广州城投减重记

观点网 广州城投的存量资产盘活清单上，又添了一笔。

近日，“华泰-城壹汇资产支持专项计划”获深圳交易所受理，发行规模5亿元，这是广州城投旗下精品商业品牌“城壹汇”相关资产首次走向资本市场。

熟悉广州的读者，对广州城投这个名字大概不会陌生，全称广州市城市建设投资集团，为广州市属国企，2008年成立，业务从城市道路、桥梁、隧道，一路到建设广州塔、花城广场与住宅项目开发。

过去十几年，广州城投更像一个城市建设的多功能平台，修路架桥、建地标、建住房，账本上沉淀下来的持有型物业，有相当一部分是在城市建设过程中逐步积累的。

时移世易，房地产市场下行，城投公司的经营方法论跟着变了。

过去几年，化解地方债务风险的主线持续收紧城投的新增融资渠道，传统的模式跑不动了。城投手里那堆看得见、摸得着、变现却慢的不动产，忽然从包袱变成了主角。

盘活存量资产，从一道选择题变成城投系统的集体必修课，而广州城投就是其中的活跃分子。

“城壹汇”试验田

此次ABS涉及的“城壹汇”，是广州城投旗下精品型商业中心品牌。该产品线目前已布局三个项目，单体体量都不大。

其中，北京路店是最出挑的一个，项目建筑面积约1.6万平方米，共六层经营区域，是2020年推出的品牌首店。

项目位于中山四路沿线，北京路步行街北入口旁，属于广州最老牌的商业腹地，人流不缺，缺的是差异化。

当然由于位置太优越，城壹汇北京路店也不用太在意“差异化”这件事。定位是运动元素特色综合体，依托北京路步行街的客流，主打年轻消费与“夜经济”，目前已引入耐克、阿迪达斯、海底捞、摩打食堂、喜茶等常规品牌，还有一些桌游店、酒馆、团建轰趴店等业态。

流花路店做的是另一门生意，“城壹汇·流花”藏在越秀国际会议中心负一层，经营面积约5000平方米，是三个项目中最小的一个，2023年8月开业。

项目定位会议及商务配套商业，毗邻流花展贸中心、中国大酒店、东方宾馆，直通地铁越秀公园站，主要服务会展与商务客群。说白了，做的是“顺路生意”，会展和开会的人需要什么，它就提供什么。

该项目体量最小，业态最窄，胜在需求稳定，广交会的流量底座摆在那里。目前，“城壹汇·流花”主要引入餐饮业态，包括必胜客、必胜汉堡、克茗冰室、瑞幸咖啡、RHONE·罗纳餐厅等。

金沙店，也叫金沙广场，是三家里面积最大的，位于白云区金沙洲环洲一路9号，广州地铁6号线沙贝站直达。项目建筑面积约5.7万平方米，定位社区体验式商业，主打年轻潮流和家庭消费。

金沙洲是广州知名的居住板块，常住人口稠密，消费力不差，但离市中心较远，过去也缺乏有一定品质的商业综合体。

金沙广场算弥补了这一层需求，项目将于2026年12月末开业，目前已确定引入盒马、金逸影城、迪迪玛特超乐场、新东方、麦当劳、肯德基、喜茶等品牌，看得出主打的还是周边消费。

三个城壹汇项目合计建筑面积约6.4万平方米，分布在越秀、白云两区，这个体量放在广州商业市场里属于“小而散”。但一般而言，证券化对体量的要求较小，要的是现金流。

城壹汇均贴近民生消费，且除金沙广场尚未开业外，其余两个项目均实现长期稳定经营，算是不错的标的。

但目前并不清楚“华泰-城壹汇资产支持专项计划”针对的是哪一个城壹汇。

城投的必选项

除广州城投外，过去几年，地方国有平台正批量地把沉淀的商业物业搬上资本市场。

把时钟往回拨，2022年5月，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，首次把盘活存量提到扩投资、稳经济的高度。文件还提及，对债务率较高的地区，重点督促通过盘活存量资产降低债务率，并将盘活情况纳入国有企业考核评价体系。

随后几年，基础设施公募REITs试点范围持续扩容，2023年消费基础设施被纳入其中，百货商场、购物中心、批发市场这类资产有了标准化退出通道。

政策开了口子，市场立刻跟进。不过，真正的压力还来自各地城投的账本里。

一方面在融资端，化债约束下城投新增融资渠道逐年收紧；另一方面，城投手里握着海量不动产，商场、写字楼、酒店、园区……它们能收租，却占着大量资金，回报率跑不赢融资成本。

一收一放之间，能让让沉淀的资产自己“造血”的资产证券化，成了少有的两全之策。

而且，在利率下行周期里，保险与理财资金也愈发追逐长久期、稳定现金流的不动产资产。

几重因素叠加，城投做资产证券化成为了必选项。

2023年3月，宁波城投以宁波象山海景皇冠假日酒店为底层资产，发行6.8亿元CMBS，利率3.7%，为当时宁波国企单笔最大规模；2024年9月，宁波鄞城集团以水街商业广场为底层资产发行4.01亿元CMBS，票面利率低至2.34%，创下当时浙江省区级国企新低。

2024年10月，“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”获深交所通过，成为市场首单商业物业持有型不动产ABS，发行规模14.13亿元，底层资产为广州天河环贸中心“办公空间+停车场”，并于同年11月完成发行。

2024年12月10日，上海徐汇资本在上交所发行“申万宏源-徐汇寰宇城1号资产支持专项计划”（CMBS），规模11.01亿元，票面利率2.08%，创下当年全国CMBS产品发行最低利率。

广州城投在资产证券化这条路上的步子，比多数同类平台要走得快一些，也走得密一些。

2024年8月，广州城投在深圳证券交易所发行流花展贸中心资产支持专项计划（CMBS），规模26.01亿元，期限21年，票面利率2.48%，为当年广东地方国企规模最大、期限最长、利率最低的CMBS。

其中，流花中心是广交会旧址改造的综合性商业物业，自2018年重新营业以来，一直出租率和收益水平保持高位。

2026年4月，广州城投再发行全国首单银行间市场消费类定向资产支持票据（类REITs），底层资产为天河新天地购物中心，规模11.77亿元，期限18年，票面利率2.38%，获1.67倍超额认购。

据悉，该产品创下全国市属国企子公司银行间类REITs、18年期银行间类REITs、广东省城投系类REITs最低票面利率三项纪录。

资料显示，广州天河新天地位于天河客运站旁，是地铁3号线和6号线的双地铁上盖物业。其购物中心部分体量约4万平方米，与地铁站无缝对接，定位偏向年轻消费群体。

两个案例的共同点较清晰可见，都是核心城市、国有主体、地段成熟的商业物业。加上最新的城壹汇ABS，广州城投对成熟商业物业的证券化工具箱里已集齐CMBS、类REITs、ABS三种打法。未来，公募REITs似乎也可触及。

频繁出手的背后，是沉甸甸的存量。除成熟商业物业外，2026年7月4日，广州城投还曾披露三年存量资产盘活攻坚细则，显示集团仍存在待盘活存量建筑面积约358.6万平方米，资产分两大板块，其中244万平方米为商业、产业配套物业。

这些资产整体处置思路以出租为核心，待运营成熟后，它们也可进入资产证券化的流程。

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