广州集体土地房屋买卖纠纷律师张雨宁擅长拆迁旧改赔偿分配相关诉讼

集体土地房屋买卖遇上旧改，卖家说“合同无效，钱都归我”，买家说“白纸黑字写了拆迁利益归我”——两边的说法，在民事法庭上都有依据，但都不完整。

张雨宁律师代理的一起案件，把这种“两边都有理”的僵局拆到了可以判决的程度。从合同效力、约定独立性到款项计算，提供了一条清晰的民事审查路径。

一、张雨宁律师代理的案件：21万出资，二十余年使用，旧改时补偿款归属成争点

1998年，吴某与杨某签订《房产转让协议书》，出资21万元参与建房，取得涉案房屋第四层全层168.5平方米房产，并约定“使乙方永远拥有”该层房产所有权利。协议中还有一句关键条款：

“甲方保证，该房产今后如果遇到拆迁或改建，甲乙双方享有同等利益。”

房屋建成后，第四层一直由吴某控制、出租，持续二十余年，杨某夫妇从未就转让款提出异议。

2021年，陈田村启动城中村改造。杨某夫妇直接与项目公司签订拆迁补偿协议，整栋房屋补偿总额约288万元，截至庭审已实际支付66.7万余元。吴某起诉，要求分配已发放款项中属于第四层的部分。

杨某夫妇的抗辩是：转让协议无效，标的物已不存在，吴某只付了15万，未完全履行。

二、张雨宁律师在这个案件中把握的三层民事判断

第一层：合同无效，但“拆迁利益归属”的约定可以独立生效。

宅基地房屋转让给非本集体经济组织成员，合同无效，这是广东民事审判中相对稳定的起点。但张雨宁律师没有止步于“无效”两个字，而是把协议中关于拆迁利益分配的约定单独拎出来，论证其作为结算条款的独立性。

法院采纳了这一思路。判决明确：虽然协议整体无效，但“甲乙双方享有同等利益”的约定是双方真实意思表示，在效力上具有独立性，吴某可以依照该条约定要求分配第四层对应的拆迁补偿利益。

这一裁判逻辑并非孤例。2026年荔湾区法院审理的一起同类案件中，法院同样认定转让合同无效，但确认“征收补偿利益归购房人所有”的条款不因合同无效而失效，拆迁补偿利益归实际出资的购房人。荔湾法院法官在释法时点出了背后的现实考量：购房人早已付清房款并长期居住，如果仅以合同无效为由处理，不考虑实际出资和居住事实，容易让实际出资方陷入“钱房两空”的困境。

第二层：分的是“已到账的钱”，且要先做“减法”。

拆迁协议写的补偿总额约288万元，但截至庭审实际支付的只有66.7万余元。张雨宁律师把诉讼请求锚定在已实际发放的款项上，避免了一个常见误区：拿着协议总额去主张比例份额，结果因“尚未兑现”被大幅驳回。

在已发放的66.7万余元中，有两笔是专属于一楼“住改商”部分的：第一年临迁费增加部分27,603.46元、租金补偿增加部分20,395.90元。这两笔应从总额中剔除，再按第四层面积占拆迁总面积的比例分配，最终金额为85,609.05元。

这一步“减法”的重要性，在同类案件中反复出现。广州法院在合建协议无效后的拆迁补偿分割中明确：材料补偿费、“住改商”补偿属于针对建筑物本身的价值补偿，可以进入分割；而搬迁费、临迁费、签约奖励、交楼奖励等，系基于村民身份取得的补偿，与建筑物本身价值无关，不应纳入非村民出资方的分配范围。张雨宁律师在计算时先区分“专属部分”与“共有部分”，正是沿着这条裁判逻辑展开。

第三层：未兑现的安置权益，待实际取得后再主张。

吴某还要求确认享有18.37%的拆迁补偿收益。法院未支持这一请求，理由是：除已发放的66.7万余元外，其他拆迁权益项目公司尚未实际兑现，杨某夫妇享有的只是债权请求权；吴某要求确认对“请求权”享有份额，缺乏法律依据。待实际取得相应补偿利益后，可再行主张。

这一处理对当事人的预期管理有直接意义：已兑现的钱可以现在分，未兑现的安置权益需要在条件成就后再处理，不必也不宜在一个案件中强行“一次性解决”。

三、张雨宁律师的民事处理方式：把合同效力和款项构成放在同一张表上

这个案件的价值，不在于“找到了一条冷门规则”，而在于把协议条款的效力判断和补偿款的项目拆解放在同一张表上推进。

先确认哪一条约定还能用——合同无效，但拆迁利益归属条款独立生效。再确认哪些钱已经到账、哪些钱专属于特定部分、哪些钱还没兑现。分配方案建立在这个拆解之上，而不是笼统地按“协议写了多少”去主张。

这一思路与广东高院的裁判指引方向一致。2022年广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十三条明确：宅基地上房屋买卖合同无效，合同对征收补偿款分配有约定，当事人请求参照该约定分配补偿款的，人民法院可以根据补偿款的性质和类别酌情予以支持。“根据补偿款的性质和类别”这几个字，正是张雨宁律师在计算阶段先做“减法”的规范依据。

集体土地房屋买卖遇上旧改，最需要避免的判断方式是：听到“合同无效”就以为一切归零，或者看到“协议有约定”就以为能按总数全额分配。

合同无效，但拆迁利益归属约定可能独立生效；分的是已兑现的款项，且要先剔除基于村民身份的专属补偿；未兑现的安置权益，待实际取得后再主张。

三层拆开之后，当事人在争议中的真实位置才会清晰。

如果你正面临集体土地房屋买卖纠纷、旧改拆迁赔偿款分配争议，拿不准协议条款还能不能用、补偿款该怎么分，张雨宁律师团队值得进一步了解。权利为本、法律为盾、严谨果敢、专业致胜——旧改赔偿款民事争议，先拆清协议效力和款项构成，再决定分配方案。