辽宁
苏州一个2023年才交付的新小区，物业费要从每平方米每月2.65元降到2.40元，再让物业公司自掏30万元改造小区，华润旗下的万象润悦物业没有还价，直接发函：2026年11月30日撤场。
这个小区是星辰四季花园，位于苏州相城区，总建筑面积约12万平方米，住宅面积约8万平方米。万象润悦在告知函里写得很直白：进驻以来“长期收不抵支”，业委会要求降低物业费单价、公共能耗费、带资投入改造，三项叠加会让亏损进一步扩大。
原方案是2.65元/平方米/月，另按户收取500元代收代交费。业委会给出的续聘条件是住宅2.40元/平方米/月，且这个价格里要包含原来那500元代收代交费，同时带资投入不低于30万元。单看“降两毛五”不算激烈，但把代收代交费塞进单价里，物业每户每月实际少收的不只是0.25元乘以面积，还要兜住原先单独收取的公共能耗等成本。再叠加30万元带资，进场前先垫一笔现金，进场后收入基数又被压低。
万象润悦在函件中同时提到，项目前期物业服务合同已于2025年1月30日到期，公司决定解除合同并退出。
这也不是润悦在单个项目上的孤立动作。2026年4月，润悦物业扬州分公司宣布7月31日退出嘉誉风华苑，原因是业主累计欠缴物业费约326.85万元，项目持续亏损。盐城中南世纪城康城项目累计欠费573.74万元，润悦盐城分公司定于2026年10月31日撤场；武汉中南云城同样在9月底退出。央企背景的物业公司也在重新筛选项目，亏损项目不再无条件扛下去。
放到苏州市场看，业委会开出这样的条件有现实参照。和岸花园的前期物业永升服务为了续聘，把精装小高层物业费从2.61元降到1.80元（含公共能耗费），并承诺带资50万元用于品质提升，最终仍未被业主大会续聘。太仓伴湖雅苑解聘前期物业后重新招标，物业费从2.34元降至1.40元，降幅超过40%。湖西玲珑花园万科物业将高层物业费从3.65元下调至2.59元，降幅约29%。业委会拿着这些案例去谈，2.40元含代收代交费加带资30万元，在苏州不算最激进的开价。
但“别人能接”不等于“这个项目算得平”。物业公司的成本大头是人力、电梯维保、公共能耗和设施维护，这些开支不会因为物业费单价下调而自动等比例减少。中指研究院方面曾表示，对单个物业项目而言，85%的收缴率是盈亏平衡线，低于60%则大概率面临深度亏损。而克而瑞物管研究中心的数据显示，2025年全国500强物企平均收缴率已降至71%，连续四年下滑，中小物企普遍低于65%。收入端在降价，收缴端在上游漏水，带资又要求企业先垫钱，三项叠在一起，物业企业面对的是一份签下来就月月亏的合同。
和岸花园的案例还说明另一层问题：永升服务让到1.80元含能耗、带资50万元，业主大会仍然投票否决了续聘。降价加带资换来的续聘，本身也并不稳固——物业企业让到极限，业主仍可能选择换人；而新物业以低价进场后，能维持多高的服务密度，又是另一本账。
星辰四季花园目前还没有走到江湾雅园那样业委会解散的境地。素材信息显示，新物业将在新希望物业、永升物业、宏基物业三家中确定一家，如果衔接顺利，华润撤场和新物业进场之间的空档可以压到很短。但无论哪家接手，2.40元含代收代交费、再带资30万元的合同，意味着新物业从进场第一天起，收入基数就比华润服务时更低，前期还要先掏一笔改造资金。
物业费不是越低越划算。单价压下去、能耗包进来、带资掏出去，物业公司要么从服务频次和人员配置里把钱省回来，要么在下一个合同周期再谈涨价或退出。星辰四季花园的业主真正需要留意的，不是华润走不走，而是新物业以这个价格签下合同后，小区保洁、安保、电梯维保和设施维护的密度，还能不能维持在一个刚交付三年的新小区应有的水平。
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