大宁楼市，来了个狠角色

文/上海进深 严明会

建发在静安大宁的首个项目即将入市。

11月1日，建发·静安源售楼处暨样板间开放。项目计划12月首开，首批预计推出约164套房源，主力面积段为115㎡、130㎡、143㎡。

10月底，三个户型正式发布。

作为静安第一个3.5代宅，静安源的赠送体系很有看点。

115㎡的入门户型，南向面宽做到了约13.1米，其中客厅面宽达到6米。对比常见的同面积段户型，这样的尺度相当有竞争力。

客厅既可以布置成开阔的横厅，也可以利用阳台打造独立的休闲空间，不必为了扩大公共区域而牺牲卧室数量和面积。即使是最小的房间，加上赠送部分，面积也有约9㎡，兼顾了日常居住的实用性。

赠送方面，南北两个阳台半赠送，合计约7㎡；挑空空间全赠送，约5.5㎡；飘窗全赠送，约9㎡；北向花池约1.6㎡、设备平台约1.9㎡。此外，每户还配置约8㎡的独立电梯厅。

各项空间加起来，赠送面积约33㎡，实得率接近100%。

一般来说，30㎡以上的赠送空间更多出现在140㎡以上的户型中，静安源则将这一设计思路下放到了115㎡。

这个户型首开68套，占首开量约40%。

130㎡户型进一步向改善型居住需求倾斜，四房两卫布局。主卧升级为步入式衣帽间，主卫采用三分离设计，并预留独立梳妆台空间。

143㎡户型做到了四房三卫，南次卧面宽约3.3米。房门设置在客厅靠窗一侧，也有利于减少卧室与公共空间之间的动线交叉，兼顾居住私密性。

大宁改善盘拼性价比

从面积段安排来看，静安源更注重改善家庭的实际需求，没有一味向更大面积、更高总价延伸。

选择这样的面积段，与大宁新房市场的现状不无关系。

2023年，静安天悦收官后，大宁核心区域的新房供应一度出现断档。2025年下半年，板块内的新房项目陆续入市，但市场表现各异。

大华·静安年华，高层户型建面约108-123㎡。以108㎡户型为例，这是静安首个三阳台产品，三个阳台全部朝南，南向总面宽达到约10米。均价13万/㎡，去年9月开盘至今，105套高层网签58套。叠墅在今年6月中旬首开，至今仅网签1套。

另一边，中建·玖上琅宸走的是更高端的产品路线。项目按照改善豪宅标准打造，大户型去化较为缓慢，单价区间在14-17万/㎡。收官批次推出约280㎡公园大平层，均价约16.46万元/㎡，最高单价突破22万/㎡，对应的是预算更充足、对居住品质要求更高的客群。

一个侧重中等面积段的功能优化，一个瞄准高总价改善需求。两个项目的市场表现说明，大宁并不缺少改善型住宅，但不同总价段的购买力存在差异。

产品配置可以提升吸引力，最终能否转化为成交，还要看总价是否处于目标客群能够接受的范围。

静安源的选择，正好落在两者之间。

首批以115㎡、130㎡、143㎡为主，没有直接从大面积豪宅切入，也没有停留在刚需型的小户型上，而是通过四房设计、空间拓展和功能升级，让中等面积段承载更多改善需求。

首开价格成关键

户型之外，建发·静安源的另一张牌，是全域抬板带来的社区空间。

静安源规划建设12栋15-17层的小高层住宅，整体抬板高度约5.5米。通过将车库功能下沉，项目把地面空间更多留给园林景观和业主活动，实现人车分流。

社区内部规划约120米中央景观轴，并设置下沉庭院和部分架空层，进一步丰富公共空间的层次。

社区规划约6000㎡海派泛会所，围绕文教、艺术、体育等功能展开，涵盖多元公共活动空间。从建筑入口到中央景观，再到会所和架空层，将海派东方的设计理念融入当代社区生活。

静安源也是静安区“Σ生态绣带”的首发作品之一，位于大宁“三生融合”发展区域。周边大宁久光中心、大宁国际商业广场等商业设施已经投入运营，能够满足日常购物、餐饮等需求。

北侧及周边规划有公共绿地，西侧规划约1.5万㎡综合服务配套，涵盖文化活动、健身和社区生活等功能。

产品配置越高，市场就越会把注意力落回价格上。

今年6月30日，上海第五批次土拍中，建发经过168轮竞价，以72.89亿元拿下静安区N070402单元081a-08地块，溢价率达到29.63%，成交楼板价约8.17万元/㎡。

当时，共有保利发展、中海、招商蛇口、华润置地联合越秀地产以及建发五组竞买人参与，竞争相当激烈。

项目的推进进程也很快，9月上旬初公示规划图，10月中旬公布案名。

开发公司为上海兆恒益房地产开发有限公司，目前已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

当前市场环境下，不排除静安源采用相对有竞争力的价格打开市场的可能。