预计到2030年，中国将迈入租房时代，楼市会迎来明显分化吗？

最近刷到好多朋友吐槽，说身边年轻人毕业直接选租房，连看房的念头都没了。吓得不少早年囤了多套房的亲戚来问我，再过几年大家都不买房，手里的空置房是不是真要砸在自己手里。逛中介的时候我也发现，不少以前挂着出售的房源悄咪咪改成了长租，各地保租房项目一个接一个落地，不少人直接笃定2030年就是全民租房的起点。

不少人喊的全面进入租房时代这个说法，其实有点太夸张了。夸张的点根本不在租房这两个字上，是前面加的全面两个字太离谱。现在租房的人确实不少，全国租房人口已经接近2.6亿，一线城市差不多一半人都在租房子住。四个一线城市加起来租房的人都快4000万了，这个体量摆在这里，谁也不能说国内的房屋租赁市场是小市场。

可租房的比例往上涨，和大多数人一辈子都不买房，中间差得可不是一星半点。大家也得把政策看明白，十四五期间全国建设筹集的各类保障性住房加上安置房，总共1100多万套间，能惠及3000多万人。这个数量摊到9.3亿的城镇常住人口里，本来就只是兜个底的分量。住建部给保障房定的调子一直都是解决阶段性住房困难，让刚进城打拼的人有个过渡落脚的地方，从来没说要让大家一辈子住保障房。

去年9月15日施行的《住房租赁条例》，管的都是乱扣押金、违规群租、房东随意涨租这些大家吐槽了很久的糟心事，根本不是给所谓的全民租房站台盖章。真正的楼市分水岭从来都不是全民租房，是存量市场的到来。这话不是我自己瞎编的，是住建部房地产市场监管司司长今年9月在发布会上明明白白说出来的。

二手房交易占比从2020年的27%一路涨到2025年的46%，今年前八个月这个数值已经摸到52%。官方那边直接补了一句，二手房交易占比超过50%，就标志着国内房地产正式进入存量时代。现在市场里过半的交易都发生在二手房之间，说明新房早就不是买房的唯一入口了。大家买房的心态也变了，以前是铆着劲抢新盘，现在是挑性价比高、适合自己的下手。

今年的数据把这个趋势摆得明明白白，前九个月全国新建商品房销售面积5.65亿平方米，同比降了13.2%。同期二手房网签面积6.17亿平方米，同比涨了10.7%，全国有16个省份的二手房卖得比新房还要多。根本没必要急着下没人愿意买房的结论，买房的需求一直都在，只是大家不再死磕刚盖好的新盘而已。挑总价低、位置好、拎包就能住的二手房，本来就是消费理性化的表现。

楼市的分化首先就出现在不同城市之间，今年9月70个大中城市里，一线城市的二手房价格环比连涨7个月，同比跌幅才1.5%。二线城市二手房价格同比跌4.5%，三线城市同比直接跌了5.4%。同一个月走出三个完全不同的行情，这根本不是什么市场情绪带动的，本质就是人和产业在不同区域分布的直接结果。

再往下走，分化直接落在不同的房子身上，最先体现出来的就是租金水平。有机构统计过去五年重点城市的租金累计跌了17%，房子从挂出去到成功租掉，平均周期从42天拉长到了51天。这个影响比房价下跌还直接，实打实砸在所有房东的钱包上。远郊大盘、楼龄超过二十年的老破小、周边没地铁没产业的房子，最先跌的就是租金，之后才会慢慢传导到售价上。

还有一层变化落在租房的人群身上，现在35岁以上的租客占比已经超过35%，租房家庭的户均人口降到2.62人。晚婚、独居、跨城市换工作的人越来越多，租房早就从刚毕业的过渡选项，变成了不少人可以长期选择的生活方式。这只是大家的租房周期在变长，不是买房这件事直接被取消了。现在国内城镇的套户比已经到1.1以上，家庭手里的房子总量比家庭数量还多出来一成。

所以大家最担心的房子会不会砸手里，真的不能一概而论。位置挨着产业园区和地铁口，能稳定租出去，租金差不多能覆盖大半月供的房子，完全还是优质资产，顶多就是房价涨得慢一点而已。那些租不上价、空置期越拖越长、周边还在不停盖新盘的房子，现在已经是负担了，拖得越久之后越难出手。真正最麻烦的是所在城市人口持续流出、房子又老又远，当年纯靠炒房看涨买进来的房源，根本不是砸手里那么简单，是连接盘的人都找不到。

我完全不认同2030年全面进入租房时代的提法，不是我对楼市太乐观，是这个说法直接把两件完全不同的事捆成了同一件。租房比例上升是市场自然发展出来的结果，不是某个统一触发的开关。真正的市场开关其实是存量时代的到来，2030年前后租房的人肯定会越来越多，但绝对不会出现全民租房的情况。租房本来就是人生不同阶段的灵活选择，城市没定、工作没稳的时候，租房子住显然更自由更方便。

之后楼市的核心问题根本不是大家想的全卖不掉，是很多房子连租都租不上好价钱。过去五年租金跌了17%，出租周期平白多了9天，这些都是实打实发生的事。房价跌顶多是账面数字不好看，租金跌可是直接断了每个月的现金流。楼市的分化也不会是一线涨三四线跌这么简单的一条粗线，同一个城市内部的分化，比不同城市之间的分化还要狠得多。

就拿同一个城市来说，地铁口的老小区和离市区三十公里外的远郊次新盘，租金直接能差出一倍。判断你手里的房子能不能留，盯着四件事看就够了，所在城市的人口是流入还是流出，片区有没有靠谱的产业，居住舒适度够不够，租金能不能覆盖大部分月供。我们的政策一直说的都是租购并举，从来不是什么以租代购。十五五规划纲要里写得明明白白，要健全租购并举的住房制度，规范发展住房租赁市场。

楼市之后肯定会迎来明显的分化，而且这个分化现在已经在发生了。不是分成租房的人和买房的人两个群体，是分成有人口有产业的城市和人口持续流出没人接盘的城市，也分成能稳定产生现金流的好房子和纯靠等涨价的老破远房源。房子早就从以前闭着眼买都涨的金融品，慢慢变回了需要维护、要仔细算租金收益的耐用消费品。

参考资料：住房和城乡建设部 健全住房保障体系 加快解决新市民青年人住房困难，中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要