38年大华的变与不变，解读房企与城市的共生样本

1988年，住房商品化改革拉开中国商品房时代的大幕。同一年，大华集团在上海宝山大场镇诞生。

2026年，中国房地产行业迎来标志性节点。国务院印发首部城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》，与此同时，住房城乡建设部决定加快构建房地产发展新模式，“好房子”建设从“起步成势”进入“系统推进”阶段。这意味着，中国房地产发展的底层逻辑正在发生根本性切换——从粗放扩张到精准更新，从规模驱动转向品质驱动。而在这一轮轮的切换中，无数企业崛起又湮灭，大华集团始终在场。

《攀登者》节目录制现场图 左：著名主持人 朱军； 右：大华集团南京区域海南公司董事长沙海波

2026年9月，大华集团南京区域海南公司董事长沙海波受邀做客央视《攀登者》融媒体节目，与著名主持人朱军对谈。这档以“聚焦大国品牌，弘扬奋斗精神”为口号的节目，在全国各行业甄选优秀企业家代表，讲述中国企业的奋斗故事。

为什么登上这个舞台的是大华？

答案或许就藏在“变与不变”这四个字里。

38年不变，坚守开发初心

在央视《攀登者》访谈节目的一开始，沙海波就讲出了大华的企业使命——“始终生长，建筑中国美好”。

这句话听起来宏大，却蕴含着大华最核心的坚守。

38年来，时代浪潮不断改变行业的游戏规则，但大华的底层开发逻辑从未动摇。所谓长期主义，不是被动守旧，而是把“以人为本、配套先行、尊重在地文化”作为开发的底层准则。

第一、以人为本，是大华最初的起点。

城市更新的本质，是在灵活运用城市存量的前提下，大幅提升城市居民的生活质量。大华城市更新始终坚持“以人为本”，以提升人民群众的获得感、幸福感、安全感。

上海大华社区 实景图

1988年从上海宝山大场镇起步，大华最初的开发就不是单纯盖房子，而是思考“人在这里如何生活”。上海大华社区3.5平方公里的成片开发，不只建设住宅，更关注全生命周期的人居需求——老人、孩童、家庭的日常场景。所以大华从来不是简单建楼，而是建设一个可以长久生活的人居共同体。

上海大华锦绣华城 实景图

上海顾村大华锦绣四季 实景图

第二、配套先行，是大华区别于很多企业的开发手段。

上海大华行知公园 实景图

大华在城市更新赛道上积极探索，将配套先行的理念，沉淀为一套“成长型现代城市规模化社区”的联动开发模式。在超大规模社区的规划开发全过程中，大华不仅做土地熟化和住宅开发，还承担了大量幼托、学校、医院、城市公园、公共交通、商业等配套建设，乃至全部市政建设任务，分担了部分政府职责，满足居民出行、教育、医疗、购物、休闲的生活需求。

在上海大华社区的三十余年深耕，教育、商业、公园、医疗等公共配套同步规划、先行落地。2000年，大华建了上海首个由开发商投资的社区公园——6万平方米的大华行知公园。社区里，居民步行约500米就能到达一个大卖场。大华还修建了约17公里的市政道路。

顾村体育馆 实景图

在2016年启动的顾村老集镇“城中村”改造中，约1500亩的改造范围内一次性启动整体更新，近三分之二土地用于市政公建的“拾遗补缺”。大华把“以人为本”的思路落实到位：一是面向未来居民的全龄段人居，从孩子上学、老人健身到全家休闲，配套在住宅交付前先行兑现。配建包括九年一贯制公办学校顾村科技园学校、顾村中学及初中部、四所幼儿园、一所小学等七所学校、区域首座健身地标的两座体育馆、养老院、卫生中心、行政服务中心。

新建、打通8条市政道路，完善顾村路网体系，开展河道整治，建成总面积近18万平方米的综合绿地与滨河景观公园等等30余项公建配套，总投资超过20亿，助力700年古镇焕新。二是让原居村民先安居、先受益，现房安置，确立“更新先安民”的推进次序。

正因为真正了解居民需求、帮政府解决问题，也获得了百姓认可。顾村老集镇改造作为上海市第一轮“城中村”改造项目的优秀样板，获《解放日报》专题报道。如今，90万方大城最后一个地块大华锦樾面市，区域城市更新进入新的阶段。

海口大华锦绣海岸 实景图

海口大华锦绣优嘉商业 实景图

另一个新案例在海口西海岸，22年前那里还是一片滩涂。大华积极响应海口“西拓”的方向率先进入，在区域尚不成熟的阶段打造西海岸温泉别墅，开创区域低密墅区先河，2014年，随着城市发展和人居需求升级，大华开发运营了锦绣海岸，这是一个百万方的全龄健康大城，普通住宅、别墅、公寓、商业、酒店全配齐，并代建多条市政道路，极大地方便片区居民生活。

第三、尊重在地文化，是大华“因地制宜”的营造观。

大华的城市更新不是一套图纸打天下，而是保护当地历史文化，注重对城市精神内核的传承与发扬。为城市留住记忆，让建筑空间重焕生命力。同样是“星系”产品，海口的大华·星屿是南洋风格抬板式建筑，而上海的星屿呈现的是海派滨水低密墅区，它们长的完全不一样，但背后尊重土地的逻辑是一致的。

而这种尊重，在目前的城市更新项目中体现得尤为明显。

上海大华印象西大街 实景图

2025年12月31日，上海嘉定西门历史文化街区“大华印象西大街”先行启动区正式开街。这条被誉为“嘉定之根”的老街，有着1500多年历史，街区总面积约16公顷，留存3.2万平方米历史建筑，是上海现存保留历史建筑面积最大的城市更新项目之一。大华作为项目二级开发主体，依托38年城市更新经验积淀，摒弃大拆大建，以“保护优先、文脉为魂、活态传承”为核心，联合古建修缮团队秦森，集结百名年均50岁以上的非遗老匠人，遵循江南传统营造法式，兼顾古建原貌留存与现代使用需求。运营上以“文化为魂，与古为新”为理念，依托乡愁十六馆、百年书场等文化空间，构筑“文、商、旅、体、学、研、产、居”八位一体的文化生态，打造微度假潮流胜地与城市文化新聚场，为长三角老城活化更新提供可借鉴的示范样本。

从上海浦西大华社区、浦东锦绣华城，到海口丁村、三亚榆红，大华始终以“平方公里”的尺度参与城市建。以人为本、配套先行、尊重在地文化三大理念贯穿始终，共同构成大华的“不变”。这是企业的价值核心理念，也是“建筑中国美好”使命的具象落地。

随时代而变，拓展迭代进化的能力

城市更新的深层能力，不止于看懂趋势。更在于将趋势转化为可感知的产品。大华的“变”，是产品力迭代升级、城市更新模式进化，即在坚守底层初心之上，不断拓展企业能力边界。

首先产品力的进化，是最直观的变化。

大华响应国家“好房子”政策导向，精准细分客户全生命周期居住需求，从早期公园系、锦绣系等产品线，到如今星、樾、柏翠、和鸣、年华、映等多元产品系全面落地。持续创新研发，迭代改善产品系，满足不同家庭的居住向往。

上海大华静安年华 实景图

上海大华星屿 实景图

上海大华望樾 实景图

上海大华锦樾 实景图

在上海，这种产品力的厚度，随着上海住宅新规落地，在别墅赛道尤为突出。其造墅坚守“非核心不墅、非生态不墅、非创新不墅”的准则，以资源稀缺、品质抗打的城市别墅持续领跑行业。2026年，大华静安年华、南翔星屿、西郊望樾、顾村锦樾四大城市墅作集中面世，以实景示范区与创新产品力全面领跑板块别墅市场。

大华望樾代建约3.4万方水岸公园，巧妙结合天赋水系，围合成城芯稀有的“岛屿”墅境。大华·静安年华在寸土寸金的静安创新首个“三阳台”、首个浮岛天际泳池等设计，在低密的精致生活里，配置功能完备的私享领域。

而近期首开的大华锦樾，更是目前浦西主城唯一一个在售的抬板墅区备受关注。大华锦樾以约1.8 容积率、全抬板社区设计，跳出常规产品竞争，重新定义主城宜居标准。项目仅398户，同等占地的高层社区普遍超800户，业主享有更高的空间占有率，先天优势突出。

区别于市面局部抬升的做法，项目高层、叠墅同置抬板之上，实现立体人车分流，车流全部归于板下，步行空间纯粹安全，从根源规避人车混行隐患。社区基面整体抬高，隔绝地面噪音、扬尘干扰，景观连贯舒展，户户拥有通透视野。

上海大华锦樾下沉庭院 实景图

依托高差，项目打造带天光的下沉会所与阳光车马厅，一改传统地下空间封闭压抑的痛点，自然光与园林景致相融，归家体验大幅升级。目前大门、园林、会所、车库、样板间均为实景呈现，所见即交付。

上海大华锦樾会所 实景图

这套设计的内核是居住平权：抬板之上共享阳光景观、架空层，板下空间被激活为阳光车马厅、会所等生活底盘。在主城土地紧俏的当下，大华锦樾以底层空间创新，为稀缺主城墅居提供了一份可落地的产品样本。

产品力的创新，不止在上海，大华在海口丁村城更二期大华·星屿项目中，开创性打造了海口首个“抬板式四代宅”。把整个社区抬起来，让住宅首层高度相当于常规住宅的三到四层，彻底规避地面湿气和积水问题。抬板之下是阳光景观车库，车子平进平出，抬板之上是景观园林和会所配套。

海口大华星屿 实景图

2026年5月，大华·星屿开盘首日销售额约3.42亿元，市场反响热烈。这个项目正是海口落实“十五五”规划、探索热带滨海城市“好房子”建设的示范样本。这是技术能力的迭代。

海口大华星屿 实景图

大华城市更新模式的进化，同样显著。

早期的上海大华社区，是大规模成片居住社区开发。中期的浦东锦绣华城，是旧城改造的探索。而到了今天，上海西门历史文化街区、海口丁村1056亩、三亚榆红1135亩的城市更新项目，已经形成了“片区统筹、文化保留、配套先行、产居融合”的高质量城更模式。强调城市文化传承、空间活力复兴，实现城市可持续有机生长。

大华的布局版图也在变化。

从上海本土走向全国30城。2026年5月，上海第四批次土拍中，大华历经136轮竞价，以36.55亿元斩获闵行区芦恒路地块，溢价率40.72%。同一时期，大华在高境的全新“宸系”改善产品也揭开面纱。目前大华在售新项目已落子上海热门改善板块，从静安大宁、宝山顾村、青浦徐泾，到闵行浦锦，向外拓展全国布局，向内持续重仓上海主城改善市场，在版图扩张中夯实产品力根基。

正如2026年度品牌主张“新质美好，共生长”所传达的，大华在“不变”的初心之上，不断进化着“变”的能力。

变与不变之间，隐藏穿越周期的答案

了解大华的“变”与“不变”，大华为什么能穿越38年周期？这个问题的答案也随之浮出水面。

回望行业周期，当行业追逐快周转的时候，大华选择深耕兑现，坚持配套先行、深耕片区、打磨产品。当行业转向好房子时代，大华早已完成产品和城更模式的沉淀，四代宅、城更实践早已走在行业前面。

2026年7月，胡润百富发布《2026胡润中国民营地产1000强》，大华集团位列全国第12位、上海民营房企第一位。2025年，大华以501.97亿元营业收入位列中国民营企业500强第246位。在行业深度调整的周期中，大华不仅没有掉队，反而在民营房企中稳住了头部位置。

以人为本、配套先行、传承在地文化，是大华不会动摇的底线。产品迭代、模式升级、版图拓新，是大华应对时代变化的手段。二者相辅相成，在不同的时代中发挥各自的作用。这种辩证关系，在大华上海新项目上体现得尤为清晰。大华·锦樾是深耕顾村十年的收官之作，约90万方大城的配套早已先行兑现，顾村公园、学校、体育馆均已落地，这是“不变”；而产品端，项目以宝山主城首个抬板社区、超千平下沉式会所与3.5代户型设计，完成了对新规改善需求的快速回应，这是“变”。

首开即售罄，央视镜头更是将其作为新政后上海改善市场的样本予以报道。另一个即将面市的项目大华·星宸，同样遵循这一路径，展厅开放仅一个多月，即收获超5000组客户留电咨询，示范区即将开放，热度已然起势。变的是产品力的持续迭代，不变的是对土地价值的深耕与对居住需求的深研。

上海大华锦樾叠墅样板房 实景图

上海大华星宸 效果图

大华用38年证明了一件事：真正的长期主义，是在每一个时代变化中，都能找到“不变”的价值锚点，然后用“变”的能力去实现它。

沙海波在《攀登者》节目中说的一段话，或许是对这种“变与不变”最恰当的注脚：在专业上深耕，在产品上创新，尊重每一块土地，服务于每一个具体的生活需求。这或许就是大华能穿越周期、持续被市场和客户选择的价值根基。

站在大华38年的节点回望，会发现这不是一个关于规模的故事，而是一个关于时间的故事。中国城市化还在继续演进，人居需求持续升级。大华的故事还在继续：守住不变的初心，拥抱时代的变化，继续与城市共生长。

大华在城市更新赛道上积极探索，形成了一套“成长型现代城市规模化社区”的联动开发模式，在城市化开发的同时，打造生态公园、生活配套商业，开发了一系列令人瞩目的超大型社区和居住新镇。

大华集团在超大规模社区规划、开发的全过程中，在土地熟化、房地产开发基础上，还承担了大量的幼托、学校、医院、城市公园、公共交通、商业等城市配套的建设，并且承担了全部市政建设的任务，分担了部分政府职责，满足了居民的交通出行、教育、医疗、购物、休闲等生活需求。

响应国家“好房子”政策导向，大华精准细分客户全生命周期居住需求，迭代改善产品系……。持续创新研发，满足不同家庭的居住向往。

来源：俞冰礼