，因此买方向上实城开支付的现金，实际仍在上实体系之内流转。

按公告援引的替代规模测试，出售事项适用百分比率高于5%但低于25%，构成须予披露交易；作为关连交易，其适用比率（盈利比率除外）均低于5%，只需申报与公告，获豁免通函（包括独立财务意见）及独立股东批准。委托管理协议的最高适用比率介于0.1%至5%之间，须申报、公告并作年度审阅。

董事黄海平同时担任上实集团副总裁，已自愿就批准股权转让协议、委托管理协议及年度上限的决议案放弃表决。

付款分两期。65%即4.83亿元，于协议生效后五个营业日内支付；余下35%即2.60亿元，于生效后一年内支付，并按一年期贷款市场报价利率计息。也就是说，交易完成时卖方实际到手的是六成半，另一笔2.6亿元要在账面挂上一年。

估值与成色

标的资产位于上海市徐汇区上海南站地区，名为城开·阡集汇社区，2022年7月竣工、同年11月投入运营。

项目总建筑面积58476.32平方米。截至2026年7月31日，住宅可出租面积约42665平方米、共1006个单位，商业可出租面积约1811.24平方米，另有479个停车位。

评估基准日为2026年7月31日，估值师为上海申威资产评估有限公司。

估值师同时试算了收入法、资产基础法与市场法，最终采纳资产基础法。市场法被弃用，理由是中国可比交易不多，且难以找到资产规模、架构与盈利能力相若的可比上市公司；资产基础法胜出，理由是项目虽已进入稳定运营，但营运历史相对较短，且受政府政策影响甚巨。

上述选择决定了价格的形状。于估值基准日，标的公司投资物业账面值9.20亿元，评估值11.76亿元，增值2.56亿元；固定资产反向微降0.09亿元；总资产由9.87亿元抬升至12.43亿元，总负债5.00亿元不变，股东权益从4.87亿元升至7.42亿元，增幅52.54%。

公告对增值来源也很直白：近年政府政策支持下，保障性租赁住房需求稳步增长、市场租金上升。

把总价摊开看，代价折合每平方米约1.27万元；若只算住宅可租面积，约1.74万元/平方米；按单位计，约73.8万元一间。

放到上海保租房的市场坐标里，这个单价谈不上便宜。上海2026年上半年新增供应保租房3万套（间），完成全年5万套目标的60%，累计供应已达43.4万套（间）；“十四五”期间累计筹措61万套（间），规划目标提前完成，“十五五”还计划新增25万至27万套（间）。

供给放量的另一面是价格约束。按上海现行规则，面向社会供应的保租房初次定价须在同地段同品质市场租金的九折以下，年涨幅最高不超过5%。租金端的上下限被行政规则锁定，资产端的估值却按市场租金上升来假设，两者之间的缝隙，最终由谁来填，是这类资产定价中最需要回答的问题。

经营端的数据则另有呈现。2024年标的公司收入7142万元，除税前溢利991万元，除税后溢利993万元；2025年收入7320万元，同比增长2.5%，除税前溢利6893万元，除税后溢利6661万元。

可以确认的是，估值并未按盈利倍数定价，而是回到资产端——整单交易的溢价，几乎全部由投资物业的重估贡献。

7.42亿元对价对应的不是一条平稳的现金回报曲线。以2024年除税后溢利993万元粗略折算，对应对价的静态回报约1.3%；以2025年的6661万元计则约9%。

同一类资产，REITs以分派率定价，这笔交易以评估值定价。前者看现金流，后者看物业市值。上实城开拿到的是后者的价格，买方承担的则是前者的检验。

留下的运营权

卖完之后，上实城开并没有离场。同日，间接全资附属公司上实城开阡集（上海）置业经营管理有限公司与标的公司订立委托管理协议，为期一年，服务费总额1080万元，已包括项目管理费及营运成本。

委托物包括1006个可租赁住房单位及接待中心、地面开放空间、洗衣房、营运办公室等区域，不含政府机关拥有的公共设施。服务内容涵盖租赁管理、租户与财务管理、单元内小型维修，以及监督项目物业管理公司。

这笔费用的成色，公告已有透露：项目2026年预算营运成本约1180万元，扣除直接支付予第三方的能源成本后约1030万元，1080万元的服务费“足以涵盖”这些成本。

扣掉营运成本，剩余约50万元，相当于服务费总额的4.6%。轻资产转型的第一笔收入，起步阶段更接近成本加成，而非高毛利的管理输出。

年度上限按服务期间摊分：完成日至2026年12月31日为180万元，2027年1月1日至2027年10月27日为900万元，两者相加正是1080万元。定价参照四项——委托物业规模、服务范围与人员编制、独立第三方运营商在上海同类保租房项目收取的费用，以及阡集上海向独立第三方收取的费用。

协议还预留了提前终止的口子：若项目因政府或政策原因需以资本化、大宗交易或其他方式转让，标的公司须在情况确定后20个营业日内通知，协议随即终止，履约保证金退还，费用按实际结算。

对于出售的原因，公告亦有明确：盘活现有资产、回收资金、优化资产及资本结构、降低净负债比率，推进向更轻资产营运模式转型。

放到行业里看，这条路并不孤独。2026年前三季度，上海房地产大宗交易累计成交370亿元、同比增长18%；其中三季度单季16宗、64.7亿元，较上半年明显回落。同期长租公寓类资产贡献了约7%的成交金额，企业买家占比居首，机构投资者与地产基金合计仅约5%。

市场并不缺买家，缺的是愿意按评估值付钱的买家。7.42亿元放在单季64.7亿元的盘子里，约占11%，属于中等体量。

至于这只资产会不会再度转手，答案也不完全在上实城开手里——委托管理协议里提前终止条款，已经把可能性写在了纸上。

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