北京
10月全国百城新建住宅均价17316元每平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.02%；二手住宅均价12376元每平方米，环比下跌0.61%，跌幅较上月小幅扩大。新房整体趋稳与二手房结构性调整并存的格局，在10月表现得相当清晰。
新房端的价格韧性来自两个结构性原因。一方面核心城市改善型需求集中入市，高品质项目成交占比提升，抬升了整体均价；另一方面供给端因现房销售改革而节奏放缓，短期内可售货值减少，客观上稳定了价格中枢。
二手端则面临完全不同的运行环境。挂牌量维持在高位，房东以价换量的意愿强烈，成交量放大伴随的是成交均价的下探。对买家而言这是议价空间的回归，对卖家而言则是资产定价的重新校准。
不同能级城市的表现差异显著。一线与强二级的核心区价格相对坚挺，外围区域与三四线城市的调整仍在继续，同一城市内部的价格分化甚至大于城市之间的分化，买房看板块的重要性进一步上升。
从更长周期看，新房与二手房的价差正在重新收敛。新房受制于现房销售带来的成本抬升，二手房则受制于存量挂牌压力，双方的博弈正在从价格战转向交付与总价的综合较量。
对购房者而言，当前是重新建立价格锚点的窗口期。均价指数反映的是市场整体，真正决定买入成本的仍是具体小区近半年的真实成交价与当前挂牌价之间的差距，把统计数据当成谈判起点而不是结论更为稳妥。
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