“车位泡沫”彻底破了？如今很多地下停车位没人买了，有四个原因

10月21日，济南发出提醒：新建商品住宅的车位，只要在10月31日前完成网签，就能拿到车位不含税价款2%的补贴，过了这天就不再享受。差不多同一时间，北京有楼盘推出买房加1万元就能认购车位的促销。

卖车位要政府贴钱、要开发商半卖半送，“车位泡沫”是不是彻底破了？大多数城市已经破了，背后有四个原因。

法拍台上的数字更冷。中指研究院10月16日发布的前三季度报告显示，住宅清仓率是38.0%，车库车位只有9.0%，去化难度排在各类物业的最前列，挂出去十个，九个没人接。

再往前看1到8月，全国新上拍的车库车位有133708件，同期全部新上拍品是499253件，车位占了四分之一还多，挂得多，卖不动。车位当年凭什么金贵？

把时间拨回十来年前，私家车成批进入普通家庭，可不少早年建成的小区，停车位只够一部分住户用，晚上回来的车只能往路边、绿化带里挤。那时候缺车位是真缺，谁家抢到一个地下车位，就等于给每天晚上买了一份安心。

价格被推到离谱的程度，还有一个常被忽略的原因。杭州楼市摇号最热的那几年，房价有限价管着，开发商就把利润挪进了地库：不少楼盘买房得搭车位，车位价格普遍以楼盘均价的10.5倍为上限，单个最高能卖到50万元。

车位的高价里，有一大块是限价年代挪过来的利润。限价放开、楼市转冷以后，这部分挪来的利润很快蒸发了。

杭州文晖板块的和品，新房时期车位标价46万到50万，后来剩余车位打包转给第三方，位置差的负二层只要9.8万。广州琶洲保利天悦从一个50万降到12.8万起，黄埔知识城有二手车位挂到了2.5万。

再看一个细节。国庆期间10月6日下午4点，西安幸福林带地下车库7277个车位还剩5965个，黄金周的热门去处，地库八成是空的。

这是公共停车场，不是住宅小区，但能看出一件事：城市地下的停车空间，早就不是当年那种一位难求的紧俏货了。第一个原因，“抢”的理由没了。

当年很多人买车位，是被一句话吓的：现在不买，以后只能停马路。这些年各地陆续调高了新建住宅的停车配建标准，新交付的小区一户一位已经很常见，远郊盘配得更多。

地库里空着一大片，再拿稀缺说事，谁还信？

不过空置多的方向没错，需求这头也在降温：有媒体援引乘联会数据，今年上半年乘用车零售870.1万辆，同比下降20.2%，新车少了，新增的停车需求自然放缓。政策也在拆“逼你买”的门槛。

民法典规定，建筑区划内规划用于停车的车位、车库要首先满足业主的需要。银川推动几十个小区取消“只售不租”，放出两万多个闲置车位；成都也出了新规防止捂盘惜售，还要求给没买车位的业主预留一部分。

能租就不用买，被逼出来的那部分购买需求也就没了。第二个原因，“等”的心理占了上风。

车位降价不是业主割肉开的头，是开发商自己领的路：先打折，再搭着房子半卖半送，接着把成片车位打包甩给第三方。官方补贴、开发商让利轮番上阵，买的人反倒更犹豫：今天下手，明天说不定又便宜一截。

这就是典型的“买涨不买跌”。一手价格一松动，二手业主马上被拖下水：开发商的新报价就摆在那，谁会去接按老价格挂牌的二手车位？

于是开发商降，二手跟着降，越降越没人买，越没人买越得降，这个循环光靠市场自己很难刹住。第三个原因，“卖”的出口太窄。

房子再难卖，全城的人都算潜在买家；车位的买家基本只剩本小区业主，规划车位得先紧着业主，外人往往买不了。一个小区几千户，有车、缺车位、又肯掏十几万的就那么几家，车位挂半年没人问，一点不稀奇。

人防车位的问题更大。人防车库的本职是战时掩蔽，停车只是平时的副业，人民防空法讲的是“平战结合”，平时由投资者使用管理。

这类车位开发商不能出售，只能出租，租期最长不超过20年，可市面上偏偏常见“长期使用权”“一次性买断”这类卖法。按照民法典，租赁期限最长二十年，超出的部分无效。

花十几万买来的“永久使用”，在法律上可能只算一份二十年的租约。真到需要平战转换的时候，车位还得无条件让出来。

这种东西谈不上升值，连合规转手的路子都没有，上了法拍台自然没什么人问。第四个原因，“算”的账过不去。

判断一个车位值不值，最直接的办法是拿年租金除以售价。三四线城市一个地下车位月租两三百元，一年两三千，要是售价十几万，租金回报率只有2%上下，扣掉管理费就剩不下多少，还得扛着继续跌价的风险。

这笔账背后是家里的现金流。房贷、孩子、老人，哪样不要钱？把十几万锁进一个转不出手的水泥格子，远不如攥在自己手里踏实。

租车位想退就退，换房、换城市都不用操心转让，当年买车位图的那份“安心”，已经比不上现在这份灵活。有意思的是，车位遇冷和房价回暖赶在了同一个时候。

10月19日国家统计局公布的9月数据显示，一线城市新房价格环比涨0.1%，从2月起一直是正增长；二手房环比涨0.2%，已经连涨7个月；新房环比上涨的城市增加到17个。房子在找底，车位却没跟上。

可见车位下跌不是跟着楼市周期走的，是定价逻辑变了。有分析人士把这轮房价修复归因于“8·28”住房销售制度重构叠加财政贴息、地方托底，这些政策托的都是住房，没有一项冲着车位来。

车位没了稀缺溢价，也没了涨价预期，只剩停车这一个用处。多数城市的车位价格还没跌到底。

以后一个普通车位值多少钱，就看能收多少租金：月租两三百的地方，价格往五六万靠并不奇怪。今年上半年就有报道说，武汉新洲区一个小区的开发商给业主抵扣车位，每个只作价3.2万到4.9万。

高位买入的业主难受，可这一轮价格回落躲不掉。还有一个趋势值得盯着：开发商把剩余车位打包转给第三方，由运营公司去做月租、长租和临时停车。

车位正从“卖给业主的商品”变成“专门经营的停车资产”，以后给它估价，看的是出租率和租金，而不是开发商当年报的开盘价。当然，泡沫破了，不等于所有车位都不值钱。

一线城市核心区车位紧缺的老小区，有独立产权证、租金回报也说得过去的车位，照样有人要。开新能源车的家庭也有自己的算法：自有产权车位装充电桩方便，在家充电比外面便宜不少，这份实用价值是实打实的。

给准备买房、买车位的朋友提个醒：签字前先问清三件事，能不能办不动产权证，同小区车位月租多少、空着多少，开发商这两年降过几回价。拿年租金除以售价，回报率要是不到3%，就别急着掏钱。

销售再说“现在不买以后就没了”，听听就算了。回到开头的问题，“车位泡沫”彻底破了吗？在大多数城市，答案是肯定的。

抢的理由没了，等着降价的人越来越多，卖的出口太窄，账又算不过来，四个原因叠在一起，许多地下停车位没人买也就不奇怪了。车位回归停车本身，对普通家庭来说未必是坏事。