828新政后，只有“小地块”还抢得动

来源：市场资讯

（来源：丁祖昱评楼市）

2026年11月12日，广州荔湾区东沙国际商贸港地块完成出让，如期由保利发展以底价13.05亿元摘得，成交楼面价约2.5万元/平方米；原计划同日出让的临江商住综合地块（0930号）已先期公告延期至12月8日竞拍。

作为广州828细则落地后核心城区推出的首批重点宅地，本次“一延一拍、纯宅地底价兜底”的结果，与近期杭州、北京等核心城市的土拍表现形成呼应：“828新政”之后，房企的加价行为正在快速向小体量集中，体量一旦跨过某条线，即便区位不差，也很难再撬动竞价。

11月12日，广州荔湾东沙国际商贸港0929号纯宅地准时落槌。

0929号纯宅地的盈利与去化确定性相对清晰。该地块容积率3.2，建筑限高80米，适合规划4-5栋住宅，主力打造面积适中的三至四房产品，精准匹配片区中端需求空白。以成交楼面价25285元/平方米测算，参考板块主流5-6万元/平方米的新房售价，扣除建安、税费、营销等常规成本后，盈利空间偏薄但对深耕房企仍属可控。同时地块体量适中，总货值规模可控，在现房销售规则下，资金占用周期与销售压力均相对可控。

原本预定于同日出让的0930号地块，延期至12月8日竞拍。

两宗地块同属白鹅潭商务区东南角的东沙片区，是广州西部沿江更新与产居融合的核心节点，但因区位、业态与开发要求不同，配套成熟度与盈利逻辑呈现明显分层，也直接导致了出让节奏的分化。

延期的0930号商住地块盈利测算更为复杂。该地块总起拍价37.36亿元，计容建面15.73万平方米，包含商业商务业态，住宅部分虽可依托江景打造高端产品，但商办业态去化与运营存在不确定性，叠加资金占用压力，房企需更长周期完成方案论证。

本次广州“小宗纯宅地顺利成交、大体量综合地块延期出让”的分化表现，并非孤立现象，而是当前土地成交结构变化的又一典型样本。

我们将828新政之前与新政之后的地块进行统计对比，结果发现，不仅整体成交宅地的平均单宗体量有所下行，产生溢价的地块在规模上的收缩趋势更为明显，“小地块更受追捧、大地块趋于审慎”的规模分化格局愈发清晰。

从整体成交统计来看，“828”前挂牌成交的宅地，平均单宗体量约6.31万平方米；“828”后挂牌成交的宅地，整体平均单宗体量回落至6.14万平方米，已呈现平缓的小型化趋势。

在溢价地块上，这一趋势表现得更为显著：“828”前溢价成交地块的平均单宗体量为6.06万平方米，“828”后溢价成交地块的平均单宗体量降至5.06万平方米，单宗体量中位数仅4.37万平方米，降幅明显高于整体市场水平。新政后房企的加价拿地行为，愈发集中在规模更小的项目上；大体量地块即便区位尚可，也难以撬动市场的竞价热情，更多以底价成交或延期出让收场。

规模累计分布曲线的变化进一步验证了溢价地块的小型化趋势。在溢价成交地块中，“828”前挂牌地块里计容建筑面积6万平方米以下的占比约60%；到“828”后挂牌的溢价地块，这一占比提升至74%。换言之，“828”后市场上超过七成的溢价地块，都来自6万平方米以下的中小体量项目；大体量地块中，出现溢价的频率明显降低。

从不同建筑面积区间地块的溢价比例来看，这种规模分化的特征更为直观。“828”前，各体量地块的溢价比例相对均衡：低于6万平方米地块溢价发生率约30%，6-10万平方米地块约28%，10万平方米以上地块约32%，大体量优质地块同样具备较强的竞价吸引力。“828”后，6万平方米以下地块溢价成交占比16%，而6万平方米以上地块降至7-8%，分化主要落在6万平方米这条线上，说明形成的是门槛效应，只有体量足够小的地块才具备被加价的可能。

828新政后仍能产生溢价的地块，“小”不是其唯一特征。

我们曾对32个一二线城市9月以来成交的283宗涉宅用地做过拆解，其中溢价成交45宗，占比15.9%。这45宗里，容积率2.0以下的有30宗，接近七成；总价低于10亿元的占比接近七成。

如杭州萧山世纪城核心单元XS010304-07地块，计容建面5.55万平方米，起始楼面价36000元/平方米，经过97轮竞价，成交楼面价53472元/平方米，溢价率48.53%，由滨江集团旗下杭州建临房地产开发有限公司竞得。这是杭州828细则落地后市区出让的首宗宅地。

成都双流区怡心街道地块，计容建面5.16万平方米，起始楼面价12000元/平方米，成交16750元/平方米，溢价39.58%。

苏州吴中长桥地块，计容建面约4.06万平方米，成交总价6.71亿元，楼面价16508元/平方米，溢价17.91%，金茂经51轮竞得。

深圳福田香蜜湖地块9月10日出让，7家房企竞价257轮，中海以25.5亿元拿下，溢价率125.5%，是828后全国首宗溢价破百的宅地，体量同样落在中小区间。

也有反例。太原小店区一宗12.1万平方米的地块，9月30日溢价75.80%成交，江西邦昱置业在保利的竞争下首入太原主城；西宁城中区一宗10.33万平方米的地块溢价49.57%。这说明大体量并非绝对没有竞价，但两宗都出现在地价绝对值低、总价门槛不高的中西部城市，属于个案，不足以改变整体结构。

房企愿意加价的三类特征，低密、小体量、低总价，这些都指向同一件事：把单个项目的资金占用压到可承受的范围内。

截至11月初，全国已有28省市推进828新政，多数城市规定8月28日前已公告未出让的地块，2027年底前仍可按原有预售条件申请预售。

规则一改，回款节点随之后移。普睿数智研究中心按样本城市典型项目测算，现房模式相较期房新增的财务成本约占总地价的11%；资金占用周期从过去的半年至一年，拉长到两年以上。

综合来看，地块维度则呈现出“整体小型化、溢价更集中”的规模分化。这种分化本质上是房企拿地逻辑持续务实的结果，在行业整体仍处于深度调整期的背景下，房企严格以盈利确定性、资金安全性为核心标尺，优先选择“体量小、配套熟、算账清”的项目。

对于地方供地端而言，适度压缩单宗地块规模、拆分复杂综合地块、提升中小体量纯宅地的供应比例，或将成为后续提高出让效率、激活市场参与度的重要方向。