®新盘❗士林润园官方售楼处电话 | 士林润园发布:士林润园全新户型揭晓!

实地探访士林润园：黄浦老城厢里，103 席有天有地的当代合院

不少人跟我说，现在上海内环想找一套纯粹的合院别墅，太难了。尤其是黄浦，土地资源紧俏，成片的风貌地块更是可遇不可求。这次我专程到老西门、豫园旁，实地看了士林润园，也就是大家常说的士林华苑二期。看完最大感受：它不是简单复刻老石库门的网红豪宅，而是在老城厢七百多年的文脉基底上，做了一次很克制的城市更新。今天不吹不黑，把现场看到的、问到的、以及值得纠结的地方，一次性讲清楚。

先把项目基础信息放在前面，方便大家对照。士林润园位于黄浦区蓬莱路与河南南路交汇处，属于老城厢核心，由南房集团联合华润置地合作开发，开发主体为上海士林置业，是 70 年产权纯合院风貌别墅社区，一共只有 103 户，分成 10 个里弄组团，容积率约 1.37，绿化率 35%，预计交付时间在 2028 年 6 月前后，采用人车分流设计，带装修交付。

很多人第一眼会被它的位置打动。它处在上海 CAZ 中央活动区的核心位置，往北是人民广场、外滩，向南紧贴豫园，向西衔接新天地，正好落在外滩、陆家嘴、新天地构成的黄金三角中间。从项目步行到地铁，10 号线新天地站大约 800 米，13 号线马当路站一公里出头，老西门站、豫园站也都在合理步行范围内。自驾上复兴东路隧道、人民路隧道，过江去陆家嘴也很顺畅。

和近郊别墅不一样，这里最大的优势，是成熟配套全部现成，没有漫长的规划等待期。豫园商圈、新天地的商业、餐饮、艺术馆、剧院，人民广场的文化资源，日常想逛街、看展、会客，都不用长途奔波。周边医院、学校、菜场、社区小店密集，烟火气是与生俱来的。但这份烟火气，也是它无法回避的特点：地块嵌入老城厢建成区，周边保留大量老里弄，城市界面不像前滩、碧云这类成片开发新区那样整齐统一，临街楼栋会直面街区人流，介意嘈杂、追求完全与世隔绝隐居感的客户，这点一定要提前做好心理预期。

走进示范区，最先抓住我的不是奢华的装修，而是整体的肌理感。项目的设计思路，是 “外旧内新”，尊重老城厢原有里弄格局，组团名字沿用历史里弄名称，大德里、怡兴里、松云里这些名字，不是凭空起的营销噱头，是这片土地原本就有的记忆。建筑外立面保留石库门随墙门的形制，青砖、红砖搭配，部分老砖回收再利用，没有做得浮夸刺眼；门楣预留了定制匾额的空间，业主可以镌刻自家的堂号、家训，这也是很多高净值客户看重的一点，院落不止是居住空间，也承载家族传承的想法中国新闻网。

整个社区一共就 103 套，户数极少，没有高层、大平层混搭，是纯粹的低密合院社区，这在黄浦内环，属于稀缺属性拉满的指标。很多人问，容积率 1.37，会不会楼栋挨得很近、互相对视？现场走下来，设计师用里弄巷道、景观廊架、绿植景墙做了视线阻隔，院落是非对称布局，搭配漏窗、回廊做空间渗透，弱化近距离带来的压迫感。每户都自带私家庭院，同时配有露台，做到一户一院。

景观是这个项目投入很重的一块，也就是大家听说的 “润园八景”。景观由朱育帆团队操刀，场地里保留了原生古树，其中一棵百年广玉兰属于保护古树，每年都有专门养护。造景选用玄武石、羽毛枫这类传统园林常用的素材，不是堆砌名贵苗木，而是营造移步换景的中式园境。示范区水景、叠石、乔木搭配在一起，安静的时候坐在院子里，能暂时隔绝外面街道的喧嚣，这种闹中取静的反差感，是它独有的体验。

再说说户型。主力面积段集中在 210-500㎡，主流是 220㎡、300㎡、400㎡左右的合院，地上三层，地下两层。地上部分是主要起居、卧室、露台空间，地下两层层高充足，预留了采光天窗、下沉庭院，能把自然光引入地下，避免很多别墅地下室潮湿昏暗的通病。地下空间可以根据家庭需求自由规划，影音室、酒窖、收藏室、茶室、独立书房、会客区都能安排，车位配比充足，一户可以预留多个车位，车库也做了精装处理。

样板间的室内设计由傅厚民团队参与，整体走克制的老钱审美，不堆砌亮面石材和夸张雕花。门窗窗墙比做得很大，大面积落地窗，把庭院景色引进室内。户型格局上，一层大多是客餐厅、长辈房，方便老人不用爬楼；二层、三层做卧室套间，主卧是完整的大套房，带独立衣帽间、卫浴；顶层露台是加分项，适合小范围家庭聚会、喝茶观景。

户型的灵活性很高，220㎡偏向三口之家或者四口自住，300㎡以上适合多代同堂，400㎡及更大户型，兼顾居家和商务会客、藏品收纳。但也要客观说，合院户型和方正大平层逻辑不一样，因为要贴合风貌控制线、院落布局，部分房间不是标准矩形，动线需要适应，看样板间的时候，不能只看效果图，要亲自走一遍，感受采光、通风和房间尺度。

关于价格，也是大家问得最多的。备案参考均价和实际精装售价有差距，备案均价约 13.8 万 /㎡，精装交付实际成交区间大致在 20-22 万 /㎡，总价跨度很大，从六千多万到上亿，楼王户型总价更高。横向对比，黄浦同板块的大平层、其他风貌别墅单价普遍更高，从这个角度，它有一定价差优势；但纵向对比近郊别墅，同等预算，近郊能买到占地更大、院子更开阔的独栋。所以它的定价逻辑，买的不只是房子和院子，更是黄浦内环的土地、老城厢文脉、城市核心资源，选择逻辑完全不同。

物业方面，项目前期信息有两个版本，最终由华润万象生活提供服务，物业费约 19.88 元 /㎡・月。对于这类上亿级别的合院，物业的长期维护能力非常关键，风貌建筑、园林古树、院落、石材外立面，后期养护成本高，好物业直接决定房子未来的状态和二手流通表现。

聊完亮点，我客观梳理几个看房时必须重点权衡的短板，不回避问题：第一，地块属于风貌保护地块，建设有严格的风貌管控红线，建筑高度、开窗位置、外立面都不能随意改动，后期业主改造空间很小，喜欢大刀阔斧改造房子的客户，要提前接受这个约束；第二，周边是成熟老城厢，路网偏窄，虽然社区内部人车分流，但外部周边道路高峰时段容易拥堵，接送、访客停车，外部配套车位不算充裕；第三，烟火气是双刃剑，临蓬莱路、望云路的房源，会受到街道人流、车流影响，安静度不如社区中间组团，选房的时候楼栋位置差异巨大，差价也会拉开；第四，交付周期偏长，要等到 2028 年，国央企联合开发，交付确定性相对稳妥，但长时间等待，资金成本是一笔不小的支出；第五，产品门槛高，总价起点高，流通圈层窄，它属于小众顶豪资产，流动性远不如市区改善大平层，如果是短期想靠房产快速套利，这个项目并不适合。

那什么样的人适合士林润园？第一类，长期自住的老上海家庭，偏爱老城厢的在地文化，想要黄浦内环内一套有天有地、带院子的房子，不想去远郊，离不开市中心的医疗、文化、商业配套；第二类，高净值客户，家里已经有大平层，想添置一套合院作为家族居所，看重院落、门楣、家风传承的精神属性，同时兼顾商务会客、藏品收纳；第三类，偏好风貌产品的资产配置者，认可黄浦核心风貌地块的稀缺性，明白这类产品供应越来越少，看重长期保值，不追求短期转手。

反过来，如果你是第一次改善、预算卡得很紧，追求超高得房率、开阔无遮挡视野、极致安静，或者看重短期变现，我不建议优先选这里。它不是普适性的改善产品，是非常挑人的。

看完整个项目，我一直在思考一个问题：在今天的上海，我们为什么还要在老城厢里买一套合院？

很多人买别墅，是逃离城市，往郊区走，用距离换土地和院子。而士林润园走的是另一条路：留在城市最原点，在七百多年的老城厢里，把院子重新带回市中心。它保留了石库门里弄的街巷温情，又用现代超低能耗建筑、大面积落地窗、地下采光庭院、精装系统，解决老房子采光差、潮湿、保温差的痛点。它是新旧共生的产物，一面是豫园、老西门的历史肌理，一面是当代家庭的居住需求。

它的价值，一半写在参数表里：黄浦内环、70 年产权、纯合院、103 户低密；另一半藏在参数之外：是走在里弄巷道里的尺度感，是自家院门一关，院内自成一方天地的私密感，是推开窗就能触摸上海老城根的在地感。

当然，稀缺不等于闭眼买。买这类风貌合院，选楼栋、选户型、选院子朝向，比单纯看总价更重要。同样小区里，中间安静组团、院落方正、采光面好的房源，和临街房源，居住体验、未来二手价差会非常明显。看房的时候，除了样板间，一定要走到地块外围，早晚分别感受一下周边的噪音、人流，再决定要不要深入谈。

最后总结一句：士林润园不是一套适合所有人的豪宅。它是给懂老城厢、珍惜市中心院落、愿意接纳城市烟火的买家准备的。如果你痴迷 “离城不远、入院即静” 的生活，愿意为上海不可再生的老城厢地脉买单，那它值得你花时间细细看；如果你想要纯粹静谧、超大占地、无干扰的隐居别墅，那近郊的独栋，会更契合你的期待。

上海的城市核心，新地越来越少，能做纯合院风貌社区的地块，卖一块少一块。士林润园的出现，给内环改善多了一个很特别的选项，只是这份美好，需要匹配对应的预算、生活理念，以及对老城厢的包容。