马云的预测或将成真？全国42%的城镇家庭，或许会面临4个困境

在很多城镇家庭的观念里，家里有几套房，曾经是衡量家底厚不厚的一把尺子。

这把尺子用了二十多年，最近几年却越来越不好用了。

房子还是那些房子，可它在家庭账本上的分量和用法，已经和从前不太一样。

也正因为这样，马云早年那段关于房价的话，又被不少人翻了出来。

据媒体报道，2017年马云在公开场合谈到房价走势时表示，未来房子会回归居住属性，不再是稀缺的投资品，网友后来把这段话概括成“房价如葱”，在网上传了很多年。

那几年正赶上不少城市房价一路往上走，听到这话的人，大多一笑而过。

“房价如葱”其实并不是说房子会便宜到葱的价钱，它指的是房子慢慢褪去投资色彩，挤掉泡沫，价格更多跟当地人的收入挂钩。

国家层面的定调要比这早一些。

2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议，就已经提出“房子是用来住的、不是用来炒的”。

此后近十年，这一定位始终没有变过。

到了2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京召开，会议明确我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

国家统计局发布的数据显示，2024年末我国常住人口城镇化率为67.00%。

城里的房子从“不够住”走到“总量基本够了”，房子回归居住属性就成了顺理成章的事，马云的那句预测，或将成真。

问题在于，房子的属性变了，手里房子多的家庭，日子也要跟着重新算。

这部分家庭到底有多少？

中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组在2019年10月中下旬，对全国30个省（自治区、直辖市）的3万余户城镇居民家庭做过一次资产负债调查，结果在2020年4月对外发布。

调查显示，城镇居民家庭住房拥有率为96%，有一套住房的家庭占58.4%，有两套住房的占31%，有三套及以上住房的占10.5%。

后两项加起来是41.5%，四舍五入，差不多就是42%。

同一份调查还提到，城镇居民家庭户均总资产317.9万元，住房在资产里占了将近七成，金融资产只占20.4%。

也就是说，这些多套房家庭的大半家当，都压在了房子上。

头一个难题，是房子不像从前那样好出手。

前些年在不少城市，一套房子挂出去，没多久就有人上门看房，碰上热门小区还得排队。

这几年各地二手房挂牌量明显增多，买家挑选的余地大了，砍价的底气也足了。

国家统计局数据显示，2024年全国新建商品房销售面积97385万平方米，比上年下降12.9%，销售额96750亿元，下降17.1%。

新房成交量往下走，二手房市场跟着受影响，一套房从挂牌到真正成交，等上几个月甚至更久并不稀奇。

有的房主急着用钱，只能一次次往下调价。

房子曾经被当成“随时能换成钱”的资产，现在想变现，得多花不少时间和耐心。

第二个难题，是房子的账面价值往下走了。

国家统计局每月公布70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，近几年二手住宅价格同比下降的城市占了多数。

只有一套自住房的家庭，房价起起落落，影响多半停留在纸面上，房子照样住，日子照样过。

多套房家庭就不同了，住房在资产里占了将近七成，房价每往下走一点，家里的账面财富就跟着少一块。

前些年在价格高位时借钱买下的投资房，受到的影响往往更直接。

第三个难题，是持有成本一年一年在累积。

不少人买房的时候，心思都放在首付和月供上，后续还要花多少钱，算得并不细。

一套房子哪怕空着，物业费也得照交，北方城市每年还有一笔取暖费，房龄长了，修修补补的钱也少不了。

贷款买的房子，每个月还有一笔固定的利息。

房价上涨的那些年，这些开销被增值部分轻轻松松盖了过去，很少有人放在心上。

如今房价不涨了，租金收入又补不上，这笔持有成本就实打实落在了家庭开支里。

家里房子越多，这项开销越可观。

第四个难题，落在还贷上。

央行的同一份调查显示，城镇居民家庭负债参与率为56.5%，房贷占家庭总负债的75.9%，负债最高的20%家庭，背着全部样本家庭61.4%的债务。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的研究也发现，多套房的住房贷款占比逐年升高，2017年到2018年，从62.9%升到了65.9%。

家庭房贷里有相当一部分，集中在多套房家庭身上。

还房贷靠的是稳定收入，一旦收入有了波动，手上又同时背着两三套房的月供，资金周转就容易吃紧。

放在从前，卖掉一套房基本就能缓过来。

可现在房子变现慢、价格又往下调，这条退路也没有那么宽了。

针对这些情况，国家这几年出手的力度并不小，而且一步接着一步。

2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，明确可以降低存量首套住房贷款利率。

2024年5月17日，全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限被取消，个人住房公积金贷款利率同时下调0.25个百分点。

2024年9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行宣布引导商业银行把存量房贷利率降到新发放贷款利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。

这次批量调整在2024年10月底前基本完成，惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年为家庭减少利息支出1500亿元左右。

2024年9月26日召开的中共中央政治局会议，首次提出要促进房地产市场止跌回稳。

2024年12月11日至12日召开的中央经济工作会议，再次强调持续用力推动房地产市场止跌回稳。

2025年3月5日提请十四届全国人大三次会议审议的政府工作报告，也写进了这一要求，同时提出加快构建房地产发展新模式，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

2025年5月7日，国新办发布会上宣布个人住房公积金贷款利率再降0.25个百分点，5年以上首套公积金贷款利率降到2.6%，自2025年5月8日起执行。

2025年5月20日，5年期以上贷款市场报价利率下调至3.5%。

几轮降息下来，背着房贷的家庭每个月少还的钱，是能实实在在算出来的。

到了2025年10月20日至23日召开的党的二十届四中全会，审议通过的“十五五”规划建议提出推动房地产高质量发展，房子的定位又往“住得好”上迈了一步。

从“房住不炒”到“止跌回稳”，再到“好房子”和存量提质增效，这条路线一直很清楚，房子越来越回到给人住的本来用途上。

对手握两套及以上住房、占比约42%的城镇家庭来说，变现慢、市值缩水、持有成本累积、还贷承压，是这一轮楼市调整中绕不开的4个困境。

随着降利率、稳楼市的政策持续落地，已经有不少家庭开始重新盘点手里的房产，把心思更多放到改善居住条件和调整资产配置上。

1 中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组.2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查R.2020年4月.

2 国家统计局.中华人民共和国2024年国民经济和社会发展统计公报R.2025年2月28日.