比实体店关店更值得警惕的是：中国正失控的商铺空置潮持续扩大？

今年1月，一段“华南城拆牌”的视频在网上传开，不少人以为深圳这座老商贸城要倒闭了。深圳新闻网记者1月9日去现场，发现招牌只是翻新，真正显眼的是高层商铺空置。

中指研究院的报告显示，2026年上半年，样本商业街里81.5%租金环比下跌，样本购物中心里85.3%租金环比下跌。十个铺面里有八个多在降价，靠几家商场经营不善解释不通，这是一片面上的下行。

平均租金也在往下走。百大商业街的平均租金是每平方米每天23.87元，环比下跌0.76%，跌幅比2025年下半年扩大了0.29个百分点。单期降幅不到1%，看着不大。

可连着几期都在降，房东心里的预期也跟着一点点下调。城市之间差别很大。二线城市的样本商业街里，租金下跌的占92.3%，一线城市是65.4%。

购物中心的情况正好相反，一线城市有88.6%的商圈租金环比下跌。街铺在一线还有游客和通勤人流托底，商场之间却抢客抢得更凶。

老牌名街也没躲过去。成都一品天下、海口中山路等13条商业街，租金跌幅在2.0%以上。上海四川北路、杭州河坊街、苏州石路步行街等18条，跌幅在1.0%到2.0%之间。

过去靠名气就能招满商的日子，正在过去。再回到华南城。这家公司2002年起家，十年里拓展到全国8个城市，2009年在香港上市。

它的颓势早就露头了。2020年7月，记者在深圳华南城的2号交易市场看到，三到六层基本空置，扶手电梯也停了。今年1月的探访结果是，一到三层仍有不少商户在经营，四五层大面积空置，不少铺位大门紧锁。

园区也不是一片死寂，龙岗万达广场、香江家居等重点商户仍正常运营，跨境电商产业集群也在发展。空和活，同时存在。

华南城的难处，还卡在资金上。它正处在债务重组的关键期，方案讨论一直没有结果，好在深圳市特区建发集团此前已经入主，注入了国资支持。

商业空间想翻身，既要有钱，也要有会运营的人，两样缺一样都难。批发市场为什么越来越难？根子在流通链条变短了。电商卖家直接对接工厂和供应商，不再绕道批发商城，铺面存在的理由就弱了。

深圳新闻网也提到，电商冲击和制造业转移，让华南城的高空置率长期存在。杭州的五洲国际广场，是另一种样子。它在西湖区古墩路和余杭塘路交汇处，总投资3.4亿元，商业面积3.3万平方米，2015年1月开业。

当年的目标，是做城西又一个商业核心。2025年，这里出现了大面积关店。后来它换了思路。先是计划转向花鸟、宠物，之后调整为生鲜市集，招牌换成“鸣禾市集”。

有媒体实地看到，一楼已经划出蔬菜、水产、豆制品等区域。招商人员称一楼大部分摊位已租出，规划里还有夜市小吃、萌宠花鸟。从购物中心变菜市场，看着像降级。

我们倒觉得，这是在给空间找真实的需求。最近的农贸市场离它约一公里，中间有空白可以填补。当然也有人担心周边买菜的地方太多。能不能做成，要等开业以后的客流来回答。

空置潮比一家店关门更吓人，因为它会自己放大。一条街关掉一半铺面，路过的人懒得进去逛，剩下的店客流更少，接着也撑不住。业主就算降租，铺位照样空着。没有人流，再便宜的铺面也没人要。

压力还会传给业主和投资者。租金收不上来，贷款、物业费、维护成本却照付，现金流越来越紧。靠买铺收租回本的老算盘，现在打不响了。空置的机会成本，一天天在消磨投资人的信心。

影响还会往外扩散。一个铺面空下来，装修队少了一单活，物流车少跑一趟，食材供应商少一个客户，社区里的用工岗位也跟着减少。

小店本来就是不少人的饭碗，成片关门的后果，落在很多普通家庭头上。

租金降幅有限，市场也有涨的一面。一线城市样本商业街里，仍有34.6%的租金环比上涨。

样本购物中心里，也有13.7%的商圈租金上涨。钱去了哪里，统计局的数据给了线索。

10月19日公布的前三季度数据显示，社会消费商品和服务零售总额同比增长2.6%，服务零售额增长5.0%，商品零售额增长1.0%。大家还在花钱，只是越来越少花在逛店买东西上，更多花在吃喝玩乐和体验上。

线上渠道也在继续分流。前三季度，全国网上商品和服务零售额151471亿元，同比增长4.4%，其中网上服务零售额增长5.3%。网络早已不只卖东西，不少服务消费也能线上下单。

实体店的客流被拉走一块，也就不奇怪了。供给过剩，是一笔老账。这些年各地商业体量铺得很开，有的项目定位模糊，周边的人口和消费力未必撑得住。

中指在报告里指出，今年上半年商铺租赁需求整体偏弱，项目招商压力增加。空置，是几年累积下来的结果。我们对走势的判断是，未来一两年，二线城市以卖商品为主的老街和老商场，租金压力还会在。

能活下来的空间大概分两类。一类是有文旅、餐饮、体验内容的目的地型商业，另一类是贴着社区刚需的买菜、洗衣、维修和养老服务。两头都沾不上的，空置还会拖下去。

双十一刚过，线上促销早已成了常态，线下拼价格拼不过。实体店能拿出手的，是网上给不了的东西，比如现场体验、即时服务、邻里信任。五洲把商场改成菜市场，其实就是认了这个理。

今年是“十五五”开局之年。国家统计局提到，居民消费结构正在从商品消费为主，转向商品和服务消费并重。铺面要跟上这个转向，业态就得重新配。

大型商业体可以把闲置楼层腾出来，给文创、亲子和娱乐，不必执着于把铺位填满。对想开店的人，选址贴近小区日常需求，比追热点更稳。早餐店、洗衣铺、养老服务，这类生意客流固定。

对手里有商铺的人，降租不是万能药，得先弄清楚这个位置到底缺什么业态。空铺多起来，对普通人也不全是坏事。租金下来，创业门槛降低，社区里会多出一些便民小店，老街区改造也有了腾挪的空间。

只是靠租金回本的账，现在要算得更保守一些。这轮空置潮会疼一阵，也会逼着业主和运营方，把铺面交给真实的需求。