小区电梯广告等收入归谁？要有说法了！

昨日，西安市住房和城乡建设局发布《西安市住宅小区公共收益管理办法（征求意见稿）》公开征求意见，时间为2026年11月6日至12月15日。

简单来说，就是以后小区公共收益谁来管、钱怎么存、能花在哪里，都有了更为明确的规定！

先明确一下，什么属于小区公共收益？

简单来说，就是利用小区业主共有部分、公共设施设备经营所获得的收入。

具体包括：

1、利用小区共有道路、场地停放车辆所得的场地占用费；

2、利用小区公共区域开展商业活动、设置摊位等获得的收入；

3、电梯轿厢、单元门厅、外墙、灯箱等设置广告所得的收入；

4、利用小区共有文体设施、公共房屋获得的收入；

5、通信运营商在小区布设通信设备、管线支付的管理费用；

6、以及违约金、赔偿金、旧设备残值和相关资金利息等。

这些收入，看起来都是一些零零散散的小钱，但对于一个拥有几千户的住宅小区来说，长期积累下来，也不是一个小数目。

关键在于，这些公共区域和设施本来就属于业主共有，利用它们产生的收益，在扣除合理成本之后，也应当归业主共有。

那么，这笔钱究竟由谁来管理？意见稿也作出了明确规定。

如果物业服务合同约定由物业公司代为管理，那么物业公司就是公共收益管理人；如果业主共同决定由业委会或者物管会管理，则由业委会或者物管会负责。

如果连管理人都无法确定，则由居民委员会代为管理。

这里有一个比较积极的变化，就是公共收益不能再因为管理主体不明确而长期处于无人负责的状态。

而且，意见稿中还明确了一个比例：公共收益合理成本原则上不得超过经营收入的30%。

也就是说，物业公司或者其他管理人在经营过程中，确实可以扣除合理成本，但不能随意扩大成本支出。具体按照物业服务合同或者管理规约约定执行，没有约定的则据实核算。

如果小区公共收益由物业公司管理，那么钱会不会和物业费混在一起？业主怎么知道具体有多少钱？

这次的规定就比较明确了！

首先，必须在指定银行开设公共收益专有账户，公共收入全部存入专户，单独核算、单独记账，不能与物业公司自己的资金或者其他资金混在一起。

其次，每半年要在小区显著位置公示公共收益收支情况，每年第一季度还要将上一年度的公共收益情况进行公示，公示时间不少于30天。

鼓励通过业主微信群、智慧物业平台、小程序等线上渠道同步公开。

如果业主对账目有疑问，还可以查阅、抄录或者复制相关财务资料，管理人应当提供便利。

这里需要注意的是，意见稿还明确，业主提出异议后，公共收益管理人应当在5个工作日内答复。

从专户存储到定期公示，再到业主查账、提出异议，整个管理流程比过去更加具体。

那么，公共收益归业主所有，这笔钱是不是可以直接分给大家？

也不是！

此次意见稿中，有一项规定我认为尤其值得关注：公共收益主要用于补充住宅专项维修资金，并且原则上按季度补充至维修资金专户。

如果没有特别约定，按照业主专有部分面积所占比例补充，具体方案由业主共同决定。

当然，经业主共同决定，也可以用于业委会工作经费、物业服务审计费用、聘请业委会秘书、诉讼费等合法支出。

为什么要重点强调补充维修资金？

因为西安有大量已经交付多年的住宅小区，随着房龄增加，电梯、消防、外墙、地下管网等公共设施设备都会逐渐进入维修和更新周期。

而这些项目，往往需要一笔不小的资金。

如果能够通过小区公共收益持续补充维修资金，就相当于给小区增加了一条长期的资金来源。

相比于年底给每户业主分几十元、几百元，能够持续维护小区公共设施，显然更有长远价值。

而且，西安今年已经在这方面开展了专项整治。

2026年4月15日，西安启动物业管理服务专项整治百日行动。截至6月底，累计排查公共收益相关问题2536个，完成整改2276个，督促建立公共收益收支台账2841份。

这说明，公共收益管理并不是一个小众问题，而是西安住宅小区治理中确实存在的现实问题。

此次征求意见稿，也可以看作是对前期专项整治成果的进一步制度化。

对于公共收益，还有几个细节需要特别注意。

比如，意见稿将公共收益区分为全体业主公共收益和门牌幢业主公共收益。

也就是说，如果某项公共资源只属于部分楼栋业主，那么产生的收益也应当按照实际共有权属确定，不能简单地全部分给整个小区。

再比如，利用公共收益维修、更新共用设施设备，工程金额达到5万（含5万）以上的，需要进行工程审价。

每年第四季度，管理人还要拟定并公布下一年度公共收益使用计划。

如果物业公司更换，或者业委会、物管会发生变更，也不能直接把账目一交了之。

意见稿明确，管理人变更时需要开展专项审计，在街道监督下完成资金、合同、会计凭证和档案资料移交，审计报告还要公示不少于30日。

对于擅自挪用、侵占公共收益的行为，则要求返还，涉嫌犯罪的依法移送公安机关。

最后，这次公共收益管理办法有一个值得关注的积极意义。

过去买房，关注的更多是地段、户型、开发商和物业品牌。

但随着西安房地产市场逐渐进入存量时代，一套房子的长期居住体验，除了交付时的品质，还取决于小区未来十几年甚至几十年的维护能力。

一个小区每年能产生多少公共收益，账目是否透明，维修资金是否充足，公共设施有没有持续维护的资金来源，这些事情看起来不起眼，实际上都关系到小区未来的居住品质。

当然，这份文件目前还是征求意见稿，距离正式实施还尚有距离，具体执行效果也要看后续监管和落地情况。

但至少从方向上看，西安正在推动住宅小区公共收益从过去相对分散的管理方式，逐渐走向专户管理、定期公示、专项审计和长期使用。

房子交付只是开始，小区能不能一直保持良好的居住环境，同样重要。

再者，我们一直鼓励大家积极的参与到监督小区物业活动当中。

物业发出来的公示账目，用AI协助我们算一遍；发出来的规定合不合理，发在平台让法律人士或者本微来一起看看。

不论如何，都不能疏于对于物业的监督，或许你还有哪些意见想要提出，一起来聊聊。