南山宝能城车位缩水，幼儿园违建“娱乐会所”已拆除，然而……

深圳宝能项目最近又现迷之操作，是胆子越来越肥，还是知法犯法，一意孤行？

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交楼之际车位却“缩水”？

继2020年5月香蜜湖片区宝能公馆的547位业主因小区距离广深高速仅16米，当初承诺的隔音规划却迟迟不兑现，业主们每天住在10万+的豪宅里就像睡在绿皮火车上轰鸣不断苦不堪言，迫使业主从此踏上两年之久的维权之路，至今未解决.....

南山西丽片区的豪宅第一梯队宝能城西区又出事！

在该小区的官方公众号上，可以看到将“2:1车位比配置”作为楼盘的主要宣传点和卖点。W女士也表示，高车位比是她当时购入该楼盘的考虑因素之一。

据乐居查询深圳市房地产信息平台，小区两次分别备案396、336套，共计732套住宅。

在深圳市规划和自然资源局公布的总平面图上，小区规划有三层停车场，共1666个停车位，此时的户车比符合前期宣传的1:2。

（来源：深圳市规划和自然资源局官网）

而在8月底即将交楼之际、没有提前协商的情况下，小区物业贴出公示：

1)将负一层445个住宅停车位打包出售，转变为商业停车位；

2)负二层100个停车位用于幼儿园车辆临时停放；

3)仅剩余负三层停车场供业主月卡车辆使用。

从这份公示中可以看到，小区实际能使用的车位为1663个。剔除物业出售的445个车位、给幼儿园临时停放车辆的100个车位，规划的1663个车位还剩下1118个。

这样算下来，户车比约为1:1.5，并且月卡车位均位于负三层，业主认为，物业此举是非法侵占车位，侵害了全体业主的合法权益，与前期宣传不符。 物业在没有与业主协商的情况下，打包出售车位，因此业主态度坚决，表示“一个车位都不给，一步都不退让”。

（图片来源：小区业主群）

那么物业是否有权出售小区停车位呢？这还得看车位的产权属性。

根据《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

依照《物业管理条例》的规定，车位、车库由产权登记部门根据建设规划予以确权。

明确纳入业主公摊面积的共有场所，如果开发商或物业公司改造成用于停放汽车的车位，那该车位就属于全体业主所有，产生的收益扣除开发商或物业在车辆停放管理服务过程中付出的劳动和投入，剩余收益归全体业主所有。

规划内车位车库是建筑单位在开始建造之初经规划部门批准，并于建造完成后可以办理产权登记的车位。这种车位具有独立性、可分性，建设单位可以通过出售、附赠或出租等书面合同方式，对车位、车库所有权的归属作出明确约定。

非规划内车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位，没有在最初批准的项目建设规划中，所占用的道路或者场地属于业主共有财产。

人防车位是平时可以用于停放车辆的人防工程。由国家投资单独修建的地下防空建筑属于国家所有。由社会投资者投资并结合民用建筑修建的人防车位（即结建人防车位）的所有权归属，我国现行法律并无明确规定。

为此，乐居咨询了北京德和衡（深圳）律师事务所的孔霞律师。

律师给出了专业的回复，《民法典》第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

也就是说，开发商前期宣传1:2的户车比，实际交付时车位却“缩水”，这是业主的第一个维权点；此外，小区停车位属全体业主所有，开发商和物业在没有与业主协商的情况下，擅自出售负一层445个住宅停车位。

业主已与物业负责人进行初步沟通。截至乐居君发稿前，小区物业就打包出售车位事件暂未作出实质性回应。

如果物业确实侵犯了业主权利，业主可通过以下两种方式维权:

①协商途径。即业主与侵权方进行协商，达成彼此满意的解决方案，以解决双方冲突矛盾的方式。

②诉讼途径。只要业主认为自己的专有权、共有权以及共管权受到侵害，均可以通过诉讼程序予以解决。

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幼儿园旁违建已拆除

业主收楼却延迟

屋夜偏逢连夜雨！

在业主车位维权的路上，他们遭遇了更加糟心的事情——幼儿园旁竟有KTV包房、桑拿会所建筑。

近日，澎湃新闻接到多位深圳南山区宝能城幼儿园的孩子家长反映称，该幼儿园通知家长今年9月将正式开学。而家长们在8月18日参加幼儿园开放日时意外发现，幼儿园的儿童游乐设施里竟藏有一处地下通道。通道的另一头，则是正在装修的ktv包间、泳池和桑拿房等娱乐设施，俨然是一处隐秘的地下娱乐“会所”。

（幼儿园正门 受访者供图）

对于家长们所反映的上述情况，8月20日，深圳市南山区桃源街道规划土地监察队相关负责人对澎湃新闻表示，他们曾多次前往实地进行过调查，已口头要求开发商停止地下“会所”的施工。针对家长所质疑的地下“会所”及其地面部分建筑的合法性，街道已会同规划部门开展调查。

（游乐设施下方的地下通道入口 受访者供图）

网友们表示：“家长不举报，估计都已经要开始营业了”、“学校周边有这样的娱乐场所，这学校每学年的安全检查怎么过的？”

据最新报道，8月23日启动幼儿园旁违法建筑拆除工作，目前娱乐会所已经推平成绿地。

（图片来源：小区业主朋友圈）

《民法典》第二百七十一条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

小区地下室加建部分全部予以回填和复绿，复绿后的地块用于幼儿园活动场地。

该行为确实侵占了业主共有面积部分，并且违建KTV会所、泳池，家长担心万一有坏人从所谓的会所地库里跑进幼儿园里行凶，或是儿童误入地库被坏人掳走，这些儿童的安全谁来保障？

根据媒体最新消息，业主被通知项目西区2栋延迟交楼3个月；1栋、3栋延迟交楼2个月。

根据此前购房合同约定，小区新房应于2021年8月30日交付给业主，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金。

大部分业主在购房时，曾签署了一份补充协议。W女士表示按照补充协议的内容，房屋逾期交付时，每个月的赔偿金额仅为3000多元，对于后期是否如期交房，她也表示非常担忧。

来源：文君言综合自深圳乐居、澎湃新闻，转载请注明来源！