上市三十载，深耕向未来，华润置地的高质量发展实践

从城市空间的建设者走向城市价值的长期共创者，华润置地的转型实践为房地产行业探索高质量发展新模式，提供了一个具有代表性的样本

投资时间网、标点财经研究员 杨帆

2026年11月8日，华润置地迎来在香港联交所上市三十周年。

回望过去三十年间，中国房地产行业经历了高速增长、规模竞争与深度调整，行业格局几经重塑，华润置地却始终保持着较强的竞争力。2009年，华润置地跻身行业销售规模前十；2021年位居行业第八；2022年、2023年升至第四；2024年、2025年进一步升至第三。在房地产行业深度调整期，公司销售规模持续保持稳健，行业地位稳固，展现出较强的跨周期发展能力。

这三十年，也是中国经济社会深刻变革的三十年。全国常住人口城镇化率从1996年的30.48%升至2025年的67.89%，住房需求从基本居住走向品质改善，城市商业从传统购物走向多元消费，城市建设也逐步从增量扩张转向存量提质。时代发展不断重塑房地产行业的增长逻辑与竞争规则。

在经济周期更迭、行业发展逻辑不断变化的背景下，华润置地何以持续保持领先地位？

从其三十年的发展实践看，答案不仅在于稳健经营，更在于对时代趋势和城市需求的把握，以及持续拓展业务边界与价值创造方式的能力。从住宅开发到商业运营，再到城市综合服务，华润置地逐步从城市空间的建设者走向城市价值的长期共创者，其转型实践也为房地产行业探索高质量发展新模式提供了一个具有代表性的样本。

扎根改革进程，以住宅开发夯实经营根基

上世纪90年代，中国改革开放持续深化，社会主义市场经济体制逐步建立，住房制度改革成为经济社会发展的重要内容。与此同时，长期在计划体制下运行的国有企业也走到转型的关键节点——如何从行政附属走向自主经营、参与市场竞争，成为一道时代命题。

1998年，国务院明确停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。住房由单位分配逐渐转变为家庭自主选择的商品，一个规模庞大的住房消费市场由此形成。

华润置地正是在住房分配市场化、国有企业探索转型的双重背景下进入内地房地产市场的。1994年，华润通过注资改组北京华远涉足房地产开发；1996年赴港上市，在国资企业中较早开启市场化、规范化发展进程。此后伴随中国住房市场成长，华润置地逐步建立起全国化开发与专业化管理能力。

进入新世纪，中国城镇化进一步提速，居民对住房的需求开始由数量增长向品质提升延伸。面对这一变化，华润置地选择了一条难而正确的路：不单纯追逐规模扩张，而是将高品质战略作为长期坚守，把住宅视为承载城市生活与家庭温度的空间，以产品力、工程标准和持续运营能力回应居住升级需求。

这一理念贯穿了持续多年的住宅实践：创立初期，秉承“品质给城市更多改变”的理念，打造北京橡树湾、大连星海湾一号等代表作，凭过硬口碑站稳市场；高速发展期，坚持精细设计准则、毫厘工程标准，建成沈阳悦府、深圳湾悦府等标杆项目；行业转型期，大力推进产品力重塑，推出深圳湾澐玺、上海澐启滨江、北京润园等引领行业的作品，稳健穿越周期。

北京润园项目

把握消费升级，以长期运营推动城市商业繁荣

进入21世纪，中国消费市场加快成长。伴随城镇化推进和居民消费能力提升，餐饮、休闲、娱乐、文化等服务性消费不断发展，城市居民从满足基本购物需求，走向追求更丰富的消费体验与公共生活。现代购物中心的兴起，正是这一社会变化的缩影。

2004年12月9日，深圳万象城正式开业。彼时，国内商业仍以传统百货为主，购物中心和都市综合体仍是陌生概念。华润置地以40亿投资打造深圳华润中心，将购物、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等多种功能汇聚于同一空间，在内地率先提出了中国式都市综合体的概念。这一选择，也回应了当时城市消费从单一购物向多元体验转变的需求。

深圳万象城

同期，中国房地产行业正处于快速发展阶段，企业普遍重视开发规模与资金周转。持有型商业需要经历较长的建设和经营周期，商业价值依赖持续招商、品牌培育、消费体验改善与日常运营逐步形成。

2005年，公司正式确立“销售物业+投资物业”双轮驱动战略，由住宅发展商转向综合型地产商，为后续穿越行业周期奠定了稳定资产基础。

这一战略选择的价值，在中国消费市场的持续发展中逐步显现。二十余年来，中国社会消费结构不断升级，互联网经济快速发展，消费者对实体商业的需求也发生了深刻变化。购物中心不再只是商品交易的场所，而逐步成为集消费、社交、文化、艺术和休闲于一体的城市公共生活空间。商业项目的竞争力，也越来越取决于能否持续引入优质内容、创造消费体验并保持运营活力。

顺应消费趋势变化，华润置地在持续实践中不断迭代商业产品与运营模式，逐步形成万象城、万象天地、万象汇等多元商业产品线，通过品牌资源整合、业态更新和专业运营，将现代商业体验带入更多城市。

2025年，华润置地自持在营购物中心达到98座，实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，其中82个项目零售额位列当地市场前三。2026年9月30日，广州白鹅潭万象城开业，华润置地持有在营购物中心达到100座，正式迈入“百MALL时代”。从首座万象城到百座购物中心，华润置地在持续发展的同时，也不断丰富城市商业生态，为中国增加优质消费供给、提升城市商业活力提供了重要载体。

广州白鹅潭万象城

回应城市需求，从项目开发走向综合运营

如今，中国城市发展正站在新的历史阶段。经过数十年快速城镇化，城市规模和基础设施水平显著提升，但人口结构变化、产业升级和绿色发展，也对城市建设提出了更加综合的要求。2025年中央城市工作会议明确，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段。

这意味着，城市建设的重点正在从新建更多建筑和设施，转向提升空间品质、完善城市功能、激发产业活力，让公共资源发挥更持久的作用。房地产行业的价值创造方式也随之改变，企业不仅需要具备开发建设能力，更需要把产业整合、商业运营、公共服务和城市治理等能力相衔接。

华润置地向城市投资开发运营商转型，正是顺应这一趋势的探索。

深耕片区：以综合开发运营提升城市价值

在深圳南山，华润置地通过大冲城市更新、大沙河生态景观提升、后海新区建设，探索形成全局规划、一体开发、分期建设、统一运营的大片区统筹模式。从2008年受托代建深圳湾体育中心，到承担赛后运营，再到2022年承接后海约3.5平方公里全域智慧运营，企业逐步由单体项目建设走向片区综合服务，推动公共空间、商业配套与城市功能协同发展。

深圳后海片区

在三亚海棠湾，华润置地探索以生态修复、城市景观提升和文商旅融合为核心的片区统筹模式。围绕约6.4平方公里开发区域，推进海棠河生态治理、公共空间和文旅商业配套建设，推动生态环境改善与产业发展、消费场景培育相结合，为海南自贸港建设和区域文旅产业发展提供支持。

在全国首个“镇改市”温州龙港，华润置地以“代建+代运营”参与新型城镇化建设，合作代建项目4个、总建筑面积超过100万平方米，涵盖安置房、学校、体育场、市政道路等多种类型，并拓展城市公共空间运营与公共服务，获聘龙港首批“城市合伙人”，助力城市功能完善和治理效能提升。

在深圳龙岗大运片区，华润置地统筹大运中心文体场馆、大运天地商业及大运公园生态空间运营，通过场馆更新、赛事演艺引入和多元消费场景培育，推动大型体育设施从赛事场馆向文化活动、生态休闲和商业消费融合的城市公共生活空间转变。

从深圳南山的大片区统筹、三亚海棠湾的文商旅融合，到温州龙港的新型城镇化建设、深圳大运的文商体运营，四种模式源于不同城市的发展需求，也体现了房地产企业参与城市建设与运营的多元路径。

这些实践的意义，不仅在于拓宽华润置地的业务领域，更在于将长期积累的开发建设、商业运营和资源整合能力，转化为提升城市空间品质、公共服务效能和区域发展活力的综合能力。

拓展服务：以多元业务承接综合城市需求

深度参与中国城市发展的同时，华润置地多元业务探索也取得了显著成效。2016年，华润置地提出“销售物业+投资物业+X”商业模式；2018年创设租赁住房品牌“有巢”，回应新市民、青年人的租住需求。文体运营、城市建设管理等业务，也在服务具体项目的过程中逐步发展。

华润有巢公寓上海马桥项目

2021年，华润置地确立“城市投资开发运营商”战略定位，并构建“3+1”一体化业务模式，将开发销售、经营性不动产、轻资产管理与生态圈要素型业务相衔接。

2026年，华润置地正式形成“三条增长曲线”。其中，租赁住房、文体运营、城市建设管理等轻资产管理收费型业务，也在公司承接综合城市需求的实践发展中，逐步培育为如今潜力可观的新增长极。

三十年深耕，迈向高质量发展新阶段

回望中国房地产发展的三十年，行业的增长动力、市场需求与竞争规则几经变化，但服务城市发展、改善人民生活始终是其重要价值所在。华润置地的实践表明，企业的长期竞争力，不仅来自阶段性的规模优势，更来自对经济社会发展趋势的理解，以及将时代需求转化为专业能力和经营成果的持续探索。

从住房市场化时期的住宅建设，到消费升级阶段的商业持有，再到城市高质量发展阶段的综合运营，华润置地不断拓展价值创造方式，逐步形成开发销售型业务、经营性不动产与资管业务、轻资产管理收费型业务三条增长曲线协同发展的业务格局。

三十年来，华润置地以品质住宅和租赁住房服务多层次居住需求，以长期商业运营丰富城市消费供给，以片区统筹和专业服务助力城市更新与公共服务提升。

站在上市三十周年的新起点，华润置地将围绕“创建世界一流的城市投资开发运营商”目标，持续提升产品品质、商业运营和城市综合服务能力，将企业发展更加深入地融入现代化人民城市建设，继续与国家发展同向、与城市进步同行，在服务人民美好生活和推动行业高质量发展中书写新的篇章。

投时关键词：华润置地（1109.HK）