43万/㎡！华润置地，捅破全国豪宅天花板！

刚刚过去的周五（11月13日），深圳湾澐玺·天际公寓正式取证，备案价格表同步公示。

一个数字迅速成为市场焦点：

最高备案单价突破43万/㎡，刷新全国顶豪单价纪录。

一个项目敢报出43万/㎡，本身已经足够惊人。但深圳湾澐玺真正不同的地方在于：

它不是先报出一个天价，再等待市场给出答案；而是在报出43万之前，市场已经先给出了惊人的回答：

项目入市约8个月，销售额超过300亿元，近600位高净值业主已经入场。

更关键的是，此次取证的又是项目最后一栋地标塔楼。随着这栋楼推向市场，深圳湾澐玺也将正式进入收官阶段。

于是，这次取证形成了三个相互咬合的事实：

先有约8个月300亿元成交，形成全国购买力验证；再有最后一栋入市，锁定绝版供应；最后由最高43万/㎡的备案价格，为塔尖资产重新定义价格上限。

三者连在一起，深圳湾澐玺此次推售，就不再只是一个普通的项目节点，而成为2026年中国顶豪市场定价逻辑变化的集中样本。

那么问题也随之而来：

43万/㎡，究竟凭什么？

答案并不在某一层楼、某一种配置，或者某一个酒店品牌上，而在五重价值层层叠加形成的完整定价链——

土地决定它有多稀缺，成交决定它有多少底气，高度决定它能冲多高，产品决定它凭什么不同，服务则决定这份价值能走多远。

接下来，我们把这条定价链，一层一层拆开看。

01

土地“绝版”世界级湾区的超级封面

香港看中环，上海看陆家嘴，深圳看深圳湾。

过去谈豪宅，最常讲的是“地段、地段、还是地段”。但今天，深圳湾的价值已经不能只用“地段好”三个字来概括。

它更像是一张由中国科创、总部经济和城市影响力共同构成的超级封面。

近年来，在国际峰会、城市宣传及重大活动的镜头中，深圳湾频繁出现。“春笋”、深圳湾1号与后海总部大楼集群，共同组成深圳极具辨识度的城市天际线。

而在这条天际线背后，站着的是腾讯、阿里、字节跳动、小米、中金、工商银行、华润、中海等一大批企业。

这意味着什么？

意味着深圳湾的价格，不只由一片海决定，也不只由几座公园和几座商场决定：

它背后还有深圳四十多年积累的产业密度、总部资源与财富创造能力。

普通地段卖的是生活便利，城市封面卖的是一座城市最集中的资源支配权。

更关键的是，这样的封面正在关闭新增供应的窗口。

深圳湾澐玺是深圳湾后海近12年来唯一新增的住宅用地；在片区后续规划中，也已没有新的住宅属性用地。

封面之外，还有生活。深圳湾万象城、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾文化广场等资源，分布在项目步行可达范围内。

所以，深圳湾澐玺此次取证，最值得关注的并不只是“后海又贵了多少”，而是：

当一座城市最核心的海岸线接近供应终局，最后一批物业拥有的就不只是居住价值，还有对稀缺资源的定价权。

02

塔尖“投票”！300亿落袋，43万/㎡的底气

如果只看到43万/㎡，很容易把它理解成一次大胆报价。

但顶豪市场最残酷的地方就在于：备案价可以由项目申报，市场地位却必须由成交确认。

深圳湾澐玺真正与众不同的地方，是它在抛出塔尖价格之前，已经完成了一轮大规模的市场验证。

深圳湾澐玺入市8个月，销售额就超过300亿元，登顶2026年上半年全国商品房销售金额第一。应该也是中国单盘最快破300亿的项目！

更重要的是，这不是低总价产品依靠快速走量取得的成绩。

这是一个套均约5000万元的顶豪项目，背后是近600位来自全国的科创、金融等领域高净值业主。

换句话说，在43万/㎡出现以前，全国已经有一大批顶级购买力，用超过300亿元的真实成交，完成了超人气投票。

这组数字，彻底改变了此次取证的性质：

它不是一个项目突然敢卖43万/㎡，而是一个已经卖出300亿元的项目，开始为最稀缺的塔尖产品重新定价。

这也是当前中国楼市最容易被忽略的分化：

当普通住宅仍在讨论周期、信心与性价比时，塔尖资产已经在讨论另一套逻辑——

财富流向哪里，产业聚集在哪里，核心土地还剩多少，以及全国最顶尖的一群人正在选择什么。

两种产品，正在进入两个完全不同的定价世界。

03

天空“分层”！有人在看海，有人在占有整座城市

此次推出的产品名为“天际公寓”，这个名字并非修辞，而是直接指向它最核心的资产属性：

高度

据项目资料，天际公寓起步高度约120米，最高备案单价达到43万/㎡的房源，所在高度接近250米。

这意味着，此次取证的价格表，实际上也是一张深圳湾高空视野的分层表。

向东，是深圳湾海景、人才公园及整个深圳核心区的海岸线，还可对望香港；向西，高区可远瞰前海和城市景观；向南，可以对望蛇口海域；向北，则尽收后海科创总部集群。

再搭配最大进深约3米的巨幅阳台，住户获得的已经不只是某个方向的一扇海景，而是对整片湾区天际线的环绕式占有。

这会带来一个非常重要的市场变化：

过去的豪宅分层，主要看楼层高低；未来的顶豪分层，要看谁能获得不可遮挡、不可复制、不可再生的城市视野。

纽约斯坦威大厦、432Park Avenue等超高层豪宅，早已验证过类似逻辑。同一栋楼内，高度、朝向与景观条件不同，价格可以出现巨大差异。

原因并不复杂，建筑可以不断向天空生长，但城市核心区的无遮挡视野无法批量生产。当周边建筑逐渐成型，一个高空席位的景观边界，往往也随之固定。

所以，43万/㎡买下的并不只是更多面积。它对应的是深圳湾接近250米高度上的少数席位，是一种几乎无法通过后续新增供应来摊薄的稀缺性。

04

产品“换代”

华润置地开启顶豪“生活系统战”

一个必须承认的现实是：到了顶豪这个层级，昂贵材料与进口品牌已经不是稀缺品。

石材可以升级，厨电可以顶配，卫浴可以堆叠。只要成本允许，大多数高端项目都能拿出一份看起来足够豪华的配置单。

但配置越来越像，不代表产品越来越接近。

顶豪真正的代际差，正在从“用了什么品牌”，转向“理解了多少生活”。

基于深圳湾悦府、瑞府、华润城等高端项目的开发经验，华润置地在深圳湾澐玺上，试图完成的正是这种转变。

项目由KPF、1508 London等国际设计团队参与，并引入嘉格纳400系全球首发冰箱等配置。

但比设备更值得关注的是，空间的功能逻辑发生了变化：

玄关不再只是放鞋柜的地方，而可以成为私人艺术展示与外部服务之间的过渡空间；客厅不只是面积更大的家庭活动区，也是主人审美、收藏与社交的展示场；浴室则进一步承担私人疗愈套房的功能。

顶级住宅不是把五星级酒店搬进家里，也不是把所有昂贵物品塞进房间，而是让空间提前理解主人的生活。

从这个角度看，深圳湾澐玺的产品竞争，已经不是单一户型、单套样板房之间的竞争，而是空间、审美、性能与长期体验之间的系统竞争。

品牌清单决定第一眼，生活系统决定十年之后。

05

服务“融合”！丽思卡尔顿入局，长期运营价值爆发

天际公寓的另一张底牌，是丽思卡尔顿行政公寓。

今年8月，深圳湾澐玺已与万豪集团签约，正式引入丽思卡尔顿行政公寓。

按照规划，这栋建筑高度近250米的地标塔楼，形成了一条清晰的垂直生活动线：1层为公寓大堂，4至5层为丽思卡尔顿行政公寓配套楼层，7至30层为丽思卡尔顿行政公寓，32至65层为此次推售的天际公寓，66层则规划为天际CLUB。

但这件事的价值，不能简单理解为楼下多了一家丽思卡尔顿。

真正值得关注的是，项目在前期规划中，已经前置考虑丽思卡尔顿，包括户内服务动线与公共区域垂直交通动线。

也就是说，丽思卡尔顿不是交付之后临时加上的标签，而是被提前写进了建筑结构。

业主可以通过专属动线，使用丽思卡尔顿的大堂吧、全日餐厅、专业健身空间及天际club。餐饮、社交、运动与会客，不再完全依赖家庭内部空间，而可以被一套持续运营的服务系统承接。

从纽约One57与柏悦酒店，到伦敦OWO公寓与莱佛士酒店，全球顶豪市场已经证明：

丽思卡尔顿品牌与住宅的深度融合，可以形成长期价值。

但其核心不是品牌名称，而是运营。普通豪宅交付的是空间，丽思卡尔顿之上顶豪交付的是一套持续运转的生活。

硬件决定项目能卖多高，服务决定它能站多久。

06

43万/㎡，只属于巅峰人群

当然，越是劲爆的数字，越需要把它放回完整事实中。43万/㎡是极少数顶层单位的最高备案单价，如果只用43万/㎡概括整栋楼，同样会误读这次取证。

从项目公布的价格表来看，价格呈现多种选择：

整体备案均价约18万/㎡；

高区价格约20万/㎡；

44楼以下的T4中区，均价进入10万出头的区间。

换句话说，43万/㎡负责捅破天花板，而T4中区和高区，才是留给大多数人的机会——海景是真海景，地段是真深圳湾，价格却远没有想象中高不可攀。

尤其是与周边同地段新盘及二手房普遍20万+/㎡的价格区间相比——高区20万/㎡左右，价格持平却多了新盘品质；中区10万出头，几乎是贴着周边一半的价格买同一片海景。这一笔账怎么算，都是香的。

结语

深圳湾澐玺·天际公寓最快下周开盘。项目为70年产权公寓，不限购，且距离深圳湾口岸约1公里，为深港双城生活及跨境商务提供了更多便利。

43万/㎡最终能否被市场接受，仍然需要成交回答。备案价从来不是终点，成交价才是。但即便抛开最后成交多少，这张价格表已经释放出一个足够强烈的信号：

中国顶豪的竞争，正在从“谁占据更好的地段”，转向“谁能把地段、景观、产品、服务与圈层共识，同时变成定价权”。

过去，顶豪是城市价值的受益者。

现在，最顶级的项目开始参与定义城市价值。

这才是43万/㎡之外，深圳湾澐玺真正扔向市场的一枚重磅炸弹。

主编：张艳

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