明年上半年：要做好"潮水暴涨"的准备，房价或将超乎想象！

上海、北京、广州落地“828新政”细则以后，现房销售的定金上限分别定为总房价款的3%、1%和5%。三个城市最多相差五倍，却指向同一件事：开发商靠买家的钱盖楼，这条路基本走不通了。
定金压到这么低，等于明确告诉开发商，房子盖好之前，想从买家口袋里提前拿到大笔资金，已经没那么容易了。
那么问题来了：一个行业的钱来得变慢，最先变少的会是什么？
答案是能马上拿出来卖的房子。所以我对明年上半年的判断是：所谓"潮水暴涨"，不是一大笔钱冲进楼市，而是河道变窄了。
水量没多多少，河床收窄，水位自然往上抬。制度、土地、资金三道闸同时收紧，核心城市好房子的供应在缩；同一时间，政策窗口又把自住需求集中推到同一段时间里。
供给收、需求聚，两边撞在一起，就是标题说的"超乎想象"。不过先泼盆冷水：真正超乎想象的是分化，不是普涨。先看供给这道闸。
“828新政”不是简单加几条政策，而是改了规则：新出让土地优先实行现房销售，预售门槛提高到主体结构封顶，房企买地必须使用自有资金。
贷款端也改了：现房在备案后放款，预售项目要等竣工备案后才放款。再看工地数据，前三季度住宅新开工面积下降25.4%，国有土地出让收入同比下降27.9%，房企到位资金中的国内贷款下降33.1%。
这三组数要连起来看：没钱，就不拿地；不拿地，就不开工；今年住宅新开工面积少了四分之一，意味着明后年市场上的新增供应也将受到影响。
“828新政”又把卖房时间往后挪了一截，所以明年上半年的新房可售量被挤了两回。可全国房子不是多得卖不完吗？确实，总库存仍然很高。
9月末新建商品房待售面积7.48亿平方米，同比只下降1.5%；但待售不满3年的部分下降5.0%。
新一点的库存消化得快，老库存却趴着不动。就跟超市一样，快过期的货堆满货架，新鲜的总是缺货。
全国平均数把结构上的问题盖住了，库存总量多，不代表你想买的那种房子多。
第二道看需求，它已经换了赛道。
今年1到9月，新房销售面积同比降13.2%，二手房网签面积反而涨了10.7%，二手房在全部交易里的占比升到52.2%。
一个往下，一个往上，说明买家早就在用脚投票：宁可买看得见、摸得着的房子，也不愿再赌期房能不能交付。深圳的变化更明显。
8月一手住宅里现房网签占到42.1%，是近七年来的高位。
我的看法是，828并没有改变买家的选择，只是用制度把大家已经做出的选择确认下来了。价格开始跟着量走。
从2024年1月起，70城二手住宅价格连续32个月没有一个城市同比上涨。到了今年9月，走势终于出现变化。
上海二手房环比上涨0.5%，排在70城第一，同比转正为0.8%；一线城市二手房环比从3月开始已经连续上涨7个月。
成交量也跟上了，上海前9个月二手商品房一共成交21.4万套，同比增加14.3%。
比涨价更值得注意的是，房东的态度变了。
一线核心板块的优质二手房，议价空间已经收窄到1%到3%。房东不肯再让价，说明卖的一方开始有底气了，这往往比价格指数更早出现。
房贷贴息从10月1日开始执行，暂定一年。这是中央财政首次参与商业性个人住房贷款贴息，条件是使用新发放的商业性个人住房贷款购买首套住房、面积不超过120平方米、总价不超过150万元。
财政按贷款本金给予年化1个百分点的贴息，最长5年，单户享受贴息的贷款规模上限为100万元，中央和地方财政分别承担90%和10%。
按当前首套利率计算，大约相当于利率优惠三分之一。150万元的门槛在一线城市核心区很难够到，深圳9月成交的二手房中，总价150万元以内的只占五分之一左右。
所以政策主要托住三四线城市和一线远郊刚需，核心区的修复更多靠供给收缩。
一个托底，一个自己修复，两股力量的节奏却碰巧落在同一时段：需求政策从落地到成交放量，一般要两三个季度；贴息又只暂定一年，想赶上窗口的人会把买房计划往前挪。
明年上半年就是这几股力量叠在一起的时候。
但这不会演变成全面上涨。
二、三线城市二手房价同比分别下降4.5%和5.4%，还在磨底；居民中长期贷款增量也很少，老百姓在降杠杆，不是在加杠杆。
标普认为全国一手住宅均价可能要到2028年三季度才触底，这与一线核心区先回暖并不冲突：全国一手住宅均价仍在找底，局部已经开始抬头，这本身就是分化。
上一轮暴涨，靠的是开发商、购房者、地方财政三方一起加杠杆，现在三方都没这个条件。所以河道收窄只出现在部分河段。
河道收窄只会出现在部分区域。第一类是一线和强二线的核心区、地铁沿线、品质好的次新房和现房；第二类是产业扎实的二线城市。9月无锡二手房环比上涨0.3%，合肥上涨0.2%，已经能看到苗头；第三类是远郊高密度新城和人口持续流出的小城市，这一轮很可能整轮都等不到水。
对四五十岁的读者来说，真正要琢磨的不是全国均价，而是给孩子买房，以及手里多出来的房子怎么处理。
给孩子在核心城市买首套的，可以认真看起来了，议价空间正在收窄；手里有远郊或弱城市房子的，可趁流动性好转、还有人接手时优化，别干等普涨。
想借最长40年的新房贷期限加杠杆短炒，最好打消念头。核心区修复是慢过程，扣掉税费和利息，短炒基本赚不到钱。更实用的是盯住板块挂牌量和成交周期：挂牌减少、成交变快，才是真的回暖。
过去二十年买房，赌的是时间，拿住了就会涨。往后比的是位置和交付，房子正在从金融产品回到消费品。
明年上半年最超乎想象的，可能不是哪座城市涨了多少，而是同一座城市里两套房子的命运差得有多远。潮水来不来，没人会提前打招呼，但河道在哪儿收窄，现在已经看得出来了。