喜报！大祥法院一案例入选人民法院多元解纷案例库

10月26日，大祥法院报送的一篇物业纠纷调解案例成功入选人民法院多元解纷案例库，系邵阳地区首篇入选该库的案例。

多元解纷案例库是最高人民法院建设的多元解纷类案检索平台。该平台主要收录通过调解、仲裁等非诉讼方式化解矛盾纠纷的典型案例，覆盖婚姻家庭、道路交通、劳动争议、知识产权等常见纠纷类型，供国家机关、社会团体、调解组织和社会公众查询、使用、学习、研究。

入库编号

D2026-161-1-121-1051

某物业公司与余某等109户业主物业服务合同纠纷调解案

——综治中心统筹住建部门批量化解拖欠物业费纠纷

关键词

民事 物业服务合同纠纷 拖欠物业费 综治中心 住建部门参与化解

基本案情

某物业公司为某小区业主提供物业服务。余某等109户业主因认为小区环境卫生清扫不及时、公共设施维护不到位、车辆管理混乱等问题，长期未按约定交纳物业费。某物业公司多次催交未果，遂将余某等109户业主诉至法院，要求支付拖欠的物业费及违约金。

处理方式方法

法院收到起诉材料后，经初步研判认为，该系列纠纷涉及业主人数多、时间跨度较长，个案标的额较小，且业主反映的核心诉求集中于物业服务质量问题。若径行通过审理程序处理，不仅周期长、成本高，还可能进一步激化物业公司与业主之间的矛盾。为妥善、高效化解矛盾，切实减轻各方诉累，在释明综治中心职能优势并征得当事人同意后，由综治中心统筹协调开展以下工作：

一是多方联动，搭建联合调解平台。法院依托综治中心统筹枢纽作用，邀请住建局组成调解小组，明确各自职责分工，形成化解合力。其中，法院选派具有丰富调解经验的退休法官参与调解，负责厘清法律关系、明确权责边界；住建局工作人员同步进驻小区实地核查，逐一核实业主反映的安保漏洞、绿化失管、服务滞后等问题。同时，邀请业委会代表、业主代表参与，确保各方诉求得到充分表达。

二是以业主代表为桥梁，逐户沟通了解需求。调解小组以业主代表为沟通桥梁，一方面通过业主代表集中了解业主的共性诉求，另一方面主动与每一位业主逐一沟通，深入了解每户业主的具体情况和个性化需求。整个沟通工作持续两周多时间，调解小组通过入户走访、电话沟通等多种方式，确保109户业主的意见和诉求均得到充分倾听和记录。在逐户沟通中，调解小组发现部分业主因经济困难确有交费压力，部分业主则是因对物业服务不满而持观望态度，为后续分类施策奠定了坚实基础。

三是充分释法说理，开展普法宣传。调解过程中，调解小组充分发挥专业优势，向业主和物业公司分别开展普法宣传。一方面，向业主释明按时交纳物业费是法定义务，物业服务存在瑕疵不等同于可以全额拒交物业费，主张费用减免应当提供相应证据；同时告知业主，若纠纷进入审理程序并经判决后仍不履行，可能面临强制执行、银行账户冻结、信用记录受损等不利后果。另一方面，也向物业公司指出其在安保、绿化、投诉响应等方面存在的履职瑕疵，督促其正视服务短板。通过释法说理，双方对各自的权利义务有了更加清晰的认识。

四是精准施策，促成调解方案。在充分了解双方诉求和实际情况的基础上，调解小组引导双方围绕物业费交费方案进行协商。协商过程中，调解小组发现该小区多名业主系公职人员，调解小组主动与其沟通，引导其发挥带头示范作用，率先补交欠交的物业费。物业公司在调解途中亦认识到自身服务确有不到位之处，同意对109户业主欠交物业费的补交方式与业主进行沟通协商，并最终形成双方均认可的物业费补交方案。物业公司同时承诺后续将切实提升物业服务质量，主动接受业主监督。对于调解中业主反映集中的问题，调解小组还协助物业公司制定了整改清单，确保问题得到实质性解决。

处理结果

某物业公司与余某等109户业主达成调解协议，余某等109户业主共补交物业费375551.2元。目前已经履行完毕。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第937条、第943条、第944条

《物业管理条例》（2018年修订）第7条、第41条、第64条

解纷要旨

本案系物业服务合同纠纷，具有涉及业主多、欠费周期较长、矛盾积压较深等特点，业主诉求集中于物业服务质量。本案中，法院依托综治中心统筹协调平台作用，联合住建局组建调解小组，形成“综治统筹协调、法院先行释法、住建专业核查”的多方联动化解格局。调解过程中，调解小组先以业主代表为桥梁、由住建局实地核查，实现逐户沟通、精准了解需求；之后，由具有丰富调解经验的退休法官释明双方权利义务关系，并充分发挥业主中公职人员的带头示范作用，打破观望僵局。期间，调解小组将释法说理与普法宣传贯穿调解全过程，让当事人充分知晓诉讼可能结果和法律责任；同时，发挥住建部门职能优势，指导物业公司梳理服务整改清单，督促提升物业服务质量，促使业主通过感受物业服务改善，进而主动交纳物业费，最终实现纠纷实质性化解，做到案结事了人和，助力构建和谐社区。