大反转！"38万买上海一套房"，快逃！

不少看短视频的人

都刷到过这类诱人广告

上海一楼洋房总价38万

院子随便改造

种花种菜还能养鸡

通燃气，拎包入住

当天就能办产证

今年60多岁的包先生

通过《新闻坊》同心服务平台爆料称

自己第一次买房

就被这样的短视频吸引了

结果看房交定金之后

掉进了大坑

短视频吹得天花乱坠实地看着像“理想养老房”

中介的视频里

这套位于金山枫泾朱枫公路8678弄

（上海世界非遗文化城）的房子

吸引力拉满

47㎡的一室户层高3米

干湿分离卫生间

开放式厨房

明水明电通天然气

一楼院子直接赠送

销售还反问网友

为啥有人花一两百万

去买市区老破小？

这里总价只要38万

适合养老，独立产证，过户方便

第一次买房的包先生

被这类短视频吸引

今年7月

包先生私信了中介

并被专车从奉贤接到枫泾看房

屋内床、厨卫一应俱全

中介当场拍胸脯

居住完全没问题

院子还能帮他围起来

包先生：

房间里面有煤气烧饭的地方，也有卫生间、睡觉的地方，中介当时还答应我把院子围起来，作为我休闲的院子。我看到当时的场景，而且房子已经装修好了，对吧？拎包能入住了，我才继续和中介协商购买事宜的。

一心想找养老房的包先生

当场敲定房源

并付了5万元定金

接连签下《定金合同》、《告知书》

和《保密协议》

可签字按完手印

中介立马就要把《告知书》、

《保密协议》收走

在包先生的再三要求下

中介才允许拍下半张告知书

回家仔细一看

一行字让他心头一沉

自己买的房子

不属于住宅产权

包先生：

签第一张协议的时候，感觉没什么问题，但签到第二张以后，我就感觉他好像遮遮掩掩的。还有另外一张协议叫《保密协议》，但签好协议以后，我就发现有问题，除了签的第一张给我以外，后面两张就被中介藏了起来。后来在我强烈的要求下，才给我拍了照。回家以后发现协议上面写明居住是除外的，就是我看到了有一个括号里面不属于住宅产权。

原来是40年商业用房土地剩余年限仅20年

包先生赶紧咨询律师才搞明白

这套房子是商业用房

不是70年住宅

居住权益不受住宅相关法规保护

包先生：

律师劝我这个房子不能买，因为它是商业用房，居住是没有保障的，不受法律保障的。

包先生立刻提出退定金

没想到中介只愿意退回1万元

4万元作为违约金

要么就继续履约支付尾款

包先生：

中介用这么多虚假广告在手机上发布，误导消费者下定后，违约金收得太狠了，5万只退1万。

坊记跟着包先生来到现场，整片园区前身是上海服装城，现在叫上海世界非遗文化城，上百栋三层楼房，有人开店、有人自住，也有不少空置。

售楼人员坦言

这里的房子

全部是40年商业产权

不能落户、不能上学

售楼人员：

这个房子有独立产证，可以去交易中心去过户。拿到的产证都一样的，也没啥区别，无非年限是40年的，住宅是70年的。最大区别就是不能落户，还有一个就是这种房子绿化率会低一点。

售楼人员还表示

地块拿地开发至今十多年

现在买土地使用年限

只剩大约20年

售楼人员：

这个房子已经建成10多年了，再加上从拿地到造好还有10来年，你现在买下来，住进来的话现还现在还剩20年左右。

园区物业也证实

整片区域产权性质都是商业

大约有200户居民在此居住

园区物业：

房子有，但不是商品房，房产证的性质是商业，整个小区都不是商品房。它过去叫上海服装城，现在破产了，破产以后还没有正式名字，目前叫上海非遗城。

坊记在该片区走了一大圈

看到东门入口处墙面上

贴着“商业小区、水电价格不同”的提示

但包先生每次来看房

中介的派车直接开到

售楼处或者房屋所在地

根本没注意到这些牌子

包先生：

我在车里根本是看不到提示的牌子的。

更蹊跷的是

包先生看中的这套房

正在重新装修

燃气灶、热水器全都被拆掉了

律师分析

这背后可能另有原因

杨邹华 上海申道律师事务所主任律师：

这样性质的房屋，如果装热水器、床之类的居家用品的话，可能会被城管认定为有非改居的行为，产权人可能会受到相应的处罚。中介或产权人为了防止受罚，就把这些涉嫌居住的物品进行拆除。

套路藏在文字游戏里签字再维权难度不小

这套房源的宣传套路

专门瞄准想低价养老的老年人

刻意用“洋房”这个词

房子外观造得和住宅一模一样

配齐居家设施、院子赠送

迷惑性极强

杨邹华 上海申道律师事务所主任律师：

中介采用了“洋房”这个词来诱导你认为这个房屋就是一个住宅，但事实上，这类房屋会是各种各样的性质，可能会是厂房性质，可能是商业性质，也有办公性质。

房子的性质不同，土地的价格也是完全不同的，所以在买入以后，它的持有成本和最终的使用成本其实都是完全不同的，还是要看以产证为准。

此外

中介还玩起文字游戏

视频只写“明水明电”

用明亮的“明”

误导大家以为的“民用水电”

全程不提“住宅”二字

杨邹华 上海申道律师事务所主任律师：

中介都不敢写“住宅”两个字，他宁可写“洋房”，但“洋房”其实也有可能会被认定为虚假宣传的。

而中介签完字

就急着收走告知书

目的就是减少对方留存证据

虽然宣传涉嫌误导

但包先生要回定金的难度不小

杨邹华 上海申道律师事务所主任律师：

包先生拍下的《告知书》中，已经明确告知房屋是属于商业性质，并不是住宅，所以包先生以中介涉嫌欺诈为由要求解除合同，我个人觉得难度比较大。

律师特别提醒大家

上海相关新政虽允许

商务楼宇兼容租赁住房

不代表普通商业用房可以私自改成住宅

未经审批的“商改住”不合规

这类房源看着总价低

后续水电、税费、土地到期续期

都可能产生额外成本

风险很高

杨邹华 上海申道律师事务所主任律师：

今年上海市也已经推出了涉及到商业的土地年限，一旦到期以后可能还要补缴相关的土地费用。所以这些都会导致这样的房屋看似很优惠，但最后持有成本会更贵。

目前，包先生已经向市场监管部门反映情况，相关部门建议走诉讼途径，他正在整理材料准备起诉。

包先生的遭遇提醒所有人

尤其是家里长辈

千万别被短视频低价房源冲昏头脑

买房第一要务先核实产权性质

一定要看清所有文件再签字

绝对不要先付定金再看告知书

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看看新闻记者: 康令侃

编辑: 小门耳

视频编辑: 陆海捷

摄像: 张予洋

责编: 朱静文