北京
文/深圳进深 李奕和
深圳西部，碧海玖号取证加推，高区更值钱了。
这个项目最新拿下一张预售证，为小区的4栋。
房源94套，产品面积主要为113、123、139㎡。
价格，因为涉及到有更大户型的加入，整体比上一批取证房源高一些。
备案单价7.2-9.75万/㎡，均价8.29万/㎡。
项目上一次取证，是在今年4月。
当时首开的是1栋和3栋，面积段105-126㎡的产品。
备案单价7.32-8.86万/㎡，均价8.1万/㎡。
虽然这次新拿证，项目整体比上一批次要贵。
但如果要拿同一面积、朝向户型来对比的话。
最新这次的定价，其实很分化。
01
明显的一点是，4栋中低区其实比上批次还要便宜，但高区却出现断层式跳涨。
进深网对比了这次拿证的4栋跟之前的3栋，在楼栋布局、朝向上是一样的。
面积段上同样都有113、123㎡的产品。
并且这两栋楼的这两个面积户型，朝向也是一致的。
03户型的113㎡，以及02户型的123㎡，都是朝向西北，近看公园和远看海景。
但4栋的定价，出现了很有趣的一点。
在15层及以下的113㎡03户型，4栋的价格普遍比3栋要低。
比如4栋的1503户型建面单价8.38万/㎡，比3栋的1503户型建面单价8.61万/㎡要低不少。
但这个价格到了16层及以上，直接跳涨。
4栋的1603户型，建面单价直接涨到了8.91万/㎡。
同一个户型，仅仅高了一层就贵了5300元/㎡。总价来看更是拉开了近60万的差距。
同样的，4栋123㎡的02户型、139㎡的04户型也是西北朝向，同样出现了这样的情况。
4栋123㎡的1502户型，建面单价8.18万/㎡。但到了1602户型，直接跳到了8.71万/㎡。
同一个户型，相差一层，总价相差了65万。
4栋139㎡的1504户型，建面单价8.48万/㎡，但1604户型则涨到了9.01万/㎡。总价高了近74万。
这个差距，着实是有点大。
02
而进深网发现，之前的3栋，低、中、高区之间，价格都是一点一点递进的，并没有出现这样的断层式跳涨。
比如3栋113㎡的1503户型，建面单价8.61万/㎡，到了1603户型则是8.64万/㎡；
3栋123㎡的1502户型，建面单价8.2万/㎡，到了1602户型也只有8.23万/㎡。
不同楼层之间，涨幅温和很多。
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同样的面积段、朝向，和楼栋布局，为何4栋会出现这样的情况？
进深网猜测，大概率还是跟碧海玖号一直引以为傲的景观有关。
4栋跟3栋，虽然楼栋布局、朝向一样，但4栋明显比3栋更靠西一点。
景观上，更靠东边的3栋，受前面公园山体遮挡的影响更大。
而4栋因为更靠西，影响较小，视野更为开阔，看海的视野也更好。
总结来看，项目的4栋和3栋似乎走的是完全不同的定价体系。
3栋的定价是起步价整体更高，但低、中、高区的价格差更为缓和；
而4栋则是中低区起步价更低，但高区完全跳涨，不同楼层之间分化更大。
简单说，同一户型，4栋的入门门槛更低。但如果你想要更好的景观视野，付出的代价就得高出很多。
03
这个项目，位于宝安区西乡街道铜鼓堡路与宝源路交界处西南侧。
作为深圳西部的新规盘，而且只有2.2的容积率，碧海玖号的关注度一直不低。
其总占地约4.16万㎡，总建面约13.13万㎡，共建设7栋22-26F住宅，还有一栋多层公寓和商业，配建一所幼儿园。
项目其实有过一段曲折的身世。其原为民营企业锦新明公司旗下项目，早在十多年前就已启动。
不过因当时开发企业较为激进，过度依赖高成本的民间借贷。
导致资金断裂，基坑开挖后就一直烂尾。直到2023年锦新明通过重整，意向投资人新美实业进入。并引入了苏州资产、香港新福港地产合作，才迎来转机。
碧海玖号目前开发主体，为深圳市锦新明集团有限公司。董事长、经理为魏吉刚。
目前，项目首开房源，182套，已网签133套，去化率73%左右，去化算不上很好，但也不算差。
这次4栋取证入市，中低区价格更低，去化预计会比首批次好。
但高区，市场会不会为了更好的景观视野接受更高的溢价，有待后续的观察。
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