湖北
投资者内参丨寿紫薇
2026年10月的上海楼市，在“银十”传统旺季与前期政策效应的叠加下，市场热度在成交数据上体现得相当直接。
数据来源：沪二手房交易统计
▌新房：国庆成交同比翻倍，月末翘尾与开盘分化并存
截至10月31日，上海新房当月累计成交约12,118套，环比增长225%。10月30日单日新房签约1,108套，创当月峰值。
更具趋势含义的是国庆假期的同比表现。10月1日至7日，上海新建商品住宅成交面积3.46万平方米，较2025年同期1.73万平方米实现翻倍；同期二手房网签也保持同比增长。
在一定程度上说明，“沪八条”自8月下旬落地后，外环外新房的信贷门槛下调和置换补贴对假期购房决策产生了可观测的撬动作用。
但新房内部的冷热不均远比总量数据显著。10月末，普陀苏河晏推出84套房源，吸引约450组认购，认购率超过500%，开盘即“日光”；越秀天屿二批次96套房源开盘售罄，销售额8.07亿元。
与此同时，部分项目去化压力并未因大盘回暖而消失。位于浦东后滩的澐启滨江·湾屿10月30日推出75套，认购84组，认购率112%，未触发积分制；同日在售及新推项目中，总价段从450万元延伸至1,500万元，但触发积分或开盘售罄的仍集中在少数具备明确区位或价格倒挂条件的项目。
▌二手房：成交量创近六年同期新高，刚需占比接近六成
数据显示，10月上海二手房（含商业）累计网签24,653套，不仅超过9月约2.35万套的“金九”规模，同比涨幅达到33%，创下近六年同期成交新高。
自2026年3月起，上海二手房成交量已连续第8个月站稳2.3万套以上，10月进一步延续了这一平台期。单日表现同样反映出活跃度的抬升：10月共有7个交易日网签突破千套，10月17日单日成交1631套，为当月峰值；月末10月31日再度拉升至1505套，形成翘尾。
成交量的持续高位，与成交总价段的重心下沉直接相关。据市场机构统计，10月二手房网签中300万元以下房源占比约60%，300万至550万元占比约26%，两者合计超过八成；550万至900万元占比约9%，900万元以上合计不足5%。环线分布与此形成呼应：外环外成交占比约45%，中外环间约27%，中环内约28%。当前成交放量的主要驱动力，集中于外环外低总价刚需房源以及中外环间“卖一买一”的置换链条，高总价房源的绝对成交占比仍然有限。
国家统计局10月发布的9月70城房价数据中，上海二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅居70城首位；同比上涨0.8%，是70城中唯一一个二手房价同比转正的城市。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，10月上海二手房成交含金量值得关注。当月受国庆假期影响有效交易天数有所压缩的背景下，市场仍保持较强承接力，反映出买家对当前市场的认可度在提升。
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