关于房价涨跌的争论可以停了！人民日报定调，房地产将现4大变化

房价还会不会跌，现在能不能买，这个问题我们被问了好几年。看跌的人怕接盘，看涨的人怕踏空，各有各的道理，谁也说服不了谁。

今年秋天，几组官方数据接连公布，这场争论总算有了一个靠得住的参照。10月23日，人民日报海外版刊发记者廖睿灵的报道，标题直接给出判断：“房地产市场朝积极方向发展”。

我们觉得，争论停不下来，问题出在问法太笼统。一线城市和三四线城市节奏不同，市中心和远郊也差得很远。

“全国房价是涨是跌”，本来就没有统一答案。把官方数据拆开来看，楼市正在出现四个看得见的变化。第一个变化，一线城市的房价先稳住了。

9月，北上广深的二手房价格比8月涨了0.2%，比上个月的涨幅多出0.1个百分点。上海涨得最多，达到0.5%，深圳涨0.2%，北京、广州各涨0.1%。

算下来，一线二手房价格已经连着涨了7个月。上涨的城市也多了起来。

70个大中城市里，9月二手房价格环比上涨的有9个，8月只有3个，一个月多出6个。新房价格环比上涨的城市，增加到17个，比上月多了2个。

二手房上涨城市一个月变成原来的3倍，这个变化不算小。新房要单独说。9月一线新房价格环比涨0.1%，统计局的口径是连续两个月上涨。

上海走在最前面。9月，上海成为全国第一个二手房价格同比转涨的城市，新房价格同比也涨了2.8%。

一线新房价格同比仍在下降，降幅收窄到0.5%。跌势在收，元气还没完全回来，这个阶段需要耐心。一线为什么先稳？

卖房的人少了，砍价的空间也小了。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉统计，一线二手房挂牌量9月末比4月末少了1.35万套，四个城市全在减少。

安居客数据显示，一线核心板块好房源的议价空间只剩1%到3%。这一轮调整从2021年下半年开始，到现在已经五年多。

2024年9月下旬，中央政治局会议明确提出促进房地产市场止跌回稳，之后各项政策一轮接一轮。一线二手房能连涨大半年，我们认为核心城市最难的一段已经熬过去了。

第二个变化，二手房成了楼市的主角。住建部数据显示，前9个月全国二手房网签面积61746万平方米，比去年同期多了10.7%。

10月的数据这几天也出来了。中指研究院11月3日发布月报，18个重点城市10月卖出二手住宅11.6万套，比去年同期多17.5%。

前10个月累计成交123万套，增长7.3%。“金九”过后，“银十”的热度没有掉下来。

分城市看，北京10月二手住宅网签13081套，同比增长8.2%。上海房管局的数据是2.23万套，同比增长34%，是近六年同期的最高值。

房子看得见，不用担心交不了房，学校、地铁这些配套都是现成的。2022年前后，一些楼盘交付出了问题，“保交楼”成了热词。

从那以后，不少家庭宁可多看几个小区，也不愿对着沙盘付钱。

第三个变化，新房库存在减少。

9月末，全国待售新房面积同比少了1.5%，8月末这个数字是1.1%，降幅还在扩大，已经连着7个月下降。其中待售不到3年的新房，库存减少了5%。

较新的房子卖得快，说明位置好、品质过关的房源正在被买走。剩下的多是位置偏、户型旧的老库存，消化起来要更久。

库存能降，也和供应收缩有关。前期土地成交和新开工都在减少，能入市的新项目少了，老房源才有了腾挪的空间。

第四个变化，买房的规矩变了，普通人最有感触。8月28日，住建部等多个部门启动全国性的商品住房销售制度改革。

新挂牌出让的住宅项目，楼栋主体结构必须先封顶才能预售，各地优先推行现房销售，预售资金要全额、全过程监管。放贷时间也往后挪了。

北京、苏州等地的细则写明，8月28日以后拿到预售证的项目，房贷包括公积金贷款，要等竣工备案后才发放。有说法称10月起所有新发放的房贷都要等竣工备案，这个理解不准确，新规针对的是新取证的项目。

现房项目收定金也有上限。北京不超过总价的1%，上海、深圳、苏州不超过3%，重庆不超过5%。

中指统计，截至10月末已有17个城市出台细则，重庆的细则是这几天刚发布的。商品房预售在内地已有三十年左右的历史，1994年通过的城市房地产管理法把它写进了法律。

“先卖后建”帮开发商快速回笼资金，交付风险却压在买房人身上。现在供求关系变了，规则跟着调整，买房人的风险小了很多。钱包上也有实惠。

门槛要看清。房子面积不超过120平方米，总价不超过150万元，新房和二手房都算。存量房贷转贷不能享受，公积金贷款也不叠加。

按100万元贷满来算，最多少付近5万元利息。央行数据显示，二季度新发放房贷的平均利率为3.06%，贴息后实际负担降到2.06%左右。

150万元这条线，主要照顾二三四线城市的刚需。深圳9月二手房成交里，总价在150万元以内的约占五分之一，一线核心区很难够得着。

说完四个变化，谈谈我们的判断。全国一起涨的局面不会出现。

10月重点100城新房成交面积同比降了约15%，一线城市增长4%，二线和三四线分别下降22%和11%。百城二手房均价同比还低了6.72%，中指预计二手房价格还会小幅波动下行。

对自住的家庭来说，眼下的环境比前几年友好。一线房价不再一路下滑，新规让新房交付更有保障，首套刚需还能拿到贴息。

确实有需要、资金也够，可以安心看房，按自己的节奏来，不必被涨跌的声音推着走。想靠炒房赚快钱的人，可以收收心了。

“房住不炒”是2016年底中央经济工作会议提出的，这个定位到今天没有变。现房销售、资金全额监管这些新规，又把投机空间压缩了一截。

买了就翻倍的日子，很难再回来。本月中下旬，国家统计局还会公布10月70城房价数据。

我们会盯两件事：一线二手房能不能涨到第8个月，上海以外有没有城市同比转正。房子关系一家人的安稳，与其争论全国涨跌，不如把自家的账算明白。