凯德广场焕新：存量时代的长期答案

观点网 商业地产从“增量扩张”迈入“存量运营”的新周期，如何唤醒沉睡资产、激活存量价值，成为行业共同面对的命题。

去年12月，凯德投资（中国）发布两大商业新品牌--“来福士·界”与“凯德壹中心”。今年10月29日，凯德投资（中国）宣布启动旗下“凯德广场（CapitaMall）”品牌焕新计划。

不到一年时间，商业产品体系两次推陈出新，凯德正在用行动给出答案。

“城市发展从'扩容'转向'更新'，存量商业焕新是重要一环，关键在于以精细化运营打磨消费场景。”凯德投资（中国）商业管理董事总经理及负责人卢志昇在发布会上表示，此次焕新聚焦成熟社区的商业提档升级，“我们希望把多年运营积淀与趋势洞察，转化为更具活力的商业内容与体验”。

这不是一次简单的焕新，更是对存量资产价值重塑的深度实践。

商业回归生活

在发布会后的采访中，凯德投资（中国）商业管理董事总经理及负责人卢志昇介绍，凯德广场已经有超过20年的历史，数量多、市场认知度高。

而随着市场及消费趋势的变化，附近、日常消费的需求也被重新定义。由此，凯德团队也希望通过产品上的创新，持续提升项目的长期竞争力，同时能够更好地服务市场。

卢志昇指出：“凯德刚进入中国时，会将覆盖5公里甚至10公里视为目标，现在我们更希望服务好周边1-2公里，甚至是步行、骑行，公交或地铁两站范围内的客群。”

这一半径收缩与新加坡商业的发展逻辑高度相似，当消费从目的性回归日常，高频、就近的日常消费更能真正激活商业活力。

支撑这一判断的，是消费偏好、家庭形态及人口结构的迁移。消费者愈发重视体验、社交与情绪价值的联结，同时更趋理性，追求质价比而非品牌符号；家庭结构也从典型三口之家走向更细分的单元。同时，随着老龄化趋势的加重，全龄包容同样被摆上台面，银发群体的需求亦不可忽视。

基于此，在此次发布会上，凯德投资（中国）商业管理业务拓展负责人刘哲闻介绍，未来凯德广场的产品设计与运营将立足“稳定的舒适、全龄包容、省心有效率、长效价值感”四大原则，围绕消费者日常生活中的多层次需求，以“质感刚需、居家升级、家庭共处、即时悦己、每日成长”五大场景和内容运营，打造品质感美好生活场。

在卢志昇看来，“有趣见仁见智且有周期，而日常要去的地方，稳定的舒适才更有持续性。”

最终要实现的，正是凯德广场的品牌主张--“Elevate Your Everyday 让日常回归日常，让生活持续向好”。

凯德广场的焕新理念，已经体现在持续的既有项目调改中，以局部、渐进式创新实践，不断为成熟项目注入新的内容与活力。

北京凯德MALL·西直门将位于项目负一层的传统大型超市改造为融合美妆时尚、运动休闲、家居用品、图书文创等于一体的复合空间；成都凯德·天府将整座溜冰场替换为1500平方米的室内攀岩馆，并以“山谷”式处理保持跨层通透；凯德广场·金牛与沃尔玛合作，在商场内落地沃尔玛“全新一代店型”的全国首店，将传统大卖场重塑为更紧凑、通透的单层空间，带来新鲜度、商品力、体验感与便利性的全面提升；哈尔滨凯德广场·学府依托高校客群引入国潮街区与区域首店，被团队称为“永远年轻的商场”……

凯德MALL·西直门的DT-X全国首店

凯德·天府1，500平方米的香蕉攀岩

这些案例共同指向一个目标，持续带来“更好的生活日常”。

剑指城市更新

在商业产品矩阵层面，凯德在中国市场的三大类型、五大产品线，以差异化的定位和体验，瞄准市场中的细分机会。

其中，凯德广场面向成熟片区，把握城市更新机遇，为存量焕新、商业提质输出系统化解决方案。

产品线与运营体系的成熟，最终则在业务拓展端得到验证。此次发布会上，伴随品牌焕新，首批“凯德广场”管理输出项目签约。

凯德投资与绍兴市柯桥区开发经营集团达成合作，受托管理绍兴柯桥区一个商业项目；同时与浙江凯铂利商业管理有限公司达成合作，负责管理温州鹿城区某综合体项目的商业部分。

两个项目均为存量焕新项目，凯德将升级改造为“凯德广场”，预计2027年开业。此外，在石家庄、呼和浩特和镇江等地还有多个项目达成意向合作。

绍兴项目前身为闲置百货，地处柯桥区核心板块、紧邻地铁1号线中国轻纺城站，周边住宅、办公及学校密集，商业建筑面积约6万平方米，将聚焦潮流、数码、运动及餐饮首店，带动蓝天商圈再生。

温州项目此前近乎空置，位于鹿城区西部新城核心区，商业建筑面积超10万平方米，将以萌宠萌娃、超娱社交、亲密熟邻为核心，打造区域型亲子家庭互动式购物中心。

这也恰好证明，当存量资产的盘活需求持续释放，具备成熟运营体系与产品能力的管理方，才能真正抓住增长空间。

REITs为商业续航

值得注意的是，就在此次发布会结束后不久，华夏凯德商业REIT也迎来最新进展，定档11月3日起发售。

该产品于2026年1月30日申报并获上交所受理，6月正式获得证监会准予注册批复及上交所无异议函，这是凯德投资继2025年9月上市的华夏凯德消费REIT之后，布局的第二只中国公募REITs产品，首发资产组合为深圳来福士广场综合体与凯德广场·涪城购物中心。

深圳来福士广场

相较于内地商业不动产REITs尚处起步发展阶段，凯德投资则在REIT领域积累了二十多年的国际经验。

早在2002年，凯德便在新加坡发行了当地首支REIT。据悉，凯德投资目前已在新加坡、马来西亚、日本和中国四个公开市场持股8只上市不动产投资信托基金（REITs）和商业信托，是亚太地区最大的REITs管理人。

其中，在新加坡上市的凯德中国信托（CLCT）聚焦中国资产，投资组合包含17个项目，涵盖8个购物中心、5个产业园和4个物流园。

待后续凯德商业REIT上市后，其持股的上市REITs数量将增至9只。

上市也意味着项目运营必须接受更严格的公开审视。卢志昇谈到，CLCT每季度公告细至每个项目的出租率、NOI乃至租金变化，“所以对我们来说这并不陌生，我们已经习惯了与公开市场投资者保持高频、透明的沟通”。

但他同时强调，透明之外，C-REITs更看重稳定可持续的可供分派现金流。这不仅取决于NOI表现，还需统筹考虑资本性支出。

卢志昇举例指出，在REITs框架下，对项目进行调改时，需基金管理人、资管及商管团队共同协商，明确优先级与实施节奏，“这更考验团队的长期主义和可持续经营思维。”

在强化“募投管退”资管闭环的同时，在运营端，从“造地标”到“管日常”，凯德投资正通过更加丰富多元的产品体系和内容运营、更轻的模式，描绘其商管业务的下一程发展图景。

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