其实不用等几十年，现在很多高层住宅，事实上已沦为“贫民窟”

不少人买房时都有一个想法：高层视野好，三十年房贷还完，房子就是自己一辈子的资产。可现实已经在各地二手房市场上显现出来。

很多房龄十五到二十年的高层小区，电梯三天两头停运，外墙渗水没人管，挂牌价一降再降也没人来看房。不用等到几十年后，一些高层社区已经露出衰败的迹象。

先看规模。我国是全世界高层住宅和摩天大楼最多的国家，这些高层大多建于2000年以后，2010年以后数量猛增。2021年全国商品房销售面积约17.94亿平方米，是历史最高纪录。

按现在约400亿平方米的住房存量粗略估算，全国住在高层里的人至少有3亿。高层老化不是少数人的烦恼，它关系到每一个普通家庭的切身利益。

高层当年为什么建得这么快？城市里原有的大量建筑是矮房子、棚户区、城中村和宅基地，城市化以后拆掉就能建起高楼。

对开发商来说，买净地和买需要拆迁的毛地，效率差别很大。净地通过招拍挂取得，价格可以按市场和成本来判断。拆迁却充满变数，原计划三年的项目，拖到六年、十几年的都有。

广州荔湾区市中心有个项目，拆迁从1989年就开始了，到2020年还在做调研访谈。一位老人说，她丈夫已经去世，自己也满头白发，不知道还能不能等到新房建成。这个项目到2021年左右才拆完，卡住它的有钉子户，也有规划调整和补偿问题。听到这样的故事，心里很不是滋味。

旧楼改造的账其实很简单：拆一栋六层楼，盖一栋十八层的新楼，房子多了，单价也高了，账就算得过来，前提是新房卖得出去。

在房价上涨的年代，花不多的拆迁款换来更高的容积率，开发商几乎稳赚不赔。对政府来说，中心城区住户密集，补偿成本和沟通成本都高；去城郊建新城主要占用农地，拿到土地指标、补偿好农民就行，所以过去各地更愿意建新城。

如今人口总量在减少，新城撑不起需求，房子只有在中心城区才卖得动，这笔账又算回来了，各地城市更新也随之铺开。

上海三林老街片区的更新由陆家嘴集团、瑞安等企业联合推进，2025年11月瑞安房地产宣布签署合营协议。这类片区住宅少，多是厂房和产业园区，成片更新比较容易。

如果要拆浦西成片的住宅，比如2024年完成征收的徐汇东安一、二村，据说政府投入达几百亿元，只有在最核心的地段才做得起来。

问题恰恰出在这里。拆六层的楼可以盖二三十层，那三十层的楼拆了，难道再盖九十层吗？这条路已经走不通，现实中的例子也不少。上海老静安有不少类似香港的老塔楼，上世纪九十年代售价在片区里偏高，现在价格却很低，有的甚至比不上“老破小”。

北京方庄的芳城园、芳古园、芳群园一带，九十年代住进了一批教授和知识分子，楼群气派程度与上海古北早期的高楼相当，如今单价只有五万多元。当年让人羡慕的“高级住宅”，几十年后反而成了最难处理的存量。

高层的老化，很多时候是从电梯和管网开始的。电梯用久了故障频发，整体更换动辄几百万元，分摊到每户往往要拿出几万元现金，工薪家庭很难一下子拿出来。

外墙修缮要搭特种吊篮做高空作业，消防管道锈蚀漏水也得花大钱重铺，购房时交的那笔维修资金，经过一两次大修就所剩无几。

更麻烦的是人心不齐：低楼层住户觉得走楼梯就行，不愿分摊；一些高龄业主收入有限，拿不出钱。只要有人不签字，工程就一直拖着。房子卖不动也和这些有关。房龄偏大的高层在银行评估时容易被压价，贷款额度变少，买家要多掏首付，很多意向买家就这样被挡住了。

很多业主寄希望于政府改造，可政策有明确的边界。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。

2025年全国两会期间，住建部负责人表示，2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入改造范围，因地制宜实施改造。鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。大量2000年以后建成的商品房高层，属于业主共有的财产，指望财政全额兜底并不现实。

如果矛盾一直拖着，社区很容易陷入恶性循环：设施没人修，老业主陆续搬走，房子转去出租，有的被隔成群租房；人员流动越大，公共设施磨损越快，物业费越收不上来，服务越差，居住品质继续下滑。

所谓高层“贫民窟化”，说的就是这样一个慢慢滑下去的过程，并不是哪天突然发生的。

好在制度层面正在补课。老房子“体检”正在各地铺开，郑州拟对房龄达30年及以上的住宅开展首检；宁波将房屋体检项目增加至50余项，全国已有至少22个城市开展试点，房屋体检、房屋养老金、房屋保险“三项制度”协同推进。

长沙作为试点城市，用一个多亿元资金，购买的是2026到2028年三年时间的房屋安全保险和配套体检。

电梯问题也有了实打实的支持：2025年12月30日公布的2026年“两新”政策，将住宅老旧电梯更新由定额补贴调整为按电梯层（站）数分档差异化补贴，对老旧高层来说，居民的资金压力会小一些。

维修资金的规矩也在更新，深圳新版物业专项维修资金管理规定自2026年1月1日起施行，成都新办法自2026年11月1日起施行。

高层老化的问题本身没有彻底的解法，能做的是让这类问题少一些。合理的居住密度加上完善的产业配套，同样能让老百姓过得舒心。我国经济体量早已位居全球前列，不需要再靠楼有多高来证明什么。

对已经住在高层里的人来说，最实在的办法是把账算清楚。很多城市已经出台指导规范，电梯费用按楼层设定系数分摊，高层多出，底层少出或者不出，有的还用刷卡按次计费，以此缓解高低楼层之间的矛盾。

地面车位、电梯广告这些公共收益归全体业主所有，应当存进独立监管的账户，专门补充大修资金。只要业委会健全、账目公开、提前攒钱，高层照样可以靠定期检修保持正常运转。

对还在挑房子的人来说，眼光也该变一变。前几年买房讲究的是“上车”，房子都差不多，抢到就行；这两年市场彻底反转，售楼处的服务越来越周到，开发商开始拼产品力。

多去看看好产品、好社区，想清楚自己向往什么样的生活，把选房当成一件有意思的事，而不是一种负担。贷款还清以后，房子的保养是一笔要持续几十年的开销。高楼好不好，不在当年盖得多高，而在往后几十年里，住在里面的人能不能把维护的账一笔一笔算明白。