江苏首部房屋使用安全法规2027年起施行，读懂这份安全清单

房子年头久了发生老化、材料性能衰减、维修跟不上，还能不能安心住下去？10月30日，一场以“住有所安 法护安家”为主题的访谈活动在江苏省扬州市琼花观社区党群服务中心开展。省人大常委会法工委主任陈志红，省住房和城乡建设厅二级巡视员朱东风，省人大常委会委员、南京大学城市规划设计研究院总规划师程大林，南京工业大学副校长、江苏省绿色建筑工程技术研究中心主任陆伟东，围绕2027年1月1日起施行的《江苏省房屋使用安全管理条例》作详细解读。现代快报记者了解到，这是江苏第一部专门规范“房子建成后怎么安全使用”的地方性法规，共7章86条。条例管的不只是墙和梁，还有头顶的广告牌、外墙的幕墙、屋顶的光伏板……从房屋建设竣工、室内装修，到安全鉴定、危房处置，实现全生命周期留痕可查。

谁负责、怎么管，明确安全责任人

为啥要为房屋使用安全立法？朱东风表示，江苏的房屋总体趋势，正在集体“慢慢变老”。数据显示，全省既有房屋总量超过90亿平方米，其中2000年以前建成的，占比接近60%。同时，诸如装修拆墙砸柱、楼顶加层、地下一挖做地下室的违规拆改引发关注，关系群众利益。

有人会有疑问，是不是所有房子都归这部条例管？比如说文物保护建筑、历史街区的老房子，还有小区里的电梯、燃气管道。对此，陈志红表示，该条例管的是江苏行政区域内已建成各类房屋的使用安全及其监督管理。关键词有两个：一个是 “已建成”，也就是房子建成交付之后的使用阶段；一个是 “使用安全”，也就是房屋本身的结构安全和正常使用。其他，如风景名胜区、自然保护区、人民防空工程、宗教活动场所范围内的房屋，以及属于不可移动文物、历史建筑、传统建筑的房屋，适用对应的专门管理制度和特殊要求。

在责任划分上，过去不少人觉得 “我的房子我做主”，该条例明确了房屋使用安全责任人制度，即房屋所有权人为房屋使用安全责任人。所以“我交给物业了”，不是免责理由。

不得擅自变动建筑主体、承重结构

在日常生活中，为了把两套房打通，随意拆掉一段剪力墙或者承重墙垛；把阳台改成小封闭书房，加装大量石材；一楼往下挖做地下室；在楼顶加盖阳光房；外墙开门开窗、破墙开店；室内砌筑超重隔墙、装大型浴缸……听着都是“家里的事”，有时动的却是整栋楼的“骨骼”。

条例明确禁止实施下列行为：一是擅自变动房屋基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙等建筑主体和承重结构；二是擅自超过设计标准增加荷载或者改变荷载类型；三是开挖建筑底层地面或者降低房屋地坪标高；四是违法搭建建筑物、构筑物，违法改变外立面；五是法律、法规、规章规定的其他危害房屋使用安全的行为。

“擅自变动基础、梁、柱、楼板、承重墙、外墙，擅自超设计标准增加荷载，开挖底层地面，违法搭建，这些都是被明令禁止的。”陆伟东解释，如果承重结构被破坏，影响的不是那一间房，而是整栋楼的受力体系，后果要全体业主一起扛。因此条例规定的，就是在“想砸墙”的那一刻，让人心里有个“不敢的秤”。

在处罚方面，擅自变动承重结构，由住建部门责令停止、消除隐患，按国务院《建设工程质量管理条例》处罚。擅自超过设计标准增加荷载或者改变荷载类型的，个人最高罚一万元，施工单位最高罚十万元；属于非住宅的，施工单位最高罚三十万元。

如果房屋确需改动，得按程序来。先委托有资质的设计单位出方案，再送审查机构审结构安全，还要到物业或街道登记，装修期间公示信息、接受巡查，完工后要验收、建档，让全流程都管住。

自建房开店，先鉴定再营业

如今，“楼下开店、楼上住人”的情况不少。办民宿、开小吃店、办个学前班，房子本身结构到底行不行？条例立了一道 “硬门槛”：自建房用作生产经营、公益事业的，必须先委托房屋安全鉴定。

程大林表示，鉴定机构能力也有“硬门槛”。条例要求，机构具备相应资质、专业设备和人员，同时要在设区市住建部门备案，名单向社会公布、动态管理，方便查询。

报告要“编码、共享、可追溯”。出具不实或虚假鉴定报告的，责令改正，没有违法所得或者违法所得不足十万元的，处十万元以上二十万元以下罚款；违法所得在十万元以上的，处违法所得二倍以上五倍以下罚款；并且机构技术负责人、报告审核人五年内不得从事房屋安全鉴定工作。

值得关注的是，省住房城乡建设部门将会同自然资源等部门，全面建立房屋建筑统一代码制度，构建房屋建筑基础信息库，推进房屋建筑全生命周期安全数字化管理。也就是说，就是以后每栋房子都有一个“身份证号”，全生命周期管理过程中，建造、装修、改动、鉴定、危房处置的信息都将记录在上面。

开工前，先看六个“必查半径”

有观众提问：旁边工地打桩、挖基坑，之后自家墙出现了新裂缝，是老房子自然老化，还是施工震的？责任咋算清？

条例把“先评估、再施工、有监测、能鉴定”写成建设单位的法定义务，还划了六个“必查半径”。打桩的，桩长一倍范围内要查；挖基坑的，坑边三倍坑深范围内要查；盾构的、爆破的、地下管线的、降水的，各有各的圈。特别是“降水”这一项，地下水位下降引起的不均匀沉降，是“慢刀子”，房子出现阶梯状裂缝、门窗变形，很容易被误当成“房子老了”。写进法条，就是为了防止责任被时间冲淡。

陆伟东表示，这是条例中“技术性最强”的条款，也是贴近群众切身利益的规定之一，要“三步走”。一留证，二报告，三鉴定。留证，就是发现裂缝及时拍照、记录时间和部位，最好施工前就拉着建设单位一起确认房屋现状；报告，是向建设单位、物业和属地住建部门反映；鉴定，则是委托房屋安全鉴定，结论是后面协商、打官司的重要证据。

现代快报/现代+记者 卢河燕

（图片由 于同化 摄)