01
2021年上半年深圳楼市，在“2.08”二手房官方指导价发布、严查贷款违规流入楼市、调查处理“深房理炒房事件”等一些列调控手段下，市场整体处于“横盘”阶段。
文君在上一篇文章《深圳二手房“4”连跌，楼市冰封？》提到，从1月开始，深圳二手住宅成交连跌4个月，2月-4月平均成交量不足5000套，可以说“2.08”新政后，成交量几乎“腰斩”。
反观新房市场，深圳网红盘人气依旧，这也与项目地段、交通、产品等硬核产品特点息息相关。
如果说地段一般、交通、产品自身有缺陷的项目，睿智的购房者自然不会轻易为其买单。
比如在今年上半年开盘的龙岗新生片区的新霖荟邑、大年初三（2月14日）开盘，被网友爆料，当天802套毛坯住宅，成交仅100套，去化率约12%，数据上来看，可谓是“惨不忍睹”。
而开发商则自称“首期开盘劲销340+套”，这里面有多少水份，只有房企自己明了。
据文君踩盘了解，该项目之所以不怎么“香”，有两大硬伤:
①轨道交通不便，距离深圳3号线延长线1.2公里。
②周边无大型商业配套，生活不方便。
从上半年新盘开盘成绩来看，万丰海岸城、宏发万悦山等网红盘一经入市，必然遭到购房者哄抢，究其原因离不开本身项目优越的地段和过硬的产品实力等。
而没有具备以上优势的项目，在楼市横盘期，销售预期差，往往能够反映出项目的一些劣势。
（星河盛境实拍效果图）
譬如，5月9日刚刚开盘的星河盛境，项目位于龙岗横岗片区，据其销售人员介绍，当天开盘卖了8成。
大家觉得这个数据有水份吗？按照开发商惯用的营销套路，对外宣称销售8成，很大程度上是想为项目再造“话题热度”和关注度，不过这个成绩到底是真是假，文君相信，聪明的购房者应该不是那么好忽悠的。
02
买房要有毒辣的“挑盘”眼光，文君觉得买住宅，要想投资自住两相宜，必须要选地段好、交通好、产品过硬的项目。
如果说有意向购买星河盛境的购房者，必须要三思而后行。
文君最近去到项目踩盘，发现这个项目周边大多为工业区和农民房、还有一些旧改，暂且不说旧改以后带给片区的焕新变化，这也是需要时间去验证的，目前来看，居住环境还是较为恶劣。
产品自身的槽点也有不少：
①
噪音污染严重
项目东面毗邻龙岗大道，北面毗邻南坪快速，车流量均非常大，将来项目建成后，很大一部分单元都要受到噪音的影响。
另外，项目南侧毗邻保安学校，也会受到学校噪音的定时干扰。
②
教育配套差
星河盛境自带幼儿园，但是幼儿园却紧挨着变电站，这其中的利害关系，不言自明。
项目紧挨着九年制公立学校——保安学校，将来小孩上学比较方便。
但保安学校的教学成绩实在太差，2020年全市中考排名在195名，公立学校的中考录取率仅为38.46%（网传参考数据），实在不能让人满意。
③
定价过高
有网友在论坛吐槽：5.5万/㎡价格为什么要买这里，买光明的星河和金地不香吗？旁边的星河智荟才多少钱每平？
文君觉得这位网友分析的是有一些道理的，星河盛境建面约85-116㎡住宅，均价约5.32万/㎡，单价区间在4.86-5.65万/㎡，总价区间在417-653万/套。
看看项目周边的二手房官方指导价都在5万/㎡以下，3万-4万/㎡区间占大多数。
（龙岗横岗片区二手房官方指导价参考）
这样来看，星河盛境的备案价格与周边二手房相比，并没有优势，买新房还要等待几年交房，二手房可以立即入住，难道不香吗？
作为网红片区，光明热盘——宏发万悦城开盘均价4.89万/㎡，总价407万起，而横岗的星河盛境均价卖到5.32万/㎡，这价格高出购房者预期。
刚需买房，价格是关键因素，毕竟钱袋子紧张，如果说开发商懂得让利，购房者权衡利弊，项目被青睐那是大概率事件。
定价过高，购房者的目光自然不会专注在这一个楼盘上面，在这样的地段和价格上面挑选，深圳东部新盘选择性很多，二手房更加不少。
文君建议，购房者想买这里的房子，一定要“货比三家”，不要盲目购买，买房是人生大事，要多跑多分析，谨慎些总归是好的。
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