中介被“跳单”，维权五年终胜诉｜今晚九点半

房产代销公司被“跳单”

为拿到中介服务费对簿公堂

却反被判赔2万元违约金

历时五年

官司终于迎来转机

“跳单”行为不仅损害房屋中介正当权益，更扰乱了行业秩序，一直备受房屋中介诟病。贵州的书嘉房地产经纪公司就碰上了这样的事，自己辛苦提供中介服务，好不容易谈了两单业务，却被“跳单”了。为了讨要中介服务费，该公司打了整整五年的官司，历经一审、二审、重审、二审、申请再审、申请检察监督。直到今年9月，贵州省检察院提起抗诉，法院再审后采纳检察机关意见，判决阳光营销公司唯一股东刘某支付书嘉房地产经纪公司服务费4.8万余元。

购房定金交了

房开公司却不卖了

事情要从2021年说起。那年，阳光营销公司受承信房开公司委托，代为销售贵州省盘州市某房产项目商铺、住宅，按照销售额的一定比例收取服务费。阳光营销公司在盘州找了多家房产销售公司进行分销，从中赚取差价，书嘉房地产经纪公司就是其中之一。

2021年7月2日，阳光营销公司与书嘉房地产经纪公司签订了分销服务合同。合同约定：书嘉房地产经纪公司介绍客户成功买房，就能拿到房子总价款5%的服务费；如果没有阳光营销公司的书面授权，书嘉房地产经纪公司不能随便给客户打折或优惠，否则要赔2万元违约金。

合同签好了，书嘉房地产经纪公司工作人员就开始忙活起来，带客户看房、谈价钱。2021年9月的一天，该公司法定代表人支明洋，接待了两名看房者——王灯灿和张书荣。二人是好朋友，王灯灿说：“他要买我就买，他拿什么价，我也要什么价。”2021年9月16日，支明洋按照流程向阳光营销公司报备，称客户王灯灿欲购房。之后，支明洋多次带王灯灿和张书荣一同到售楼部看房子、谈价格。王灯灿和张书荣确实想买房，但对价格不太满意。支明洋就房屋单价、购买后反租等事项，反复与阳光营销公司和承信房开公司沟通。

2021年10月1日，支明洋又带王灯灿和张书荣到了售楼部。这回双方基本谈妥，打算以每平方米1.2万元的价格成交。支明洋找到承信房开公司工作人员方艳，方艳拿出《商品房认购协议书》让王灯灿和张书荣签字，王灯灿刷卡支付了10万元——其中5万元是自己交的定金，另外5万元是帮张书荣垫付的定金。

方艳拿着认购协议，找承信房开公司销售负责人李亮超签字。李亮超却说，销售价格低于每平方米1.25万元的底价，两处房屋都不能卖，并当场让公司财务将定金退回王灯灿和张书荣。

本以为这事就这么黄了。可没过多久，支明洋听说王灯灿和张书荣最后还是买了房，一打听才知道：2021年10月9日，也就是定金退回仅8天，王灯灿用自己儿子王合涛的名义和承信房开公司签了购房合同，单价每平方米12301.41元；张书荣也用儿子张新黎的名义签了合同，单价每平方米12297.84元。

这不是明摆着“跳单”吗？支明洋立刻找阳光营销公司和承信房开公司交涉，要求按合同支付服务费，但被拒绝。

“跳单”受害者被反诉违约

2021年10月，书嘉房地产经纪公司以阳光营销公司、承信房开公司为被告，王灯灿和张书荣为第三人，向盘州市法院提起诉讼，请求判决承信房开公司支付服务费7.34万元，阳光营销公司承担连带责任。

开庭时，阳光营销公司、承信房开公司和王灯灿、张书荣均未到庭。法院认为，书嘉房地产经纪公司按程序报备了王灯灿的信息，后来王灯灿也确实签了认购协议，所以王灯灿算有效客户，阳光营销公司应该支付服务费。但书嘉房地产经纪公司没有报备张书荣的信息，张书荣不能算有效客户。承信房开公司不是合同当事人，不用担责。

2021年12月，法院判决阳光营销公司支付书嘉房地产经纪公司服务费2.4万余元，驳回其他诉求。双方均不服，上诉至六盘水市中级法院。六盘水市中级法院经审理，裁定撤销原民事判决，发回盘州市法院重审。

盘州市法院重审时，阳光营销公司代表辩解说，王灯灿、张书荣都不算有效客户，承信房开公司也没就该二人给阳光营销公司付服务费，阳光营销公司自然也不该给书嘉房地产经纪公司服务费。再说，支明洋为了拿提成，没经过阳光营销公司同意就私自以低于底价的价格跟客户谈，最后承信房开公司不卖了，“害我们也丢了这单生意”。

因此，阳光营销公司提起反诉，要求对方赔偿经济损失3.5万余元并支付违约金2万元。阳光营销公司还拿出一份承信房开公司的处罚决定书作为证据，该决定书载明：支明洋以低于底价的价格与第三人协商销售事宜，承信房开公司发现后退还定金并认定王灯灿为无效客户。

盘州市法院向承信房开公司调取了其销售佣金结算表，发现上面确实没有对阳光营销公司结算佣金的记录。盘州市法院重审后认为，按合同约定，只有有效客户成功签了购房合同，才算销售成功，阳光营销公司才会向书嘉房地产经纪公司支付服务费。本案中，一开始，书嘉房地产经纪公司只报备了王灯灿，故王灯灿是有效客户，不能认定张书荣是有效客户。因书嘉房地产经纪公司以低于底价的价格与王灯灿协商售房事宜，最终王灯灿未能根据该价格签订商品房买卖合同，不能算销售成功。承信房开公司因此未向阳光营销公司支付销售佣金，阳光营销公司也不应向书嘉房地产经纪公司支付服务费。至于承信房开公司与第三人签订《商品房买卖合同》，是第三人另外与承信房开公司协商后再达成的合同，并非因书嘉房地产经纪公司的服务而签订，原判决让阳光营销公司支付服务费的理由不能成立。

对于阳光营销公司的反诉请求，盘州市法院认为，其主张损失无证据证明，应承担举证不能的责任。但根据合同约定，书嘉房地产经纪公司违约，应向阳光营销公司支付2万元违约金。

2022年7月，盘州市法院重审后作出判决，判令书嘉房地产经纪公司向阳光营销公司支付违约金2万元。

一分服务费没捞着，还得倒赔2万元？书嘉房地产经纪公司不服，提出上诉。六盘水市中级法院审理后驳回上诉，维持原判。书嘉房地产经纪公司向贵州省高级法院申请再审，亦被驳回。

无奈之下，书嘉房地产经纪公司以阳光营销公司提出的反诉是虚假诉讼，向公安机关报案。公安机关经初步调查，认为双方系经济纠纷，未予立案。

五年维权

中介终于拿到服务费

“我辛辛苦苦带客户看房、议价，凭什么他们不支付佣金，还反咬一口说我违约？我一定要讨个说法！”2025年12月，支明洋带着满肚子委屈，向六盘水市检察院递交了监督申请。

支明洋说，承信房开公司已经向阳光营销公司支付了王灯灿、张书荣以各自儿子名义购房的服务费，她曾向法院申请调取相关证据，但法院只调取承信房开公司销售佣金结算表，上面没有发现该笔款项。

“销售佣金结算表是承信房开公司工作人员单方制作的，表上佣金支付记录比较混乱，看不出什么规律。”办案检察官审查销售佣金结算表后认为，它并不能全面反映承信房开公司支付佣金的情况。通过进一步了解，办案检察官得知承信房开公司支付销售佣金，主要是通过某银行转账。今年1月23日，办案检察官向该银行调取了相关转账凭证，发现2021年10月19日承信房开公司以阳光营销公司向张新黎、王合涛销售成功为由，向阳光营销公司转账5.4万余元。

根据承信房开公司与阳光营销公司的约定，客户缴纳首付款、签订《商品房买卖合同》的，备案和按揭资料收齐且经检查无误，服务费按套结算至80%，剩余20%在次月15日前一次性结清。按照这个算法，张新黎、王合涛购买的两套房屋，首期服务费加起来正好是5.4万余元，与承信房开公司转入阳光营销公司的佣金数额完全吻合。而且，承信房开公司与阳光营销公司还约定，最终签约人为看房人直系亲属（父母、子女、夫妻）的，视为有效推荐客户。也就是说，承信房开公司早就认定了王灯灿和张书荣是有效客户。

今年3月，贵州省六盘水市检察院检察官对案件进行讨论。

那么，书嘉房地产经纪公司为案涉房屋的销售是否提供了有效的中介服务？王灯灿和张书荣到底算不算有效客户？检察官仔细审阅卷宗后发现，从现有证据看，支明洋虽然只报备了王灯灿一个人，但她确实已经为王灯灿和张书荣两人提供房屋交易信息及带看、磋商服务，并就两人提出的价格与承信房开公司工作人员多次协商，且两人都曾支付了购房定金和签订《商品房认购协议书》。但是，之前的生效判决拘泥于分销服务合同的约定，以支明洋未报备张书荣相关信息，认定张书荣并非有效客户，这与支明洋已经实际履行了中介服务的客观事实不符。

至于承信房开公司以协议价格低于底价为由不同意售房、不承认王灯灿和张书荣是有效客户，与其之后的行为明显矛盾——没过几天，承信房开公司就跳过书嘉房地产经纪公司，与王灯灿之子、张书荣之子分别签订《商品房买卖合同》，并向阳光营销公司支付了佣金。检察官认为，承信房开公司的这一行为符合民法典第965条规定的“跳单”行为，阳光营销公司应该按照合同约定，向书嘉房地产经纪公司支付中介服务费。而且，承信房开公司提供不完整的佣金结算表，隐瞒阳光营销公司已获取相应佣金的事实，使法院作出对书嘉房地产经纪公司不利的判决，该行为亦有违诚信原则。

今年3月16日，六盘水市检察院以“有新证据足以推翻原生效判决且原判决认定事实及适用法律均存在错误”为由，提请贵州省检察院抗诉。贵州省检察院经审查认为，六盘水市检察院收集的证据足以证明书嘉房地产经纪公司已经履行了中介服务，阳光营销公司应该向其支付王灯灿、张书荣两单的中介服务费。

今年8月，贵州省六盘水市检察院检察官出庭宣读抗诉书。

6月3日，贵州省检察院向贵州省高级法院提出抗诉，贵州省高级法院指令六盘水市中级法院再审。六盘水市中级法院再审采纳了检察机关的抗诉意见，认定书嘉房地产经纪公司已完成2单中介服务，阳光营销公司主张书嘉房地产经纪公司违约的理由不成立。9月21日，六盘水市中级法院作出判决，撤销此前相关判决，因阳光营销公司已注销，判决阳光营销公司唯一股东刘某支付书嘉房地产经纪公司服务费4.8万余元，驳回刘某反诉请求。

（案件当事人及公司均为化名）

（来源：检察日报·民生周刊 全媒体记者：丁艳红 通讯员：方丽丹 潘妍）