房屋未竣工验收就交房，购房人还能除强制执行吗？

编者按：在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

房屋未竣工验收就交房，购房人还能除强制执行吗？

《执行异议和复议规定》第二十八条，要求无过错买受人必须在查封前合法占有不动产。实务中争议极大：开发商在房屋未竣工验收、不具备法定交付条件的情况下就把钥匙交给购房人，这种交付属于违法交付，那这份 “占有” 还算不算 28 条项下的合法占有？

最高院对此存在两种截然相反的裁判路径。本文选取支持方的典型判例展开解析：即便交付本身违反建筑法强制性规定，只要购房人在查封前已经实际管控房屋，依然可以认定满足占有要件，有权排除执行。

裁判要旨

商品房未办理竣工验收手续即交付，属于法律禁止的交付行为，购房人接收房屋后，要自行承担房屋质量、使用风险；但交付违法，不等于否定查封前已经形成事实管控的占有状态，该事实占有可以满足《执行异议和复议规定》第二十八条 “查封前合法占有不动产” 的要件，购房人有权排除强制执行。

案情简介

1. 2010 年 10 月，甲向地产公司购买案涉房屋，项目一直未完成竣工验收，甲也没有办理产权过户登记。

2. 2011 年 6 月，施工单位因建设工程施工合同纠纷，向法院申请诉前保全查封案涉房屋；案件胜诉后，施工单位申请强制执行该房产。

3. 2014 年 12 月，执行阶段甲提出案外人异议，被执行法院裁定驳回，甲提起案外人执行异议之诉，案件历经一审、二审发回重审。

4. 重审一审认为房屋未竣工验收、不具备法定交付条件，甲不满足合法占有要件，判决驳回甲的诉请；甲上诉至高院。

5. 2018 年 4 月，高院二审改判：甲在查封前已经拿到钥匙、进场简单装修，构成查封前实际占有，判决不得执行案涉房屋。施工单位不服，向最高人民法院申请再审。

6. 2018 年 12 月，最高人民法院裁定驳回再审申请，维持二审结论。

案件来源：最高人民法院（2018）最高法民申5790号

裁判要点及思路

本案核心争议：房屋未经竣工验收、违法交付，购房人取得钥匙、装修管控，是否属于 28 条所要求的 “查封前合法占有”。

最高院裁判思路：

1. 占有本质是对不动产事实层面的管领、控制，不是必须以开发商完成合规交付为前提。甲在查封前拿到钥匙、安装卷帘门、简单装修、张贴出租信息，一系列行为足以证明其已经对房屋形成有效管控。

2. 法律明确规定工程验收合格后方可交付，开发商在竣工验收前交付钥匙，交付行为本身违法。但该违法后果主要由开发商承担；购房人接收房屋，只是自行承担后续质量、安全风险，不能直接否定已经发生的占有事实。

3. 本条审查重点是占有发生时间是否早于查封，以及是否形成有效管控；交付行为违法，不当然导致占有要件直接不成立。

实务要点总结

一、该类案件的六大高频争议点

1. 如何举证证明占有发生在查封之前；

2. 购房人收房后直接对外出租，是否构成占有；

3. 仅委托装修、本人没有入住，算不算占有；

4. 只拿到钥匙、无其他佐证，能否单独认定占有；

5. 占有基础关系不是房屋买卖，能否适用 28 条；

6. 交付房屋未经竣工验收，是否直接否定合法占有（本案焦点）。

二、最高院两类对立裁判观点

支持观点（本案路径）

交付违法≠占有事实不成立。占有是事实管控行为，只要查封前拿到钥匙、装修、出租、缴纳物业费等，形成实际控制，即便房屋没有竣工验收，依然可以认定满足占有要件；烂尾停工房屋，只要购房人实际管控，也可以认定占有。

否定观点（另一类判例路径）

《建筑法》第六十一条属于强制性规定，未验收交付属于违法交付，该占有不属于 “合法占有”；房屋尚未竣工、不具备使用条件，客观上无法成立有效占有，不能适用 28 条排除执行。

三、购房人举证避坑指引

1. 证据留存时间线优先：所有证明占有、管控的材料，形成时间必须早于查封时间；查封之后才产生的缴费单、物业证明，基本无法采信。

2. 优选第三方客观证据：书面交接单、钥匙签收记录、物业费、水电费、取暖费缴费凭证；单纯开发商、物业事后补开证明，容易被认定恶意串通。

3. 单位证明形式合规：物业公司、居委会出具的证明，必须同时加盖公章 + 负责人、制作人签字，必要时制作人出庭，否则大概率不予采信。

4. 证据补强：仅一把钥匙，证明力偏弱；最好搭配装修单据、出租合同、物业缴费记录形成完整证据链。

相关法律规定

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》

第十六条建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

1. 占有判断看客观管控证据：物业证明、缴费单据等第三方证据证明查封前占有，申请执行人无相反证据推翻的，法院予以认可。【（2018）最高法民终 714 号】

2. 不合规的单位证明不能采信：居委会、物业证明缺少经办人签字，无其他证据印证，不予采信。【（2019）最高法民申 3237 号】

3. 楼盘尚未竣工、根本不具备交付条件，不存在有效占有，不能排除执行。【（2018）最高法民终 646 号】

4. 烂尾停工房屋，只要购房人取得准住通知、实际管控，依然可以认定占有。【（2018）最高法民申 2189 号】

5. 单纯持有钥匙，无配套证据佐证，不足以认定查封前已经占有。【（2018）最高法民申 1920 号】

6. 收房后对外出租，属于对房屋的管控处分，直接构成占有。【（2018）最高法民申 3972 号】

李舒律师北京云亭律师事务所创始合伙人

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*此处北京云亭律师事务所，为作者完成文章时所在工作单位。

本期执行主编 王欣 北京云亭律师事务所

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作者简介

李舒律师

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