一个危险信号：全国楼市都在调整，但很多小县城房价却没怎么跌？

全国楼市都在调整，为什么很多小县城的房价却迟迟不跌，甚至有人把“94%的县城房价不过万”当成一件值得欣慰的事？

县城房价的“坚挺”，究竟是市场底子扎实，还是一个被掩盖起来的危险信号？

第一财经根据调查数据发布了“94%的县城房价不过万”的内容，迅速登上热搜，引发激烈讨论。但这个数字其实并不值得炫耀。

如果以当地居民的工资收入来衡量，这些地方的房价本来就不该过万，甚至应该更低。走进春节过后的县城，看看那里的人和楼，这个判断会变得更加清晰。

走在不少县城宽阔的马路上，穿过一栋栋密密匝匝、新建成的高层住宅小区，却如入无人之境。十几年前，县城大街上人群熙熙攘攘，热闹非凡，与今天相比可谓天壤之别。

不知从何时起，许多县城悄悄沦为只有逢年过节才有人气的地方。道理其实很简单：没有人的地方，不可能有未来，房地产如此，其他行业也一样。

人少只是表象，更深层的问题在于收入。在这些“城尾乡头”的县城里，绝大多数人的真实收入比很多人想象的还要低。

保安、保洁一个月1500元；饭店服务员一个月1800元，每天早九晚九，累死累活；洗车店稍高一些，能拿到2000元，但活儿同样又脏又累，如今主要是四五十岁的大叔大妈在干。

再好一点的是装修、建筑类工作，多数按天结算，大工一天280元，小工一天170元，但不是每天都有活，一个月能干20天就算不错。

装修、建筑、家居、建材这些行业与房地产关系密切，彼此“你好我也好”，楼市一冷，它们跟着降温，这两年基本是干大半年、歇小半年，很多农民工只能靠啃老本过日子。

更高一层的是个人创业者，以夫妻店居多，收入比打工强一些，但也确实辛苦。体制内员工的工资要高得多，一年8万至10万元不等，工作相对轻松，闲暇时间多，算是县城里最“小资”的一类人，但占比非常低。

真正在县城混得风生水起的，主要是官二代、家里有生意产业的子弟、体制内公务员和本地拆迁户这四类人。

说得更直白些，县城超过90%的人只能活在平均线水平，属于一年到头辛辛苦苦、却攒不下钱的典型人群。国家统计局数据显示，2022年全国居民人均可支配收入为36883元。

聚焦到全国1800多个县城，居民人均可支配收入可能不足3万元，扣除消费开支后，每年结余或许不足1万元。

而这还是省吃俭用的结果，花钱稍微大手大脚一些的家庭，可能一年到头白干。收入是房价的根基，在这样的收入水平下，县城房价哪怕“不过万”，对普通家庭来说也绝不是一个轻松的数字。

所谓“94%不过万”，换个角度看，反而说明县城房价与当地收入之间存在着明显落差。

从现实来看，县城的房价真的不低。中国有1472个县、394个县级市，总共容纳了约2.5亿常住人口。

2022年11月的数据显示，在这1800多个县城中，有117个县城房价超过每平方米1万元，另有8个县城房价超过每平方米2万元，已经可以和不少地级市相提并论。

更不可思议的是，2022年房地产遭遇惨淡行情，房价过万和过2万的县城数量，同比竟然分别增加了14个和2个。

全国县城的平均房价保持在每平方米7000元至8000元，房价在3000元以下的县城仅有18个，而且基本都扎堆在人烟稀少的东北和西北地区。

若以工资收入论房价，不得不承认，越来越多的人连县城的房子都买不起了。按每平方米8000元计算，在县城买一套120平方米的房子，总价就是96万元，而县城很少有低于这个面积的户型。

首付三成也需要将近30万元，这还不包括税费和装修，以及未来30年每月3000多元的房贷。

更让人匪夷所思的是，不少贫困县经济发展乏力，居民平均收入基本处于全国垫底水平，房价却稳稳过万。这其中有多大的泡沫，不言而喻。

那么，为什么在全国楼市普遍调整的背景下，这些县城的价格依然看上去纹丝不动？答案并不在于需求有多旺盛，而在于市场已经陷入僵局。

如今不少县城楼市，正处在买卖双方彻底“杠住”的状态：卖家还活在三年前的高光时刻，不肯降价割肉；买家看着外面的房价都在降，手里也没多少钱，不敢轻易下手。

挂牌价没有动，并不意味着房子能按这个价格卖出去，很多时候只是有价无市，账面上的价格被暂时冻结了。

县城房价看似坚挺、迟迟不降，但暴露出的问题却不少。首先，县城是这轮楼市萧条的重灾区，需求锐减，开发商房子卖不掉，纷纷收缩撤退。最典型的是曾经靠三四线城市起家的碧桂园，不仅收缩战线、抛售低质资产，还在抓紧降价卖房。

更重要的是，碧桂园公布的长期战略计划显示，未来不打算再在县城拿地，这几乎等于宣告彻底放弃县城业务。曾经最懂下沉市场的开发商都选择离场，这本身就是一个耐人寻味的信号：在专业机构眼里，县城楼市的增长空间已经所剩无几。

其次，县城库存严重积压，已经陷入无价无市的境地，根源在于供需结构严重失衡。易居研究院数据显示，截至2022年11月底，包含县城在内的三四五线城市出清周期高达25.5个月。也就是说，即便不考虑新增供应，消化现有库存也需要两年多时间。

这样的数字落到现实中，就是许多小区一整年都亮不起几盏灯，中介门店开着张，却可能半年都不开一单。房子最大的风险，往往不是价格跌了20%，而是在急需用钱、想要出手的时候，发现根本没人来看房。

一套标价50万元的房子，在这种时刻，账面价值再高也难以变现。

再者，常住人口大幅减少。有研究显示，2010年到2020年间，全国有1507个区县出现人口收缩，占比超过85%。

第七次全国人口普查数据显示，我国常住人口不足50万的县城有1358个，占比超过70%。在东北，以能源和资源为主的工业城市随着产业逐渐枯竭，人口流出更加严重。

小县城今后还能留住年轻人吗？大概率很难。

为了抢人，很多省会城市、二三线城市乃至一线城市都在降低落户门槛，再叠加高考录取率逐年上升，未来三四线城市及低能级县城的人口很可能加速流出。那些有点本事、有点积蓄的年轻人，要么在省城打工，要么在县城买了房也空着，一年回来住不了几天。

此外，80后、90后的子女乃至未来的下一代，大多出生和成长在城市，他们对县城几乎没有概念，更不可能回到县城生活。换句话说，未来10到20年，县城对年轻人而言可能会逐渐失去意义。

留不住年轻人，就意味着没有活力、没有未来，县城走向凋敝恐怕难以避免。

更何况，县城过去这一轮房价上涨，本质上是靠棚改拆迁等外力拉动，属于无源之水、无本之木，缺乏产业和人口的支撑。当初县城房价涨得有多猛，未来下跌就可能有多厉害。一言以蔽之，如果这些根本问题得不到改变，县城楼市的终局，很可能是一地鸡毛。

在县城还能不能买房？这个问题很难一概而论。但现实中，不少在县城买过房的人都后悔了，典型的有三类。

第一类是在外地送外卖、跑快递的人，省吃俭用攒够首付，在老家县城贷款买房后继续外出打工，一年住不了几天，却要背上30年房贷，被房子牢牢束缚。

第二类是做生意赚了钱、回县城风风光光买房的人，一是满足个人面子，二是给父母争光，但这掩盖不了县城买房难以保值的事实，好在他们不差这点钱。第三类是一二线城市买不起、手里有点积蓄，也想学别人投资房产，于是把目光瞄准老家县城的人。

结果房子涨不上去、卖不出去，又舍不得出租，横竖都不对，既花光了积蓄，又错过了在外地安家置业的最佳时机。对这类人来说，县城的房子与其说是资产，不如说是一笔被锁死的钱，平时看不出问题，一旦需要周转，流动性差的弊端就会暴露无遗。

当然，每个人都有选择自己生活的权利。县城虽有种种不足，却也承载着2.5亿人的梦想。

有人想逃离县城，但对绝大多数人来说，真想在县城立足也并不容易。正如网上所说，“留在老家的才是王者”，因为在不少县城，关系往往比规则更重要，能力和才华反而要排在后面。

全国楼市都在调整，很多小县城房价却没怎么跌，这并不是底气，而恰恰是一个危险的信号。收入低、人口流出、库存高企、开发商撤离，再加上买卖双方僵持不下，县城房价的“坚挺”更多是有价无市的假象。

看清这一点，才能在买房这件人生大事上，少走一些弯路。