老破小在回暖，还是走向终结？看了几个上海的老破小，被现实暴击

上海的老破小，到底是在悄悄回暖，还是正一步步走向终结？那些挤在市区角落里的老房子，住着的又是一群怎样的人？

带着这两个问题走进杨浦区的几处老小区，眼前的景象远比想象中沉重。外界眼中光鲜的上海，背后还藏着一套许多人不愿多看的生活。

很多人对上海人的印象是“有钱”：吃得好、穿得好，年轻人精神面貌不错，这些年居住条件也改善了不少。但在虹口、杨浦、普陀这些老城区，至今仍分布着大量老破小。杨浦区的凤城三村，就是老破小里的老破小，也是这次探访的第一站。

凤城三村一带过去老厂子多，污染不小，如今工厂都已搬走。轨道交通18号线计划在今年年底开通，当地人关心的是，地铁通了能不能给这里带来一点生气，以后会不会有拆迁的机会。至于能不能拆，谁也说不清楚。

一位在附近做装修生意的居民看得很实在。他说，这里的房子一栋连着一栋，单栋面积都不大，真要拆了重建，还得算上道路占掉的位置，腾挪空间有限，未必划算。在他看来，指望拆迁翻身，多少有些一厢情愿。

查一下房龄就更让人唏嘘：这批房子建于1957年，到今年已有68年，离70年产权到期只剩两年。在上海，像这样已经到期或即将到期的老房子并不少见。

所谓老破小的“老”，通常指房龄集中在上世纪80年代到2000年初，而凤城三村这样追溯到50年代的，已是最老的一批。

这些房子大多出身相似，过去是单位福利房、公房或动迁安置房，建造时追求的是解决住房有无，而不是居住体验。几十年过去，城市早已换了模样，它们却基本停留在原地，只是越来越旧，越来越挤。

目前这里的房价约每平方米5.6万元，一间房能租到2000多元。单看租金回报率，其实还算可以，问题是房子实在太破。投资账算得过来，居住体验却很难让人接受，这正是老破小最矛盾的地方。

今后真正有租金回报率的房子，要么非常破，要么非常远，只有这类房子才同时兼具居住和投资的回报。市区里配套齐全的房子，有好医院、好学校，租金回报率不可能很高，但很多人愿意接受较低的回报，自己住进去。

尤其是上了年纪的人，确实离不开市区的居住环境。

不过，老破小并不是彻底没人要。有数据显示，自2017年以来，上海六成以上的成交房源总价都在300万元以下，而这些能落户、有地铁、有配套的小户型，几乎都集中在那些“看起来不体面”的老破小里。

成年人选择老破小，往往不是因为它好住，而是因为没得选。

凤城三村并不是孤例。往后走，松沪路、三门路、开鲁路以及中原一带，也都是成片的老房子，不少人的朋友、同学就住在里面。这些小区连成一片，构成了上海城市版图里很少被人注意的一块底色。

走进楼里，第一感觉是楼道比想象中窄。楼梯和上层结构是木头的，底层是石材，属于砖木结构，这样的建筑如今已经很少见了。楼道虽然还算整洁，但处处透着岁月的痕迹，扶手、台阶都被磨得发亮。

楼里住的大多是租客。据居民说，十户人家里大约只有三户还是上海本地人，其余七户都已经租了出去。

一间房月租2000元左右，厨房、卫生间都是合用的。窗户破旧不堪，用当地人的话说，就是“一塌糊涂”。

洗澡间同样是合用的，据说要供十多户人家使用，楼里几位老阿姨也在用。费用怎么分摊？各家的水费合在一起交，煤气费则按户各自计算。

有的人家出钱把自家那部分装修过，看上去干净一些；没出钱的，就保持原样。

这种局部翻新，很容易让人联想到网上流行的老破小改造。外观破旧的房子，一推门进去，居然精致得发光，三十平方米的单位福利房爆改精装，硬生生撑起一份“小资”体面。

可如果真信了这种滤镜，就容易掉坑。装修改得了屋里的观感，改不了合用的厨卫、老化的结构和狭窄的楼道。

一位租住在这里的中年男子愿意聊聊自己的生活。他老家在江苏，现在和朋友合住，孩子在老家读高一。

孩子以前也在上海，家里人曾在控江路一带做理发，后来因为皮肤过敏等原因回了老家。对他来说，这间合用厨卫的小屋，只是在上海打拼的一个落脚点。

可真正让人心里发紧的，是那些住在这里的上海本地人。在杨浦、虹口等地的老小区里，本地人的比例恐怕不止三分之一。有人提到，自己好几个同学就住在类似的小区里，都是四十多岁才刚解决婚姻大事，而且清一色是男性。

原因并不难理解。出生在这类小区的上海女孩，还可以通过婚姻改变处境，嫁给有房的男人，嫁进新式小区或次新房。

过去住在破旧石库门里的女孩被称作“弄堂公主”，条件还比这类老破小稍好一点。可如果生在老破小里的是男孩，父母认知又不高，人生中也没抓住什么机会，那么一辈子大概也就这样了。

父母催着结婚，可没有房子怎么结婚？哪个姑娘愿意嫁进一个厨房三户合用、洗澡要排队的家里？婚姻问题的背后，说到底还是房子问题，而房子问题又牢牢锁住了一个人的选择空间。

靠工作改命同样很难。上海的房子本来就不是靠一份工资能买得起的。

按一种说法，上海的房价收入比高达三四十年，就算二十多岁、三十多岁拼命工作，也几乎要用一辈子去攒。上海普通底层男性的日子，是真苦。

对很多年轻人来说，买老破小也不过是一种不得不作出的妥协。

2024年5月，同样建于1957年的一套房子正在挂牌。楼道环境尚可，安排了自行车停放位置，楼梯也是木质的。

整栋楼按使用权分割，每层几乎都是合用设施。朝北的厨房里，一个灶台、一个水龙头就代表一户人家，三个灶台意味着三户共用。

厨房旁边连着淋浴间，有人调侃说，做饭出了汗还能顺手冲个澡，“汤臣一品都没有这么方便”。玩笑背后是实打实的局促：楼道和厨房光线昏暗，一个楼面住着很多户人家，卫生间由两户共用，上厕所一定要记得关门。

待售的那间房面积只有十多平方米，朝北，总价218万元，单价约18.8万元。这样的价格放在今天看，几乎有些不可思议。一年半过去，上海各处房价都在下跌，有的地方据说跌了四五成，而关键在于，这种房子本身就没人愿意住。

当时房子之所以卖得贵，是因为就业和租金还撑得住，再加上18号线即将开通，外界又传闻这一带要拆迁。如今，18号线说是年底开通，能否顺利通车仍不确定；至于拆迁，恐怕已经没戏了，因为这里可能会被列为保护建筑。

地铁和拆迁这两根稻草，都没有想象中那么结实。

那老破小是在回暖还是走向终结？答案或许两者都有。它凭借低总价和市区位置，仍是不少人进入上海的门槛；但它破旧的现实、渺茫的拆迁前景，以及正在下滑的价格，也让“上车”的希望越来越像一场赌博。

半开玩笑地说，外地朋友看完这些，也许会觉得自己没那么苦了，上海人里过得苦的多的是。这也算一种另类的“正能量”：别觉得自己的人生没有希望，在那些木楼梯、合用灶台和窄窄的楼道里，不少上海人的日子，过得比你还难。