香港
+汤姆本人微信：Tomgangfang1
前天开始，香港楼市圈疯传一条讯息：万芊，突发由于有地契文件要与政府作修订，可能需时一个月左右，现即暂停销售活动，预计很大机会12月完成修订后再见江湖。
这个万芊不是别人，正是10月23日才刚上载楼书、长实旗下元朗锦田的全港最小洋房项目。汤姆开玩笑说：“李嘉诚重新定义了香港年轻人的第一套别墅的那个小区”
元朗锦田锦泰路住宅项目万芊Montage地盘。（来源：香港01）
发生了什么：楼书刚上就收回
汤姆先划几个重点：
· 万芊Montage位于元朗锦田锦泰路，全盘327伙：分层住宅242伙、洋房85伙，今年6月已获地政总署批出预售楼花同意书（即官方批准卖楼花的文件），预计关键日期为2027年12月30日
· 10月13日命名、10月23日上载楼书，累收逾2,000个查询，原计划首批推出约66幢洋房招标发售
·长实暂时未有回应。
翻查资料，这幅地皮可建楼面约13.76万平方呎，2021年以近3.88亿元完成补地价，每呎楼面地价仅2,819元，这个地价成本，在新界新盘里算相当低。
万芊突传叫停。（来源：香港01）
纳米别墅到底有多纳米
万芊最大的卖点，也是最大争议点，是全港最小别墅。
全盘有20幢实用面积不足500呎的两层别墅。最小的E9洋房实用面积仅497呎，另有花园348呎、天台199呎。
为了把面积压到500呎以下，布局非常破格：大门入口设在私人花园，地下层是大厅及客厅，设梗厨。
一楼是休息区，两间睡房分别是主人房及客房。
但主人房非套房格局，不连套厕，该层也没有浴室及洗手间——单位的浴室设在地下及一楼中间的楼梯转角位置，住户要如厠，得走半层
万芊Montage E9洋房图则。（来源：香港01）
万芊Montage E9洋房图则。（来源：香港01）
28伙两房花园洋房，实用面积497至514平方呎。（来源：香港01）
这里汤姆要敲十遍黑板，补一个内地朋友最容易搞混的常识：按一手住宅物业销售条例，实用面积只包含基本住宅部分、露台、工作平台及阳台；停车位、花园、天台、梯屋、前庭或庭院，一律不计入实用面积。
也就是说，497呎是室内，那348呎花园和199呎天台是额外送的，不算在呎价分母里。买的时候别把花园呎数当室内呎数。
地契为什么要修订？汤姆拆给你看
一个地契文件，怎么就能煞停一个蓄势待发的新盘？汤姆的判断是：问题大概率不是卖不动，而是文件过不了关。
香港的土地批租条款，对总楼面面积豁免、公用地方的界定非常严格。这类破格设计，只要实际图则与地契条款出现轻微偏差或定义模糊，发展商就必须向地政总署申请修订地契。
而市场上还有一种说法，汤姆觉得很有参考价值：这次暂停，可能与长实和地政总署之间需要研究独立屋的车位问题有关。
逻辑是这样的——万芊的洋房小到497呎，但作为独立屋，按规划标准它还是要处理车位。为这么小的独立屋兴建车库，会消耗总楼面面积（GFA）。据说长实并没有犯规，而是很巧妙地设置了开放式花园，有需要的话可以把车停进花园里。
但这样一来，就可能牵出两个问题：一是这样做到底涉不涉及GFA的计算；二是花园的消防设计，到底能不能用来停泊电动车。
汤姆先把话说清楚：这是市场人士的推测，不是官方说法，长实和地政总署都没有这样讲过。
所以你看，一个497呎的洋房，车位怎么摆、算不算GFA、能不能充电、消防怎么过关，每一条都是要和政府逐项对清楚的硬骨头。这就是那句地契文件要与政府作修订，可能真正在谈的东西。
当然，最后还是那句话：目前官方没有解释过具体是什么条款要改，汤姆这只是按市场线索做的推断，不是结论。
承建商：安达臣道那场风暴还没完
其实这个楼盘还有一个让市场不安的因素，是万芊的承建商：卓越天工。
汤姆之前把安达臣道这条线完整捋过一遍，可以回看之前的文章
目前卓越天工仍同时担任长实万芊、启德花语海1至3期等楼盘的承建商。
长实则大派定心丸，强调对旗下所有楼盘均责成承建商作出最严谨的监管，确保楼宇合规及安全。
万芊地盘。（来源：香港01）
不过从性质上，汤姆倾向于认为这更像行政程序问题，而不是结构问题——理由很简单：如果是结构问题，那就不是暂停一个月的事，而是像安达臣道一样拆楼重建。发展商敢讲12月再见江湖，说明它对工程本身是有底的，卡的是文件。
当然，官方一日不解释清楚，市场就会继续猜。这一点汤姆不替任何人打包票。
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