河南
买房转账10万元
购房者在附言里写“认购款”
开发商出具收据写“定金”
两年后合同没签成
购房者要求双倍返还
法院会支持吗？
请和鹏法君一起来看看这个案例吧！
案情简介
2024年3月底，陈某向某房地产公司转账10万元买房，转账附言写的是“房号XX认购款”。当天，开发商给陈某出具的收据上，款项类型写的是“定金”。2024年8月，双方通过微信确认了陈某认购XX房号的事宜。
此后近两年，开发商以案外人某建筑公司未答复为由，未与陈某签买卖合同，也未退钱。2025年8月，陈某在微信里催问退款，工作人员回复“某建筑公司那边还没答复”。9月，陈某又发了退款函，要求退还10万元“认购金额”，工作人员回复“退款得等某建筑公司签字”。
因退款无果，陈某起诉至法院，要求开发商按定金罚则双倍返还20万元。
法院审理
本案为房屋买卖合同纠纷。本案的核心争议是案涉10万元应认定为认购款还是定金。
从款项支付时的表述看，陈某转账附言明确为“认购款”，这是其付款时对款项性质的直接意思表示。从后续沟通看，无论是微信聊天还是退款函，陈某始终将款项表述为“认购款”，开发商工作人员未提异议，反而就退款条件进行沟通，说明双方对款项性质的认知更倾向于“认购款”。
定金作为一种担保方式，成立需要具备明确的担保合意，包括主合同债权内容、定金罚则适用条件、违约责任等核心条款。但双方自付款至诉讼发生，长达两年多时间内未签署认购协议或买卖合同，也未就上述核心条款达成书面合意。单凭一方收据上“定金”二字，不足以认定双方就定金担保达成完整合意。因此，案涉款项更符合认购款特征，不构成定金担保，不适用双倍返还规则。开发商占有该款项缺乏合法依据，应承担返还责任。
综上，法院判决开发商返还陈某认购款10万元，并支付资金占用损失；驳回陈某的其他诉讼请求。
鹏法君说法
定金在法律上是一种担保方式，其成立以双方就担保事项达成明确合意为前提，包括所担保的主合同内容、定金罚则的适用条件以及违约责任等核心事项。收据上单方标注“定金”，并不当然产生定金的法律效力。如果双方并未就上述核心事项形成书面合意，仅凭一方收据上的两个字，不足以认定定金合同成立。司法实践中，当事人交付的款项未约定定金性质的，一方主张适用定金罚则的，人民法院不予支持。
而认购款在法律性质上更接近于预付款，不具有惩罚性，不适用双倍返还规则。当合同未能订立时，收取款项的一方继续占有该款项便失去合法依据，应当予以返还。法院据此判决开发商返还10万元认购款并支付资金占用损失，驳回了双倍返还的请求，这一处理既尊重了双方实际形成的合意，也避免了对定金罚则的扩大适用。
鹏法君提醒，付款时转账附言、收据记载和聊天记录中的表述应当保持一致，如果发现收据上的款项性质与自己的本意不符，应当及时提出异议并保留沟通记录。定金罚则是一项具有惩罚性的规则，其适用条件在司法实践中受到严格审查，合同双方应当在缔约阶段就将款项性质及相关责任条款明确约定，而非事后依赖单方记载来主张权利。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
供稿：深汕合作区法院
作者：郝以明 邓荣军
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